По-евтино ли е от собственик? Какво показват обявите в една и съща клетка

Две медиани, два противоположни извода

Отворете който и да е сайт за обяви, сравнете средните числа и ще получите объркваща картина. Медианната частна обява в нашата извадка струва €215 000, а агенционната €224 100. Изглежда, че собственикът е по-евтин с 4,1%. На квадратен метър обаче е обратното: €2 771/кв.м при частните срещу €2 520/кв.м при агенциите, разлика +10%. Кое е вярно? Нито едното. И двете числа смесват различни апартаменти в различни квартали. Медианната частна обява е 78 кв.м, агенционната 89 кв.м. По-малкото жилище почти винаги излиза по-евтино като сума и по-скъпо на квадрат, без значение кой го продава. Сравнението „медиана срещу медиана“ мери не кой продава, а какво продава.

Едно уточнение за самите групи. „Частна“ обява е наша оценка: в текста пише, че е от собственик, или телефонът ѝ се среща най-много два пъти в целия масив и няма белези на посредник. Голяма агенция често дава отделен номер на всеки брокер, затова сред телефоните с една обява 51% по текст всъщност са агенционни. Как правим разликата, сме описали в как да познаем агенция по обявата.

Честното сравнение: една и съща клетка

Затова сравнихме по друг начин. Разделихме обявите на клетки: един район и един брой стаи. Двустаен в Младост 1 е една клетка, тристаен в Лозенец е друга. Във всяка клетка с поне две частни и поне четири агенционни обяви взехме медианата на квадратния метър за двете групи и сметнахме разликата. Така частният двустаен в Младост се мери с агенционен двустаен в Младост, а не с нов тристаен в Манастирски ливади. Такива клетки излязоха 184. Медианната разлика е +4%, тоест частната обява е по-скъпа на квадрат от агенционната в същата клетка. Това не е изключение от няколко квартала: в 119 от 184 клетки частната цена е по-висока. Средната половина от клетките е между −3,7% и +14,6%. Разсейването е голямо и то е част от отговора. Има клетки, в които собствениците искат с една пета повече, и такива, в които са осезаемо под агенциите. Обща тенденция има, но тя е умерена надценка, не евтиния. За отделния апартамент тя не казва почти нищо, докато не го сравните със съседите му.

Защо суровите числа лъжат

Разликата между +10% и +4% идва от състава на двете купчини обяви. Агенциите продават много ново строителство: 41,5% от агенционните обяви са за апартаменти в строеж, при частните делът е 10,8%. Жилище на зелено е по-евтино на квадрат от готово в същия квартал, а площта му е застроена, с дял от общите части. Това дърпа агенционната медиана надолу. Частните продавачи пък продават повече стари жилища. Сгради от 1960 до 1989 г. са 33% от частните обяви и само 15,8% от агенционните. Старото жилище само по себе си не е скъпо, но често е в утвърден квартал, близо до центъра. Центърът е районът с най-много частни обяви в извадката, 60 на брой. Добавете по-малката площ и получавате висок квадратен метър, който няма нищо общо с това, че продава собственик.

Ако ви интересува какво точно продават собствениците, разбивката е в какво продават собствениците. Тук ни трябва само изводът: преди да сравнявате цени, сравнявайте сравнимото.

По брой стаи и по части на града

Надценката не е еднаква навсякъде. Най-голяма е при двустайните (+6,5% в 72 клетки), най-малка при четиристайните (+0,6% в 21 клетки). При големите апартаменти купувачите са по-малко и по-внимателни, а собственикът, който седи месеци без обаждане, сам слиза до пазара. При двустайните търсенето е голямо и частният продавач си позволява да изчака.

По части на града картината е подобна. Външните квартали дават +6% в 76 клетки, кварталите под Витоша +5,1%, а кварталите около центъра само +1,7%. В панелните комплекси като Люлин 5 и Младост 4 собствениците по-често се ориентират по „колко взе съседът“, а това обикновено е обявена, не платена цена. Центърът и селата и градовете наоколо имат съответно 10 и 11 сравними клетки, твърде малко за силни изводи.

Старото строителство е изключението

Най-интересната подробност е в годината на сградата. В старото строителство частната и агенционната цена почти съвпадат: медианна разлика −1% в 143 клетки, а частната е по-висока само в 64 от тях. Там пазарът е стар, сделките са много и всички знаят колко струва тристаен на петия етаж в блок от 1978 г. В новите сгради разликата е +4%. Тук частният продавач често е човек, купил на зелено, който сега препродава и иска да върне и вноските, и чакането. Срещу него са агенции, които продават апартаменти на строителя по ценова листа. А спрямо самите строители частната обява в същата клетка е +12,1% на квадрат, в 84 от 108 клетки по-скъпа. Повече за това има в ново жилище от частно лице.

Защо собственикът иска повече

Агенцията „сверява“ цената. Брокерът е видял десетки сделки в квартала, знае на колко реално са минали подобни апартаменти и иска имотът да се продаде, защото печели едва при сделка. Затова още на първата среща казва на собственика „с тази цена ще седите“. Не винаги го прави, има и агенции, които приемат всяка цена, само и само да вземат обявата. Но средно агенционната цена е минала през нечия проверка. Собственикът тръгва от желаната сума. Колко е платил, колко е вложил в ремонта, колко иска съседката от третия етаж. Последното е особено коварно, защото е обявена цена, а не платена. Никой не му казва, че е скъпо, освен времето. След два-три месеца без сериозен оглед цената започва да слиза, но обявата вече е натрупала дни и купувачите я подминават. Има и трети мотив, съвсем съзнателен: част от собствениците оставят място за пазарлък. Как се вижда това в самата цена, разказваме в кръглата цена, а дали конкретна обява е над пазара, проверяваме в над пазара ли е цената.

Как да прецените конкретна частна обява

Практическото правило е просто. Не сравнявайте частната обява с „агенциите изобщо“. Сравнете я с обяви за същия брой стаи в същия квартал, в сграда от сходен период. Страниците на кварталите на сайта показват медианата на квадрат и разсейването, а апартаментите от собственик за продажба са събрани по район. На огледа попитайте собственика как е стигнал до цената. Отговорите „толкова ми трябва“ и „съседът продаде за толкова“ са покана за разговор. Отговорът „ето три сделки от тази година“ е рядкост и заслужава уважение. Липсата на комисиона е реално предимство, но тя не е отстъпка от цената, а отделен ред в сметката. Колко тежи този ред, сме разгледали в спестявате ли комисионата и в апартамент без комисиона. А какво да гледате, докато сте вътре, е в наръчника за оглед.

Колко по-изгодно е от собственик: нашата оценка

Често задавани въпроси

Страниците на кварталите

• кв. Младост 1€2 879/кв.м
• кв. Лозенец€3 966/кв.м
• кв. Люлин 5€1 855/кв.м
• кв. Младост 4€2 422/кв.м
• кв. Център€3 214/кв.м
• кв. Манастирски ливади€2 687/кв.м
• кв. Студентски град€2 662/кв.м
• кв. Овча купел€2 186/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София →

Още от блога

• Спестявате ли комисионатаКомисионата срещу надценката: колко реално спестявате без агенцияКомисиона 2–3% плюс ДДС срещу надценка на частната обява +4% в същия квартал. Сметката с калкулатор и кога наистина спестявате.
• Кръглата ценаКръглата цена: защо собствениците пишат 180 000, а строителите 183 43726,6% от частните цени са кратни на 10 000, при агенциите 17%. Какво казва кръглата цена и колко място оставя за пазарлък.
• Цена над пазараНад пазара ли е цената: колко частни обяви искат поне 20% повече от квартала26,2% от частните обяви са поне с 20% над медианата на квартала за същия брой стаи, при агенциите 17,1%. Как да проверите цената сами.
• Какво продават собственицитеКакво продават собствениците в София: портрет на частната обяваСравнихме 989 частни обяви с 15 375 агенционни: по-стари сгради, по-малки жилища, по-често ТЕЦ. Какво значи това за купувача.

Наръчници по темата:

• Продажба от собственик
• Без комисиона
• Чеклист за оглед
• Евтини от собственик

Всички статии в блога →