Комисиона при наем: защо „без комисиона“ най-често го пише агенция
Рядка фраза
Фразата е рядка. 203 обяви от 7 988, или 2,5%, я съдържат в началото на текста или в отметката за комисиона. Броим първите около двеста знака на описанието, затова някои обяви, които го казват по-надолу, ни убягват. Но дори да са двойно повече, ще са малцинство.
2,5% от 7 988 обяви за наем в София, септември 2026
Защо толкова малко? Защото при наема в София нормата е наемателят да плати на агенцията. Ако агенцията не взема от вас, тя е взела от хазяина, а той рядко има причина да го прави. Затова тези обяви са изключение по дефиниция, не маркетингова мода.
Кой пише „без комисиона“
Логично е да помислите, че фразата идва от хазяи, които искат да кажат „не съм агенция“. Данните казват друго. 180 от тези 203 обяви са на агенции, тоест 88,7%. Частните хазяи са 23, или 11,3%. При всички наеми агенциите са 85,6%, а частните 13,4%, така че сред обявите „без комисиона“ хазяите са по-малко, а не повече.
обяви
- Агенции 88,7%
- Изрично от собственик 8,9%
- Частни по телефон 2,5%
Хазяинът, който дава сам, рядко пише „без комисиона“, защото за него това се подразбира. Той пише „от собственик“ или „без посредници“. Ако видите „без комисиона“, първото предположение трябва да е агенция, която е договорила възнаграждението си с наемодателя. Как да я разпознаете по телефона и текста, има в как да познаем агенцията. При покупка етикетът работи по друг начин и там въпросът е дали спестявате изобщо, вижте спестявате ли комисионата.
Защо тези квартири са по-евтини
Тук идва изненадата. Сравнихме обявите „без комисиона“ с останалите в една и съща клетка, същия квартал и същия брой стаи. Сравнимите клетки са 46. В 37 от тях квартирите „без комисиона“ са по-евтини, а медианната разлика е −12,2%. Средната половина е между −17,3% и −2,2%. При квартира за €700 това е около €615.
46 клетки квартал + брой стаи. Отрицателно = обявите „без комисиона“ са по-евтини. Извадката е малка, приемайте числото като посока.
Обяснението не е в данните, а на терена, затова го казваме като предположение. Хазяин, който плаща на агенция, обикновено иска да даде бързо. Често има повече от едно жилище или живее в чужбина и не може да показва сам. Такъв човек слага по-ниска цена и плаща посредник, за да не стои апартаментът празен. Другият вариант са нови сгради, в които инвеститорът дава няколко апартамента наведнъж. И в двата случая вие печелите два пъти: без комисиона и с по-нисък наем. Само че клетките са 46, а в 9 от тях е обратното. Проверявайте конкретната обява спрямо съседните, а не етикета.
Ако вие сте хазяинът
Тази статия се чете и от другата страна, затова две думи и за собствениците. Да платите сам на агенция е разумно, когато не сте в София, когато имате няколко жилища или когато всеки празен месец ви струва повече от комисионата. Празен месец при €700 наем са €700, толкова, колкото обикновено струва и посредникът. Сметката е проста: ако агенцията ви намери наемател две седмици по-рано, вие сте на нула. Ако давате сами, не пишете „без комисиона“. Пишете „от собственик“ и го покажете с текста: кога сте ремонтирали, какви са сметките през зимата, защо давате. Наемателите, които търсят хазяин, вече знаят, че фразата „без комисиона“ най-често води към агенция, и я прескачат. Повече за това как се пише такава обява има в какво пропускат собствениците в обявата.
„Без хазяин“ не е същото
Има и втора фраза, която хората бъркат с първата. „Без хазяин“ се среща в 15 обяви и почти винаги става дума за стая или малък апартамент, в който собственикът не живее. Тоест няма да делите кухня и баня с него. Това няма нищо общо с комисионата. Може да е обява на агенция, може да е на хазяин. Ако търсите стая, вижте стая под наем от собственик, там разликата между двете е по-важна, отколкото при цял апартамент.
Какво да попитате, преди да отидете
Обява „без комисиона“ от агенция е напълно нормална сделка. Просто трябва да я разберете докрай. Първо: кой плаща възнаграждението и дали това е записано някъде. Помолете брокера да го напише в съобщение. Второ: дали няма друга такса със смяна на името, например за „изготвяне на договор“, „резервация“ или „оглед“. Трето: кой ще подпише договора. Ако собственикът е в чужбина, брокерът трябва да има нотариално заверено пълномощно, което да можете да прочетете. Четвъртият въпрос е за депозита. Едва 0,1% от обявите за наем споменават депозит в началото на текста, затова почти винаги ще трябва да питате. Колко е, на кого се плаща, при какви условия се връща. Обичайното в София е един до два наема, а подробностите са в депозита при наем. Добрият брокер отговаря на тези въпроси спокойно и веднага. Ако чуете „ще уточним на място“ или „това е стандартно, не се притеснявайте“, вземете бележка. Не е задължително да се откажете, но отидете на огледа с ясното намерение да не плащате нищо, докато не прочетете договора.
Какво не плащате, преди да сте подписали
Измамите при наемите почти винаги минават през една и съща стъпка: пари преди огледа. „Имам още петима желаещи, преведете депозита и ключът е ваш.“ Ниската цена и думите „без комисиона“ са примамката, а преводът по сметка към човек, когото не сте виждали, е капанът. Подробно как изглежда схемата има в измамите с обяви от собственик и във фалшивия собственик. В кварталите, където почти всичко се дава през агенции, като Витоша и Дианабад, обявата „без комисиона“ е рядка и затова привлича. Там е добре да сте двойно по-внимателни, особено ако цената е видимо под тази на съседните обяви.
Ако една от точките остане неотметната, спрете. Добрата квартира няма да изчезне за един ден, а лошата сделка струва повече от една седмица търсене. Повече квартири от собственици, без посредник изобщо, събираме в квартири в София от собственик.
„Без комисиона“ при наем: нашата оценка
Етикетът „без комисиона“ в обявите за наем в София
Редакционна оценка на „Апартамент от Собственик“ по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.
- Колко често се среща1
Само 2,5% от обявите. Не разчитайте на филтъра като главен начин на търсене.
- Белег за хазяин ли е1
88,7% от тези обяви са на агенции.
- Реално спестяване4
Ако комисионата наистина е за сметка на собственика, спестявате до един наем.
- Цена спрямо съседите4
Медианно −12,2% в същата клетка, в 37 от 46 клетки по-евтино.
- Яснота на условията2,5
Кой плаща и дали има други такси рядко е написано. Питайте.
- Риск от измама2
Ниската цена с „без комисиона“ е любима примамка. Пари само срещу договор.
- Полезност в южните квартали3,5
Там, където почти всичко е агенционно, това е начин да не платите посредник.
- Надеждност на извадката2,5
46 клетки. Посоката е ясна, точният процент е ориентир.
„Без комисиона“ под наем обикновено означава агенция, на която плаща хазяинът. Това е добра сделка за вас, често и с по-нисък наем, стига да сте разбрали писмено кой плаща и да не давате пари преди договора.
Собственик сте и продавате или отдавате сами?
Попълвате кратка заявка: покупка или наем, район, брой стаи, бюджет. Връщаме ви писмено кои частни обяви отговарят в момента и какво да проверите при всяка, преди да дадете капаро или депозит.
- Работим по квартал и бюджет
- Не сме агенция и не взимаме комисиона
- Без реклами и без абонамент
Често задавани въпроси
Кой плаща комисионата при наем в София?
Най-често наемателят, обикновено между половин и един месечен наем. При обявите „без комисиона“ възнаграждението на агенцията обикновено е за сметка на хазяина.
Какво означава „без комисиона“ в обява за наем?
Че вие няма да плащате на посредника. В 88,7% от случаите обявата все пак е на агенция, която взема от собственика.
Обявите „без комисиона“ от собственик ли са?
Рядко. От 203 такива обяви само 23 са на частни хазяи. Хазяинът обикновено пише „от собственик“.
По-скъпи ли са квартирите без комисиона?
Обратно. В същия квартал и при същия брой стаи са медианно −12,2% спрямо останалите, в 37 от 46 сравними клетки са по-евтини.
Може ли агенцията да поиска такса за договор, ако обявата е без комисиона?
Може да опита. Поискайте писмено потвърждение, че няма никакви такси за наемателя, преди да отидете на оглед.
Какво значи „без хазяин“?
Че собственикът не живее в жилището, най-често при стаи под наем. Фразата се среща в 15 обяви и няма връзка с комисионата.
Трябва ли да платя депозит преди огледа?
Не. Депозитът се дава при подписване на договора, срещу подпис и протокол. Искане за превод преди огледа е класически белег на измама.
Как да намеря квартира без комисиона и без агенция?
Търсете обяви, в които пише „от собственик“, и проверете дали телефонът не се повтаря в други обяви. Филтърът „без комисиона“ сам по себе си ще ви води предимно към агенции.
Още от блога
- Наем: хазяин или агенцияНаем от собственик или от агенция: една и съща квартира, две сметкиСравнихме 7 988 обяви за наем в София в един и същ квартал и при същия брой стаи. Хазяинът иска с 2,4% по-малко, а комисионата отпада.
- Как да познаем агенциятаАгенция или собственик: белезите, които издават посредника от първото изречениеСравнихме началото на 1 432 обяви от телефони с 1 обява и 8 752 от телефони с 20+. Кои думи издават посредника и кои лъжат.
- Фалшивият собственикФалшивият собственик: колко обяви „от собственик“ всъщност са на посредник137 обяви за продажба пишат „от собственик“ или „частно лице“. 19% от тях идват от телефон с поне 6 обяви. При наемите: 0%.
- Спестявате ли комисионатаКомисионата срещу надценката: колко реално спестявате без агенцияКомисиона 2–3% плюс ДДС срещу надценка на частната обява +4% в същия квартал. Сметката с калкулатор и кога наистина спестявате.
Наръчници по темата:
Числата са от собствено преброяване на 18 374 обяви за продажба и 7 988 обяви за наем в София и околността (imot.bg, септември 2026). Кой стои зад обявата (собственик, агенция или строител) определяме по това колко пъти телефонът се среща в целия масив и по формулировките в текста, затова делът на частните обяви е оценка, а не официална статистика. Цените са офертни, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район и със същия брой стаи. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.