Ателие и преустроен апартамент от собственик: евтиното, което иска документи

Колко често се появяват двете думи

Започваме с уговорката, която важи за целия анализ: в скрейпа е само началото на текста, около 200 знака. Дял от 5,8% значи, че толкова собственици са написали „преустроен“ още в първите редове. Други го казват на огледа, а трети не го казват изобщо. Абсолютните бройки са малки. Частни обяви с „ателие“ са 17, с „преустроен“ 57. При агенциите са съответно 80 и 448, но върху много по-голяма база. Затова гледаме дяловете, а частните премии ще приемем само за ориентир. Разликата в старото строителство показва повече. Там „ателие“ пак е около 3,3 пъти по-често при собствениците, но „преустроен“ се изравнява: 7,5% срещу 6,4%. Тоест преустройството е белег на стария фонд, а не на собственика. Ателието обаче си остава частна тема.

Ателието: жилище на снимката, нежилищно по документи

Ателието обикновено е обект с друго предназначение: най-често за творческа дейност, понякога на последния или на тавански етаж, понякога на партера. Много от тях се ползват като жилища от десетилетия. Проблемът не е в стените, а в графата „предназначение“ в документите. Какво може да следва от това? Кредитът е първото. Някои банки финансират ателиета при по-строги условия или с по-ниска оценка, други изобщо не ги приемат за жилищен кредит. Местните данъци и таксите могат да се изчисляват различно. Адресната регистрация също понякога става тема. Тези неща се различават от случай на случай, затова не приемайте нито „няма никакъв проблем“, нито „не става“ на доверие. Проверете с нотариус и с банката, преди да дадете капаро. Защо собствениците го пишат по-често? Нашето обяснение е, че агенцията или го скрива зад „мезонет“ и „студио“, или изобщо не поема такива обекти. Собственикът, особено ако е наследил мястото, просто пише каквото е в акта. Това е честно. И е знак, че разговорът за цената трябва да започне от документите. При агенциите сравнението в клетка дава +0,2% за ателиетата, но само в 14 клетки, така че е ориентир, а не правило.

Преустроеният апартамент и неговата премия

„Двустаен, преустроен в тристаен“ е едно от най-често срещаните изречения в панелните квартали. Кухнята е изнесена в дневната, а освободената стая е станала спалня. Друг вариант е обратният: две стаи са обединени в голямо дневно пространство. При агенциите преустроеното жилище се продава с 10,5% на квадрат по-скъпо от непреустроеното в същия квартал при същия брой стаи. Сравнихме 99 клетки, а в 68 от тях, или 68,7%, разликата е положителна. Само в старото строителство обаче премията е +1,8% в 86 клетки, а положителна е в 55,8% от тях. Голямото число идва най-вече от смесването на сгради от различни периоди в една клетка. Самото преустройство носи малко. При частните числата са твърде малко за сериозен извод: 7 клетки и медиана +0,5%. Ако обаче видите собственик, който иска десет процента над съседите само заради „преустроен“, имате данни, че агенционният пазар в стария фонд не плаща толкова.

Узаконено ли е, и как се разбира

Тук е истинският риск. Преустройство, направено без одобрен проект, може да е безобидно, ако е преместена само кухнята. Може да е сериозно, ако е пипната носеща стена, особено в панелен блок. Отвън двете изглеждат еднакво: гладка шпакловка и нов ламинат. На огледа поискайте одобрените архитектурни проекти или документа, с който е разрешено преустройството. Сравнете схемата от кадастъра с това, което виждате. Ако в документите са две стаи, а пред вас има три, разминаването трябва да има обяснение на хартия. Ако такова няма, повикайте архитект или инженер за един час. Струва по-малко от един квадратен метър в който и да е квартал. Банковият оценител също гледа това. Когато купувате с ипотечен кредит, неузаконеното преустройство понякога се отразява в оценката или в условията. Разберете го преди капарото и предварителния договор, а не след него.

Къде се срещат най-често

Преброихме и къде точно се появяват двете думи. „Ателие“ е рядко и разпръснато: най-много обяви с него има в Център (10), след това в Манастирски ливади (7) и по 5 в Дружба 2 и Младост 4. Ателието вече не е само мансарда в стара кооперация, а и помещение в нова сграда, продавано като жилище. „Преустроен“ е най-често в панелните и смесените квартали: Хаджи Димитър (24 обяви), Младост 4 (19), Дружба 1 и Надежда 1 (по 15). Там тесните кухни и двустайните, превърнати в тристайни, са обичайна история. Ако търсите евтино жилище в центъра, ателието често е единственият начин да влезете в бюджета. Вижте какво друго предлагат собствениците в евтините апартаменти от собственик. Какви думи още пишат частните продавачи и колко често, сме описали в думите на собственика, а как ремонтът влияе на цената, в ремонта в частната обява.

Как да говорите за цената

С ателието отстъпката е въпрос на документи, не на вкус. Ако банката ви финансира по-малко или изобщо не финансира, това е реален разход, който продавачът трябва да види с числа. Покажете му писмото от банката. Това работи по-добре от всяко „много е скъпо“. С преустроеното жилище е по-просто. Данните казват, че в стария фонд агенционният пазар плаща за преустройството около 1,8%. Ако продавачът иска повече, питайте какво друго има: нова инсталация, ново обзавеждане. Ако преустройството не е узаконено, разходът за узаконяване или за връщане в първоначалния вид е аргумент, който няма как да се отрече. Не очаквайте чудеса. Собственик, който е живял двайсет години в ателието си, рядко вижда проблема. Обяснете спокойно, с документи в ръка. И мислете за деня, в който ще продавате вие. Следващият купувач ще зададе същите въпроси, ще говори със същата банка и ще поиска същата отстъпка. Ако днес получите добра цена заради документите, тя ще ви бъде поискана обратно след години. Затова отстъпката не е печалба, а компенсация. Пресметнете я така, че да покрие и този бъдещ разговор, иначе просто отлагате проблема.

Ателие и преустроено жилище: нашата оценка

Често задавани въпроси

Кварталите от статията

• кв. Център€3 214/кв.м
• кв. Лозенец€3 966/кв.м
• кв. Яворов€4 216/кв.м
• кв. Младост 1€2 879/кв.м
• кв. Люлин 5€1 855/кв.м
• кв. Дружба 2€2 425/кв.м
• кв. Оборище€3 622/кв.м
• кв. Хладилника€3 571/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София →

Още от блога

• Думите в частната обяваТухла, мазе, ремонт: с какви думи пише собственикът и с какви брокерътСравнихме началото на 989 частни обяви и 8 752 от телефони с 20+ обяви. Собственикът пише „тухла“, „мазе“, „ремонт“, брокерът изрежда стаите.
• „Ремонт“ в обявата„Ремонт“ в частната обява: колко струва думата и как да проверите какво е направеноСобствениците пишат „ремонт“ 3,8 пъти по-често от агенциите. Колко добавя думата към цената, как да проверите ремонта и кога да го направите сами.
• Какво липсва в обяватаНепълната обява: какво пропускат собствениците и какво да попитате по телефонаСамо 47,7% от частните обяви посочват отопление, година, етаж и етажност. Какво липсва най-често, какво да питате и как да напишете обява.
• Година на строежГодина на строеж и собственик: защо старият фонд е територията на частните обявиВ старите сгради в София 11,7% от обявите са частни, в новите 2,2%. Колко иска собственикът по периоди и какво значи годината за кредита.
• Квартали с частни обявиКъде продават собствениците: кварталите на София по дял частни обявиДял на частните обяви в 93 квартала на София. Къде ги има, къде почти няма и защо новото строителство изтласква собствениците.
• Апартамент с дворАпартамент с двор: партерът, който се продава като къщаДвор или градина споменават 3,6% от частните и 2,4% от агенционните обяви, 65,8% от тях в ново строителство. Какво значи „двор“ по документи.
• Големи апартаментиГолеми апартаменти от собственик: кой ги продава, къде са и колко по-евтин е квадратътСамо 3,3% от жилищата над 140 кв.м се продават от собственик, 69,5% са ново строителство. В един квартал големият е с 8,9% по-евтин на квадрат.

Наръчници по темата:

• Проверка на имот
• Ипотека от собственик
• Капаро и договор
• Евтини от собственик

Всички статии в блога →