Наем до метрото: хазяин или агенция и колко струва двустайният

Как разделихме наемите на две групи

Правилото е просто и малко грубо. Кварталът влиза в групата „с метро“, ако в границите му по OpenStreetMap има поне една станция или вход на метрото. Така в нея попадат 3 140 обяви за наем, 39,7% от всички в кварталите на града. В другата група остават 4 765 обяви. Грубото е в границите. Блок на сто метра от станцията, но от другата страна на булеварда, където започва съседният квартал, се брои „без метро“. Обратното също се случва: в голям квартал със станция в единия край има жилища на двайсет минути пеша от нея. Картата е доброволна и понякога изостава от терена. Затова сравнението казва нещо за кварталите, а не за конкретния адрес. Хазяин тук значи частно лице по нашата класификация: собственик по текста на обявата или телефон с най-много две обяви без белези на посредник. Това е оценка, не проверка на документи. Как работи и къде греши, сме описали в как да познаем агенция.

Двустайният до метрото не излиза по-скъп

Очаквахме разлика. Метрото спестява време всеки ден, а времето обикновено се плаща. Медианата на двустаен под наем в кварталите с метро е €649, в останалите €650. Разликата е 1 евро, и то в полза на кварталите с метро. Това не значи, че метрото не струва нищо. Двете групи са смесени. Без станция са и кварталите в полите на Витоша, където наемът на квадрат е сред най-високите в града: в Бояна медианата е 10,7 €/кв.м на месец при 9,4 за частните обяви в целия град. В Симеоново медианният наем на всички обяви е €950, в Драгалевци €850. Там хората плащат за тишина, двор и планина, не за транспорт. В същата група са и покрайнини с по-ниски наеми. Средното между двете крайности излиза почти на нивото на кварталите с метро. Поне на ниво квартал метрото не изглежда като отделен пазар с отделна цена. То е едно от няколкото неща, които влизат в наема, заедно с размера, ремонта и обзавеждането.

В същия квартал хазяинът иска по-малко

Сравнението, на което вярваме повече, е в една и съща клетка: един квартал, един брой стаи, хазяин срещу агенция. В кварталите с метро има 58 такива клетки и медианната разлика в тях е −4%. Хазяинът иска по-малко от агенцията в повечето от тях и е по-скъп само в 16, или 27,6%. В кварталите без метро разликата е −1,3%, а хазяинът е по-скъп в 44 от 109 клетки (40,4%). На двустаен за €649 разлика от 4% са около €26 на месец, или €312 за година. Не е голяма сума, но рядко някой отстъпва толкова при пазарлък по телефона, а тук тя идва без пазарлък. Защо отстъпката е по-голяма точно до метрото, от тези данни не можем да кажем. Можем да кажем как да я използвате: щом сте избрали квартал със станция, търсете първо частните обяви и ги сравнявайте с агенционните само в същия квартал. Общата картина за хазяите и агенциите в града, без разделението по метро, е в наем от собственик или агенция.

Кварталите с метро и най-много хазяи

Сред кварталите със станция и поне 25 обяви за наем най-висок дял хазяи има Надежда 2: 29,2% от 65 обяви. Следва Младост 3 с 23%. Център има най-много обекти на метрото по картата, 9, и 17,6% хазяи при 477 обяви, най-големия пазар в списъка. Наемът на двустаен в тези квартали е в тесен коридор. Най-евтин е в Младост 3, €580, най-скъп в Докторски паметник, €880. Между тях са почти всички останали, около медианата за групата. В края на списъка Лагера и Хладилника са с 13,7% и 13,4% хазяи, около средното за целия град от 13,4%. Внимавайте с малките числа. 65 обяви в Надежда 2 са достатъчни за ориентир, не за правило, докато Лозенец с 377 обяви е стабилна извадка. Дали в квартала наемите се държат от няколко телефона, проверете в кварталите, в които един брокер държи наемите.

„До метро“ в обявата: проверете го сами

В обявите „до метро“ може да значи две минути, а може и петнайсет. Не мерете по права линия. Отворете карта, сложете пешеходен маршрут от входа на блока до входа на станцията и вижте минутите. После минете маршрута в 8 сутринта, когато ще го ходите всеки ден: подлезите, светофарите и калната пряка добавят време, което картата не знае. Помислете и коя линия ви трябва. Станция в квартала, от която до работата има две прекачвания, е по-малко полезна от автобус, който ви оставя пред офиса. Как изглежда плътността на всички спирки спрямо наемите, сме сметнали в наема и градския транспорт. Метрото не работи през нощта, така че ако се прибирате късно, вижте и нощните линии. На огледа попитайте хазяина колко време ходи до станцията и от кой изход излиза. Той го е минал стотици пъти. Повечето частни предложения за двустаен са събрани в двустайните под наем от собственик, а какво да огледате в самото жилище, в огледа на апартамент.

Струва ли си да доплатите за станцията

Да кажем, че сте намерили два близки варианта. Единият е до станцията, другият е на автобус разстояние и малко по-евтин. Сметката е кратка: колко евро на месец доплащате и колко часа печелите. Разделете първото на второто и получавате цената на спечения час. Сметнете минутите честно, в двете посоки. Десет минути спестени в посока са двайсет на ден и около седем часа на месец при 21 работни дни. Сравнете цената на часа с това колко цените свободното си време. Ако излиза под тази граница, станцията е изгодна, дори хазяинът да не отстъпи нищо.

Какво да вземете от сравнението

Метрото почти не мени наема на двустаен на ниво квартал и леко увеличава шанса да попаднете на хазяин: 14% срещу 12,9%, разлика от 1,1 процентни пункта. При продажбите картината е подобна, 5,4% срещу 5,1% частни обяви, а цената на квадрат до метрото е малко по-висока (подробно в метрото и частните обяви). По-полезното число е друго. До метрото хазяинът в същия квартал и за същия брой стаи иска медианно 4% по-малко от агенцията. Ако търсите там, започнете от частните обяви и сравнявайте само в рамките на квартала. Преди да преведете депозит, прочетете депозита при наем.

Наем от хазяин до метрото: нашата оценка

Често задавани въпроси

Страниците на кварталите

• кв. Надежда 2€2 386/кв.м
• кв. Младост 3€2 773/кв.м
• кв. Център€3 214/кв.м
• кв. Лозенец€3 966/кв.м
• кв. Докторски паметник€5 556/кв.м
• кв. Младост 4€2 422/кв.м
• кв. Лагера€2 936/кв.м
• кв. Хладилника€3 571/кв.м
• кв. Бояна€2 574/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София →

Още от блога

• Метрото и частните обявиАпартамент до метро от собственик: метрото не носи повече частни обяви, а по-висока ценаЧастните обяви са 5,4% в кварталите с метро и 5,1% без. Разликата е в цената: собственикът до метрото иска 5,1% повече от агенцията.
• Наем: хазяин или агенцияНаем от собственик или от агенция: една и съща квартира, две сметкиСравнихме 7 988 обяви за наем в София в един и същ квартал и при същия брой стаи. Хазяинът иска с 2,4% по-малко, а комисионата отпада.
• Наем без колаНаем без кола: градският транспорт, наемите и хазяите по кварталиГъстотата на спирките почти не мени наема: €700 в най-слабо обслужените квартали и €700 в най-гъстите. Хазяите са 17,3% там, където спирките са най-много.
• Наем: квартал с малко телефониНаем в квартал с малко телефони: кой държи обявите и какво значи за васВ 5 квартала първите три телефона държат поне 30% от наемите. В Студентски град са 29,6% от 348 обяви. Какво значи това за наемателя.
• Площ и цена на кв.мПлощ и цена на квадрат при собственик: малките жилища, кръглите числа и чистата площКолко от малките и големите апартаменти в София се продават от собственик, колко иска той на квадрат и защо 36,2% от частните обяви са с кръгла площ.
• Семейни кварталиСемейни квартали и частни обяви: училища, градини, площадки и кой продаваВ третината квартали с най-много училища, градини и площадки на кв.км частните обяви са 7,4%, в най-бедната 4,9%. Колко силна е връзката.
• Села и градове около СофияКъщи и апартаменти около София от собственик: къде са и какво да проверитеВ кварталите частните обяви са 5,2%, извън Столична община 12,2%, а при къщите 19,3%. Къде са и какво да проверите при имот в село.

Наръчници по темата:

• Двустаен под наем
• Под наем от собственик
• Чеклист за оглед
• Депозит при наем

Всички статии в блога →