Зелени квартали от собственик: паркът вдига цената, не броя на частните обяви

Паркове на квадратен километър: как го мерихме

Методът е същият като при семейните квартали, само че броим други обекти: паркове и градинки по OpenStreetMap, разделени на площта на квартала. Влизат кварталите с поне 30 обяви за продажба и известна граница, общо 67, подредени и разделени на три равни групи. Едно важно уточнение. Броим обекти, не хектари. Голям парк и малка градинка между два блока са по една бройка. Затова квартал с много малки градинки може да изпревари квартал до голям парк. Числото е добро за въпроса „колко често ще мина покрай зелено“, а не за „колко голямо е зеленото“.

Делът на частните обяви: почти плосък

Тук няма история за разказване и това само по себе си е находка. В най-малко зелената третина медианният квартал има 5,7% частни обяви, в средната пак 5,7%, в най-зелената 6,3%. Корелацията за всички квартали е 0,06, на практика нула. С други думи, ако търсите собственик, не е нужно да избягвате зелените места, но и не е нужно да ги гоните с мисълта, че там продават повече хора директно. Зеленината и типът продавач просто не са свързани в тези данни. Ако искате да видите кои квартали изобщо имат много частни продавачи, вижте кварталите с частни продавачи. Сравнете това с училищата и площадките, където връзката е 0,26. Слаба, но поне видима. При парковете дори тази следа изчезва.

Цената: тук зеленото вече личи

Между долната и средната третина цената е почти същата: €2 428/кв.м и €2 430/кв.м. Скокът е в най-зелената група, където медианата стига €2 936/кв.м. Това са +20,9% спрямо най-малко зелените квартали. Не бързайте да кажете „паркът струва 20,9%“. В горната третина попадат Яворов, Изток, Гео Милев, все квартали близо до центъра. Те са скъпи и заради близостта до центъра, не само заради парка. Нямаме сравнение в една и съща клетка (район и брой стаи) за зеленината, така че не можем да отделим парка от адреса. Разликата е реална, причината е смесена. За купувача това значи нещо просто. Ако зеленото ви е важно, ще платите повече на квадрат, но най-вече защото тези квартали са и по-централни. Квартал със зеленина и по-далеч от центъра, като Младост 3 с €2 773/кв.м, може да се окаже разумна среда.

Борово, Младост 2 и Младост 3

Борово е извън всякаква скала: 136,2 парка и градинки на кв.км, около 4,6 пъти повече от втория в списъка. Частните обяви са 7,4%, а медианата €3 014/кв.м. Причината за огромното число е точно разликата между обекти и хектари: много отделно нанесени градинки на малка площ. Младост 2 и Младост 3 идват след него с 29,3 и 25,4. Там собствениците държат 4,7% и 2,8% от обявите, под градския дял от 5,4%. Зелено има, частни обяви не особено. В Яворов е обратното: 7,5% частни, но и цена €4 216/кв.м. Цели 7 от десетте най-зелени квартала са и сред десетте най-„семейни“: Борово, Младост 2, Яворов, Зона Б-5, Изток, Красно село, Белите брези. Няма как да е иначе, градинките и площадките често са на едно и също място между блоковете.

Квартали с нула паркове, които не са без зеленина

В долната част на списъка има 8 квартала с нула. Сред тях са Дианабад и Драгалевци. Всеки, който е бил там, ще се усмихне. Драгалевци е в полите на Витоша, а гората не е „парк“ в този брояч. Дианабад пък показва другия капан: паркът може да е точно до границата на квартала и да не попада в нея. Затова не изключвайте квартал само защото излиза ниско. Отворете картата и погледнете какво има на 500 метра извън границата. При Кръстова вада (1,6% частни при 692 обяви) и Обеля 1 (0,8% частни) нулата е по-близо до истината, но и там си струва да проверите сами.

Как да проверите зеленината сами

Сателитният изглед казва повече от всяко число. Отворете го и погледнете не квартала, а 300–500 метра около конкретния блок. После идете пеша по два пъти: в делничен ден в 8 сутринта и в събота следобед. Зелено място, в което вечер няма осветление, е друго нещо от това, което виждате на снимката в обявата. Най-важният въпрос е дали зеленото ще остане. Празно място с трева не е парк. Може да е частен парцел, който чака строеж. Попитайте собственика какво се говори за съседните терени и проверете подробния устройствен план в районната администрация. Как гледката може да изчезне с нов блок отсреща, разказваме в изложението и гледката, а какво още да проверите преди сделка, в проверката на имот преди покупка.

Как да използвате тези числа

Ако зеленото е първото ви условие, изберете от горната третина, но бъдете готови за по-висока цена на квадрат и за не повече частни обяви, отколкото другаде. Ако искате компромис, търсете квартали със зеленина и по-далеч от центъра. Как изобщо да търсите директно, обясняваме в апартаменти за продажба от собственик. И последно: паркът под прозореца е хубав, но гледайте и как ще стигате до работа. Връзката между метрото и частните обяви сме я разгледали отделно в метрото и частните обяви. Ако имате деца, комбинирайте двата списъка. В кварталите, които са едновременно зелени и с много училища и площадки, частните обяви варират от 4% до 10,9%. Тоест дори в тази тясна група е добре да следите поне два-три квартала наведнъж, а не само един. Когато намерите обява, попитайте собственика кой е най-шумният месец в годината. Не е изключено отговорът да е лятото, когато паркът под прозореца е пълен до късно.

Зелен квартал от собственик: нашата оценка

Често задавани въпроси

Страниците на кварталите

• кв. Борово€3 014/кв.м
• кв. Младост 2€2 692/кв.м
• кв. Младост 3€2 773/кв.м
• кв. Яворов€4 216/кв.м
• кв. Гео Милев€3 310/кв.м
• кв. Изток€4 027/кв.м
• кв. Дианабад€3 071/кв.м
• кв. Драгалевци€2 734/кв.м
• кв. Кръстова вада€2 884/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София →

Още от блога

• Семейни кварталиСемейни квартали и частни обяви: училища, градини, площадки и кой продаваВ третината квартали с най-много училища, градини и площадки на кв.км частните обяви са 7,4%, в най-бедната 4,9%. Колко силна е връзката.
• Южно изложение и гледкаЮжно изложение и гледка: какво обещава обявата и какво всъщност плащате„Южно“ пишат 5,1% от частните обяви, „гледка“ 6,1%. В една и съща клетка двете добавят почти нищо. Как да проверите сами.
• Метрото и частните обявиАпартамент до метро от собственик: метрото не носи повече частни обяви, а по-висока ценаЧастните обяви са 5,4% в кварталите с метро и 5,1% без. Разликата е в цената: собственикът до метрото иска 5,1% повече от агенцията.
• Квартали с частни обявиКъде продават собствениците: кварталите на София по дял частни обявиДял на частните обяви в 93 квартала на София. Къде ги има, къде почти няма и защо новото строителство изтласква собствениците.
• Фалшивият собственикФалшивият собственик: колко обяви „от собственик“ всъщност са на посредник137 обяви за продажба пишат „от собственик“ или „частно лице“. 19% от тях идват от телефон с поне 6 обяви. При наемите: 0%.
• Гараж и терасаГаражът, паркомястото и терасата в частната обява: какво се продава и какво се плащаГараж споменават 3,7% от частните обяви, тераса или балкон 4,1%. Колко добавят към цената и какви документи да поискате за гаража.
• Къща по разстояниеКъща около София: до 25 км почти градска цена, след 35 км друг пазар1 737 къщи около София: до 25 км квадратът е около €1 750, на 35–50 км €815. Къде е скокът, кой продава и колко струва пътят.

Наръчници по темата:

• Проверка на имот
• Продажба от собственик
• Чеклист за оглед

Всички статии в блога →