Да продам или да отдам: колко години наем струва двустайният в различните квартали
Една проста сметка
Вземете цената на апартамента и я разделете на наема за година. Числото, което получавате, е колко години наем „струва“ жилището, без разходи и без празни месеци. Обратното му число е брутната доходност. При 23,3 години тя е около 4,3% на година. За двустайните на собственици сметката изглежда така: медианната частна обява за продажба е €179 200, а медианният частен наем на двустаен е €630 на месец. Това прави 23,7 години. Числото е близо до общото и показва, че собствениците не са особено по-различни от пазара нито когато продават, нито когато отдават. Важно уточнение: и двете страни са обявени цени, не сделки. Наемите обикновено се договарят малко под обявата, продажбите също. Ако отстъпката е сходна, съотношението остава приблизително същото. Сметката е ориентир, не оценка на конкретен имот.
Обява за продажба на двустаен от частно лице.
€7 560 на година, около 23,7 години за цената на жилището.
Обявени цени от imot.bg, септември 2026.
Къде наемът покрива цената най-бързо
Най-малко години наем струва двустаен в Свобода: 16,8. Следват Обеля 2, Обеля и Обеля 1, всички между 17,1 и 17,3 години. Това са предимно панелни квартали и сравнително ниски цени на продажба, в които наемът не пада толкова, колкото цената. Студенти, млади семейства и хора, които работят наблизо, плащат €650 или €600 на месец за двустаен, чиято медианна цена на продажба в същия квартал е около €131 хил. по обявите. Другият край е центърът и южните квартали около него. В Яворов двустаен струва 39,1 години наем, в Изток 37,8, в Лозенец 35,8. Причината не е, че наемите там са ниски. Те са по-високи от тези в Обеля. Но цените на продажба са толкова по-високи, че наемът не ги догонва. Разликата между двата края е 2,3 пъти. Какво значи това за собственика? В квартал от горната част на списъка наемът носи сравнително много спрямо парите, които бихте получили при продажба. В квартал от долната част е обратното: продажбата освобождава голяма сума, а наемът е скромен в сравнение с нея. Това не е препоръка да продавате в центъра и да отдавате в Обеля. Цените се движат различно в различните квартали, а за бъдещото им движение никой няма надежден отговор. Но ако сте на ръба на решението, числото за вашия квартал е добро място да започнете.
- Свобода16,8 г.
- Обеля 217,1 г.
- Обеля17,3 г.
- Обеля 117,3 г.
- Красна поляна 117,5 г.
- Докторски паметник33,2 г.
- Медицинска академия34,8 г.
- Лозенец35,8 г.
- Изток37,8 г.
- Яворов39,1 г.
91 квартала с поне 8 обяви за продажба и 6 за наем на двустаен. Медианна цена делено на медианен годишен наем.
| Квартал | Медианна цена | Медианен наем | Години |
|---|---|---|---|
| Свобода | €130 700 | €650 | 16,8 |
| Обеля 2 | €122 800 | €600 | 17,1 |
| Обеля | €126 600 | €610 | 17,3 |
| Обеля 1 | €126 900 | €610 | 17,3 |
| Красна поляна 1 | €126 000 | €600 | 17,5 |
| Яворов | €340 100 | €720 | 39,1 |
| Изток | €295 000 | €650 | 37,8 |
| Лозенец | €292 500 | €680 | 35,8 |
| Медицинска академия | €271 500 | €650 | 34,8 |
| Докторски паметник | €350 000 | €880 | 33,2 |
Едностаен, двустаен или тристаен
При едностайните и двустайните медианата е една и съща: 23,3 години. При тристайните скача до 27,8. Логиката е позната на всеки хазяин: третата стая вдига цената на продажба повече, отколкото вдига наема. Семейство, което търси тристаен под наем, плаща повече, но не пропорционално на квадратите. Едностайните влизат в сметката само в 19 квартала, защото там, където ги има малко, не можем да изчислим честна медиана. Приемете числото за тях като ориентир. За двустайните имаме 91 квартала, за тристайните 70. Ако имате тристаен и се колебаете, има и трети вариант, за който хазяите често забравят: да го отдавате на две семейства или на студенти по стаи. Това вдига наема, но и умората. Повече наематели означава повече договори, повече сметки за делене и повече обаждания. Как изглежда пазарът на стаи от собственик, вижте на страницата за стая под наем от собственик.
Какво изяжда наема
Брутната сметка е хубава, но никой хазяин не прибира целия наем. Първият разход е данъкът. Физическо лице, което отдава, обикновено декларира дохода и плаща 10% данък върху него, след като приспадне 10% нормативно признати разходи. На практика това са около 9% от наема. Проверете със счетоводител как е във вашия случай. Вторият разход са празните месеци. Наемателите си тръгват, апартаментът се боядисва, огледите отнемат време. Един-два празни месеца годишно не са песимизъм, а нормален пазар. Третият са ремонтите: бойлер, пералня, дограма, мебели, които се износват. Четвъртият са такси и данъци, които остават за собственика, като данъкът върху сградата, а често и таксата за входа. Ако обзавеждате, добавете и амортизацията на обзавеждането. Как го правят хазяите, които отдават сами, сме описали в статията за обзаведените жилища от хазяин. Пресметнете сами с калкулатора. По подразбиране са медианната частна цена и медианният частен наем на двустаен.
Данъкът е изчислен като 10% върху 90% от получения наем. Калкулаторът не включва поскъпване или поевтиняване на имота, нито разходите по продажба.
Въпросите преди решението
Не даваме инвестиционни съвети и няма да ви кажем кое е по-добре. Годините наем са само едната половина от сметката. Другата половина са въпроси, на които можете да отговорите само вие. Трябват ли ви парите сега? Ако продажбата ще ви спести кредит с лихва, сметката е различна от тази на човек, който ще остави сумата в банка. Имате ли време и нерви за наематели? Отдаването сами спестява комисиона, но не и обажданията в неделя, когато тече бойлерът. Какво мислите, че ще стане с цените? Ние не знаем и не правим прогнози, но вашето очакване влиза в решението, искате или не. И накрая, колко ще ви струва самата продажба: евентуална комисиона, ремонт за по-добра цена, месеците, в които жилището стои празно, докато го продавате.
Ако все пак отдавате или продавате сами
Ако решите да отдавате, договорът и депозитът са първото, което да подредите. Обяснения за клаузите има на страницата договор за наем от собственик, а за размера и връщането на депозита в депозит при наем. Колко струва посредникът при наем и кога си заслужава, сме разгледали в комисионата при наем. Ако продавате, вижте първо дали цената ви не е от тези, които стоят месеци. Сравнението с квартала е в статията над пазара ли е цената. И помнете, че кварталът, в който наемът изплаща жилището бързо, е и квартал, в който купувачите внимават за всяко евро. В Люлин 5 и Медицинска академия пазарът е различен. Отворете страницата на своя квартал и вижте двете медиани една до друга, преди да решите.
Продажба или наем: нашата оценка
Как изглежда сметката „продавам или отдавам“ в София
Редакционна оценка на „Апартамент от Собственик“ по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.
- Брутна доходност от наем2,5
Медианният двустаен носи около 4,3% годишно преди разходи.
- Разлика между кварталите4,5
От 16,8 години в Свобода до 39,1 години в Яворов.
- Наем при тристайните2
Медианата е 27,8 години, по-бавно от по-малките жилища.
- Тежест на данъка3,5
Около 9% от получения наем при обичайното деклариране.
- Риск от празни месеци3
Един-два месеца годишно са нормален пазар и трябва да влизат в сметката.
- Усилие при отдаване сам2,5
Спестявате комисиона, но поемате обажданията и ремонтите.
- Надеждност на сметката3
И двете страни са обявени цени, не сделки.
- Полза от калкулатора4
Пет минути с вашите числа дават по-ясна картина от общите медиани.
Типичният двустаен в София струва 23,3 години наем, а в най-скъпите централни квартали до 39,1. Това не е причина да продавате или да отдавате, а число, което да сложите до своите отговори за парите, времето и риска.
Една заявка вместо сто обаждания до брокери
Попълвате кратка заявка: покупка или наем, район, брой стаи, бюджет. Връщаме ви писмено кои частни обяви отговарят в момента и какво да проверите при всяка, преди да дадете капаро или депозит.
- Без реклами и без абонамент
- Работим по квартал и бюджет
- Отговор до един работен ден
Често задавани въпроси
Колко години наем струва апартамент в София?
Медианният двустаен струва 23,3 години наем по обявените цени. При едностайните е 23,3, при тристайните 27,8.
Каква е доходността от наем в София?
Брутно около 4,3% годишно за медианния двустаен. След данък, празни месеци и ремонти остава осезаемо по-малко.
В кои квартали е най-изгодно да отдаваш?
По съотношението цена към наем това са Свобода, Обеля 2 и Обеля, между 16,8 и 17,3 години наем за цената.
Защо в центъра наемът изплаща жилището по-бавно?
Наемите там са по-високи, но цените на продажба са още по-високи. В Яворов двустаен струва 39,1 години наем.
Какъв данък плащам, ако отдавам апартамент?
Физическо лице обикновено плаща 10% върху дохода от наем след 10% нормативно признати разходи, около 9% от наема. Проверете със счетоводител.
Колко празни месеца да заложа?
Един-два месеца годишно са разумно допускане за смяна на наематели, освежаване и огледи.
По-добре ли е да продам или да отдам?
Не даваме инвестиционен съвет. Пресметнете нетните години наем за вашия апартамент и ги сложете до нуждата от пари, времето за управление и очакванията си.
Колко е средният наем на двустаен от собственик?
Медианният частен наем на двустаен в нашата извадка е €630 на месец, а медианната частна цена за продажба €179 200.
Още от блога
- Наем: хазяин или агенцияНаем от собственик или от агенция: една и съща квартира, две сметкиСравнихме 7 988 обяви за наем в София в един и същ квартал и при същия брой стаи. Хазяинът иска с 2,4% по-малко, а комисионата отпада.
- „Без комисиона“ при наемКомисиона при наем: защо „без комисиона“ най-често го пише агенцияСамо 2,5% от обявите за наем в София пишат „без комисиона“ и 88,7% от тях са на агенции. Кой плаща, защо са по-евтини и какво да не давате.
- Обзаведено и животниОбзаведен апартамент от хазяин: какво получавате с мебелите и какво не30,9% от частните наеми в София са обявени като обзаведени срещу 22,3% при агенциите. Обзавеждането не вдига наема, а животни допускат единици.
- Цена над пазараНад пазара ли е цената: колко частни обяви искат поне 20% повече от квартала26,2% от частните обяви са поне с 20% над медианата на квартала за същия брой стаи, при агенциите 17,1%. Как да проверите цената сами.
Наръчници по темата:
Числата са от собствено преброяване на 18 374 обяви за продажба и 7 988 обяви за наем в София и околността (imot.bg, септември 2026). Кой стои зад обявата (собственик, агенция или строител) определяме по това колко пъти телефонът се среща в целия масив и по формулировките в текста, затова делът на частните обяви е оценка, а не официална статистика. Цените са офертни, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район и със същия брой стаи. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.