Кооперация на четири етажа или кула на двадесет: къде са частните обяви

Частните обяви по етажност на сградата

Средният дял на частните обяви в София е 5,4%. По етажност той се разлива неравномерно. В сградите с 5–8 етажа, които са най-многобройната група с 10 341 обяви, частните са 5,8%. В ниските сгради до 4 етажа делът е почти същият, 5,6%. Нагоре пада: при 13–16 етажа е 3,5%. Обяснението е в това кой строи високо. Сградите над 12 етажа в обявите са главно нови комплекси, които се продават от строителя или през агенция, често още в строеж. Препродавачът там тепърва ще се появи. Средната етажност, от 5 до 8, е царството на панелните и ЕПК блокове от 70-те и 80-те, където много от апартаментите са наследени или купени преди двадесет години. Там продава собственикът. Ако погледнем само частните обяви, 6,7% от тях са в сгради с 13 и повече етажа, срещу 10,3% при агенциите. В ниските сгради до 4 етажа е обратно, но разликата е малка: 19,2% срещу 18,1%. За това какво точно продават собствениците въобще, сме писали в какво продават собствениците.

Квадратът по етажност: какво се вижда и какво не

Във всяка група по етажност медианният частен квадрат е по-висок от агенционния. Разликата варира от +7,9% до +13,5%. Тези числа обаче смесват квартали: висока сграда в Лозенец и висока сграда в Люлин 5 попадат в една група. Затова суровата разлика не казва колко струва етажността. По-честно е да сравним в една клетка, тоест в един и същи район и при един и същи брой стаи. При агенциите извадката позволява това. Апартамент в ниска сграда до 4 етажа е медианно −1,7% на квадрат спрямо апартамент в по-висока сграда в същата клетка, сравнено в 178 клетки, и е по-скъп в 44,4% от тях. Висока сграда с 13 и повече етажа излиза +0,9% в 134 клетки. С други думи, в рамките на квартала етажността почти не мести цената. При частните сравнимите клетки са 16 за ниските и 10 за високите сгради. Това е ориентир, не извод. Доколко частната и агенционната цена се разминават в една клетка, е отделна тема, разгледана в собственик или агенция: цената.

Малката кооперация: какво печелите и какво губите

Сградата до 4 етажа обикновено значи осем до дванадесет апартамента. Съседите се познават, общото събрание се събира за половин час, входът е чист, защото няма къде да се скрие кой го цапа. В Оборище и в старите части на центъра такива кооперации са с високи тавани и дебели тухлени стени. Цената на малкия брой съседи е, че ремонтите се делят на малко хора. Нов покрив на четириетажна кооперация се плаща от десетина собственици, а не от осемдесет. Асансьор често няма, а когато има, е стар и малък. Ако купувате последния етаж, питайте за покрива. Ако купувате партер, за влагата и за мазетата. На огледа поискайте протоколите от общото събрание за последните години. Там е записано кой какво дължи и кои ремонти са гласувани, но не са платени. В малките кооперации собствениците по-често продават и ателиета и таванските помещения, преустроени в жилища. Това е отделен риск, описан в ателиета и преустроени жилища.

Високият блок и новата кула

Сред частните обяви в стари сгради 18,1% са в блокове с 9 и повече етажа. Това са големите панели в Младост 4, Дружба 1 и Люлин 5. Купувате не само апартамент, а и дял от два асансьора, огромен покрив и абонатна станция. Тук въпросите са различни: работят ли асансьорите и кога е бил последният им преглед, има ли фонд за ремонт, саниран ли е блокът и кой е платил. Новата кула е друга история. Таксата за поддръжка там обикновено се плаща на фирма, която чисти, поддържа асансьорите и понякога охранява. Тя е по-висока от таксата във вход на стар блок и не е еднократна. Поискайте договора с фирмата за управление и попитайте колко е плащал собственикът за последната година. Частните обяви в такива сгради са малко, затова ако намерите, вероятно говорите с човек, купил на зелено и продаващ при завършването.

Когато етажността я няма в обявата

Не всяка обява казва колко етажа има сградата. Понякога пише само „4-ти етаж“ и толкова. Тогава питайте директно при първото обаждане, защото отговорът променя въпросите, които ще зададете после. Четвърти от четири е последен етаж под покрив. Четвърти от шестнадесет е среден етаж с два асансьора. Можете да проверите и сами. Схемата на самостоятелния обект от кадастъра показва етажа и сградата, в която се намира имотът, а снимките на фасадата в обявата обикновено издават етажността, ако ги разгледате внимателно. Ако собственикът не изпраща снимка на сградата отвън, поискайте адреса и я погледнете сами, преди да отидете. Пет минути пред блока казват много: състояние на входа, на покрива, на асансьорната кабина, на пощенските кутии. Внимавайте и с думата „кооперация“ в обявата. Някои продавачи я ползват за всяка сграда, която не е панел, включително за осеметажни тухлени блокове. Броят на етажите е по-надежден от думата.

Как да изберете етажността

Няма добра и лоша етажност, има етажност за вашия начин на живот. Ако имате малко дете и количка, четвъртият етаж без асансьор е ежедневно упражнение. Ако работите от вкъщи, високият етаж в кула е тих, но зависи от два асансьора. Ако мразите събранията, малката кооперация е по-лесна, но покривът ще бъде и ваш проблем. Мислете и за продажбата след години. Апартаментите в средната етажност са най-многобройни и най-ликвидни. Ако търсите тристаен, в тристайните апартаменти от собственик са събрани обявите по квартал. Какво да огледате в сградата и в мазето, е в наръчника за оглед, а за документите на етажната собственост вижте проверката преди покупка.

Етажността при покупка от собственик: нашата оценка

Често задавани въпроси

Кварталите от статията

• кв. Люлин 5€1 855/кв.м
• кв. Младост 4€2 422/кв.м
• кв. Дружба 1€2 343/кв.м
• кв. Лозенец€3 966/кв.м
• кв. Оборище€3 622/кв.м
• кв. Изток€4 027/кв.м
• кв. Младост 1€2 879/кв.м
• кв. Хаджи Димитър€2 625/кв.м
• кв. Овча купел 2€2 157/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София →

Още от блога

• Партер и последен етажПартер и последен етаж от собственик: отстъпката в цифри и какво да проверитеКолко по-евтино се продават апартаменти на партер и последен етаж в София при агенция и при собственик, и какво да проверите на огледа.
• Ателие и преустроенАтелие и преустроен апартамент от собственик: евтиното, което иска документиСобствениците пишат „ателие“ 3,4 пъти и „преустроен“ 2 пъти по-често от агенциите. Какво стои зад думите и какво да проверите.
• Какво продават собственицитеКакво продават собствениците в София: портрет на частната обяваСравнихме 989 частни обяви с 15 375 агенционни: по-стари сгради, по-малки жилища, по-често ТЕЦ. Какво значи това за купувача.
• Собственик или агенцияПо-евтино ли е от собственик? Какво показват обявите в една и съща клеткаСравнихме частни и агенционни обяви в 184 клетки район и стаи: медианната разлика на кв.м е +4%. Защо суровите средни цени подвеждат.
• Наем: хазяин или агенцияНаем от собственик или от агенция: една и съща квартира, две сметкиСравнихме 7 988 обяви за наем в София в един и същ квартал и при същия брой стаи. Хазяинът иска с 2,4% по-малко, а комисионата отпада.
• Къща под наемКъща под наем от собственик: малък пазар под Витоша381 къщи под наем в София и околността, 19,2% от собственик. Пазарът е под Витоша, медианата е около €2 230 на месец.
• Наем до метротоНаем до метрото: хазяин или агенция и колко струва двустайниятДвустаен под наем в квартал с метро: медиана €649 срещу €650 без метро. Хазяите са 14%, а в същия квартал искат −4% спрямо агенцията.

Наръчници по темата:

• Чеклист за оглед
• Тристаен
• Проверка на имот
• Двустаен

Всички статии в блога →