Година на строеж и собственик: защо старият фонд е територията на частните обяви

Два пазара под един филтър

От 18 374 обяви за продажба 15 944 посочват година на строеж. От тях 11 148, или 69,9%, са в сгради от 2022 г. нататък, включително такива, които още се строят. Това е пазарът на строителите и агенциите им. Частните обяви там са 2,2%. Старият фонд е друг свят. В сградите отпреди 1960 г. частните са 13,8%, при 1960–1979 г. 13,3%, при 1980–1989 г. 10,2%. Медианната частна обява е в сграда от 2004 г., медианната агенционна в сграда от 2026 г. 22 години разлика в медианата не са статистически детайл: това са различни блокове, различни документи и различни разговори. Ако търсите ново и искате да е от собственик, шансът е малък и обикновено става дума за препродажба на апартамент, купен на зелено. Ако търсите старо, частните обяви са по-гъсти, отколкото където и да е другаде на пазара.

В стария фонд собственикът не е по-скъп

Общото сравнение показва, че частната обява е с около 4% по-скъпа на квадрат от агенционната в същия квартал и при същия брой стаи. Разбивката по години поставя това в контекст. В сградите от 1960–1979 г. частният квадрат е −3,7% спрямо агенционния в 18 клетки. При 1980–1989 г. е +0,4% в 28 клетки, при 1990–2004 г. −0,3% (13 клетки, ориентир). Практически на една цена. Надценката се появява при по-новите сгради: +5,1% при 2005–2014 г. и +4% при 2022 г. и след това. Тоест общата надценка на собственика идва главно от новото, а не от стария блок. За новото строителство от частно лице сме писали отделно в новото от частно лице. Двата крайни периода са тънки: до 1959 г. клетките са 5, при 2015–2021 г. 5. Числата −9,5% и −22,5% са ориентир.

Преди 1960: тухла, високи тавани, малко обяви

Старите кооперации в Оборище, Яворов и Център са най-скъпият стар фонд в града. Суровата медиана тук е €3 518/кв.м при частните и €4 000/кв.м при агенциите, разлика −12,1%. Част от нея е мястото, част е ремонтът: агенцията по-често продава апартамент, който някой вече е обновил за продажба. Частният продавач продава как е. Тук годината значи дебели тухлени стени и високи тавани, но и стари водопроводи, стара ел. инсталация и понякога неясни идеални части в таванските помещения. Попитайте кога са сменени щранговете и кой поддържа покрива. В кооперация с шест апартамента общото събрание е шестима души и всяко решение зависи от тях.

1960–1989: панелът и ЕПК

Това е най-голямата част от частните обяви. Сградите от 1960–1989 г. в извадката са 2 364 обяви. В тези от осемдесетте частният квадрат е около €2 679/кв.м, най-ниският сред старите периоди. Блоковете в Младост 1, Люлин 5 и Дружба 1 са строени по малко на брой типови проекти, затова цените са добре известни и собственикът няма много място да иска повече. Затова и разликата с агенцията в клетка е близо до нулата. Тук годината решава три практически неща. Първо, санирането. Ако блокът е минал по програма за енергийна ефективност, сметките за отопление са други и фасадата е обновена. Попитайте кога и какво е направено и дали има задължения към фонда или етажната собственост. Второ, кредитът. Банките кредитират и панел, но оценителят гледа състоянието на сградата, а някои банки съобразяват срока с възрастта ѝ. Трето, документите: много жилища от тези години са придобити от държавата или общината по договор с наемателите и после са наследявани. Веригата на собствеността може да е по-дълга, отколкото изглежда.

2005–2014: бумът, който се връща на пазара

Най-неочакваният ред в разбивката е периодът 2005–2014 г. Там частните обяви са 14%, повече от всеки друг период. Обяснението е в календара: който е купил на зелено през 2007 г., днес продава след десетина и повече години в жилището. Децата са пораснали, семейството иска по-голямо или се мести извън града. Тези собственици са и най-уверени в цената. Частният квадрат тук е +5,1% спрямо агенционния в 23 клетки. Сградата е сравнително нова, с асансьор и подземен гараж, и собственикът го знае. Пазарлъкът е труден, но не невъзможен, ако намерите недостатък: липсващ акт за гаража, несвършени общи части, такса за поддръжка, която никой не плаща. За гаража и паркомястото вижте гаража и терасата от собственик.

Как да ползвате годината при търсене

Ако бюджетът ви е ограничен и искате да купите без посредник, филтрирайте по стари сгради: там собствениците са много и цената им е близо до пазара. Апартаментите от собственик за продажба са подредени по квартали и при всеки квартал виждате медианната година. Вторият съвет е да не се плашите от годината сама по себе си. Добре поддържан блок от 1975 г. със санирана фасада и сменени щрангове често е по-спокойна покупка от сграда от 2008 г., в която общите части не са довършени и половината собственици не плащат таксата. Питайте за сградата, не само за апартамента: кой е домоуправителят, има ли пари на касата, какви ремонти предстоят. Ако купувате с кредит, говорете с банката преди огледа, особено за сгради отпреди 1980 г. Какво да поискате от собственика, за да мине оценката, е описано в кредита за жилище от собственик. А ако се чудите дали годината влияе и на етажа, отговорът е да: в старите сгради партерът се продава с по-голяма отстъпка, вижте партера и последния етаж.

Година на строеж и покупка от собственик: нашата оценка

Често задавани въпроси

Районите, за които стана дума

• кв. Оборище€3 622/кв.м
• кв. Яворов€4 216/кв.м
• кв. Център€3 214/кв.м
• кв. Младост 1€2 879/кв.м
• кв. Люлин 5€1 855/кв.м
• кв. Дружба 1€2 343/кв.м
• кв. Манастирски ливади€2 687/кв.м
• кв. Кръстова вада€2 884/кв.м
• кв. Лозенец€3 966/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София →

Още от блога

• Ново от частно лицеНово строителство от частно лице: препродажбата „на зелено“ отблизо245 частни обяви за ново строителство в София. В един и същ квартал те са с +12,4% спрямо строителя. Кога има смисъл и какви са рисковете.
• Собственик или агенцияПо-евтино ли е от собственик? Какво показват обявите в една и съща клеткаСравнихме частни и агенционни обяви в 184 клетки район и стаи: медианната разлика на кв.м е +4%. Защо суровите средни цени подвеждат.
• Партер и последен етажПартер и последен етаж от собственик: отстъпката в цифри и какво да проверитеКолко по-евтино се продават апартаменти на партер и последен етаж в София при агенция и при собственик, и какво да проверите на огледа.
• „Луксозен“ и „акт 16“„Луксозен“ и „акт 16“ в обявата от собственик: една дума струва, другата е задължителна„Луксозен“ пишат 4,6% от собствениците и 4% от агенциите. В старото строителство думата върви с +14,6% на кв.м. Какво значи Акт 16.
• Наем: квартал с малко телефониНаем в квартал с малко телефони: кой държи обявите и какво значи за васВ 5 квартала първите три телефона държат поне 30% от наемите. В Студентски град са 29,6% от 348 обяви. Какво значи това за наемателя.
• Кръглата ценаКръглата цена: защо собствениците пишат 180 000, а строителите 183 43726,6% от частните цени са кратни на 10 000, при агенциите 17%. Какво казва кръглата цена и колко място оставя за пазарлък.
• Квадрати на стаяКвадрати на стая при собственик: защо частният тристаен е по-тесенЧастният тристаен е с 6,9% по-малък от агенционния в същия квартал. Колко кв.м на стая дават собствениците и откъде идва разликата.

Наръчници по темата:

• Продажба от собственик
• Ипотека от собственик
• Проверка на имот
• Как се купува

Всички статии в блога →