Парцел от собственик около София: какво казват 4 416 обяви

Кой продава земя около София

От 4 416 обяви за парцели 585 са частни по нашата оценка, или 13,2%. За сравнение, при апартаментите в София делът е 5,4%. Земята е пазар, в който собственикът все още вдига телефона сам, особено по-далеч от града. Най-висок дял частни обяви има в места като Своге, Драгоман и Годеч, където около една трета от парцелите се продават без посредник. Близо до Околовръстния път, в селата с много ново строителство, агенциите и инвеститорите държат повечето обяви. В отделните места обявите са между 15 и няколко десетки, затова гледайте подредбата като ориентир, не като класация. Защо там? Защото там земята е наследена. Парцел от 1 500 кв.м в Годечко или Своге често е на трима братовчеди, които живеят в различни градове и искат да приключат с него. Агенция не се интересува много от имот за няколко десетки хиляди евро на час и половина от столицата. Остава собственикът. Как изглеждат апартаментите и къщите в същите места, сме описали в селата около София от собственик.

Една дума, която умножава цената

Собствениците пишат „регулация“ в 62,4% от обявите си, агенциите в 46,1%. Не е задължително частните парцели да са по-често в регулация. По-вероятно е собственикът да знае какво е най-важното за неговия имот и да го слага в първото изречение. Брокерът с двеста обяви пише по шаблон. А колко струва тази дума? Сравнихме парцели с и без „регулация“ в текста в едно и също село или град. Такива места излязоха 73. Медианната разлика на квадратен метър е +138,9%, тоест парцелът в регулация струва около 2,4 пъти повече. Регулираният е по-скъп в 70 от 73 места, а средната половина е между +77,8% и +239,2%. Една уговорка за метода. Виждаме само първите около 200 знака от обявата и броим думата, а тя понякога стои в „извън регулация“. Това размива сравнението, така че истинската разлика вероятно е дори по-голяма. За купувача изводът е прост: при парцел първо питате за регулацията, после за цената.

Ток и вода: кой ги споменава и какво значат

Същото е с комуникациите. И „ток“, и „вода“ пишат 44,6% от собствениците и 29,7% от агенциите. Добре е, че ги пишат. Лошото е, че „ток и вода“ в обява за парцел може да значи три различни неща: в имота има изградено захранване, мрежата минава по улицата пред парцела, или някъде в селото има ток и вода. Разликата между тези три варианта може да е повече от цената на самия имот, ако трябва да се тегли кабел през половин километър. Затова питайте конкретно: има ли табло на границата, има ли водомерна шахта, на колко метра е най-близкият стълб. Поискайте становище от електроразпределителното дружество и от водното дружество. Издават ги срещу заявление и показват при какви условия имотът може да бъде присъединен. Докато сте на място, минете и по пътя до парцела. Асфалт ли е до самата граница, или последните двеста метра са черен път, който през февруари е кал? Има ли мобилен сигнал и интернет? Попитайте съседите кога за последно е спирал токът. Тези въпроси не струват нищо, а отговорите им тежат при всяка зима.

Еднаква медиана, различна цена в едно и също място

Ако погледнете само медианите, собственикът и агенцията искат еднакво: €70/кв.м срещу €70/кв.м. Но частните парцели са по-малки, медианно 1 535 кв.м срещу 2 000 кв.м при агенциите, разлика −23,3%. А по-малката земя почти винаги е по-скъпа на квадрат: парцел до 600 кв.м струва медианно €110/кв.м при агенциите, а над 5000 кв.м само €40/кв.м. Затова сравнихме в едно и също село или град. В 70 места с достатъчно обяви частният квадратен метър е медианно +16,9% спрямо агенционния, а частният е по-скъп в 48 от тях. Разсейването е огромно: средната половина е между −2,7% и +40%. Причината е, че в едно село има и парцел до църквата в регулация, и нива на края без път, и двата се водят „парцел“. Практическият извод е да не се радвате, че частната обява „е на пазарна цена“. Сравнете я с парцели със същия статут и със същия достъп в същото място. Как се движат къщите в същите села, е разказано в къща от собственик или агенция.

Какво да проверите, преди да дадете капаро

Парцелът е имот, при който документите казват повече от огледа. На място виждате тревата и оградата. В общината и в кадастъра виждате какво може да се строи и дали изобщо може. Проверката има свой ред и си заслужава да го спазите.

Всичко това е общо описание, а не правен съвет: при земя изключенията са правилото, затова прегледайте документите с юрист преди капарото. Как да оформите самото капаро, е в капаро и предварителен договор, а пълната проверка на имот в проверката преди покупка.

Сметката на регулацията

Понякога собственикът продава нерегулиран парцел с думите „скоро ще влезе в регулация“. Може и да влезе. Може и да е след десет години. Сметнете колко плащате за надеждата. Сложете площта и цената на квадрат, която искат, а калкулаторът ще покаже колко би струвал същият парцел, ако беше в регулация, по медианната разлика от нашите данни.

Ако земята ви трябва за къща, а не за инвестиция, често по-евтиният път е готова къща. Сравнение между частни и агенционни къщи има в отделната статия, а евтините варианти около града са събрани в евтините къщи около София от собственик. Сред селата с частни парцели са Иваняне и Петърч.

Парцел от собственик: нашата оценка

Често задавани въпроси

Районите, за които стана дума

• гр. Свогепрофил
• гр. Драгоманпрофил
• гр. Годечпрофил
• с. Иваняне€2 327/кв.м
• с. Петърчпрофил
• гр. Сливницапрофил
• с. Катинапрофил
• с. Алдомировципрофил
• с. Ребровопрофил
• с. Янапрофил

Всички 136 квартала → · Села и градове около София →

Още от блога

• Села и градове около СофияКъщи и апартаменти около София от собственик: къде са и какво да проверитеВ кварталите частните обяви са 5,2%, извън Столична община 12,2%, а при къщите 19,3%. Къде са и какво да проверите при имот в село.
• Къща: собственик или агенцияКъща от собственик или от агенция: по-стара, по-евтина като сума, непредсказуема на квадрат1 737 къщи около София: частните са 17%, по-стари и с 13,3% по-ниска медианна цена. Защо цената на кв.м скача в двете посоки.
• Думите в частната обяваТухла, мазе, ремонт: с какви думи пише собственикът и с какви брокерътСравнихме началото на 989 частни обяви и 8 752 от телефони с 20+ обяви. Собственикът пише „тухла“, „мазе“, „ремонт“, брокерът изрежда стаите.
• Ценови класовеАпартамент от собственик по бюджет: в кой ценови клас има най-много частни обявиВ кой ценови клас в София има най-много обяви от собственик и колко квадрата получавате за същия бюджет при собственик и при агенция.
• Семейни кварталиСемейни квартали и частни обяви: училища, градини, площадки и кой продаваВ третината квартали с най-много училища, градини и площадки на кв.км частните обяви са 7,4%, в най-бедната 4,9%. Колко силна е връзката.
• Магазини в кварталаСупермаркет, фурна и денонощен магазин на пешеходно разстояние: какво казват обявитеВ 12 квартала с поне 30 обяви няма супермаркет по картата, а частните обяви там са 3,2%. Къде пазаруването пеша струва повече.
• Колко са частните обявиАпартаменти от собственик в София: колко от обявите наистина са частниПреброихме 18 374 обяви за продажба и 7 988 за наем в София. Частни са 5,4% при продажбите и 13,4% при наемите.

Наръчници по темата:

• Къщи около София
• Проверка на имот
• Капаро и договор
• Имоти от собственик

Всички статии в блога →