Обновено 24 септември 2026 г. · 26 362 проверени обяви

Стая под наем от собственик в София: цени и правила

Стаите са най-малкият сегмент на пазара, само 93 обяви в нашето преброяване. Но за бюджет под 500 лв те са практически единственият вариант.

Търся от собственик Калкулатор на разходите

Колко стаи има и защо числото е малко

От 7988 обяви за наем в София само 93 са за стая. Това са 1,2%. Реалният пазар на стаи е много по-голям, но минава другаде: във Facebook групи, в студентски чатове, от уста на уста. Сайтовете за имоти не са удобни за обява на стая, а и много собственици не искат следа от това, че дават част от жилището си.

Затова числата по-долу са ориентир, а не точна статистика. Медианата е €250 (489 лв), долната граница (най-евтината петина) е €210 (411 лв). Типичната стая е около 15–22 кв.м.

При извадка от 93 обяви говорим за ориентир, а по квартали вече са единични обяви. Не приемайте разликите между кварталите в таблицата като закономерност.

Кварталите със стаи в обявите

Стаи под наем по квартали (само квартали с поне 3 обяви)
Квартал	Обяви за стая	Медиана	Най-евтина петина	Площ
кв. Център	13	€300	€230	15 кв.м
кв. Оборище	5	€280	€250	18 кв.м
кв. Овча купел	5	€230	€200	20 кв.м
кв. Мусагеница	4	€220	€180	18 кв.м
кв. Света Троица	4	€250	€250	22 кв.м
кв. Стрелбище	3	€250	€250	20 кв.м
кв. Орландовци	3	€220	€220	20 кв.м
кв. Дружба 1	3	€300	€240	20 кв.м

Кварталите в таблицата събират 40 от обявите за стая. Останалите са пръснати по една-две из целия град. кв. Център води, защото там са старите големи апартаменти, в които собственикът живее в една част, а дава другата. В кв. Овча купел и кв. Мусагеница стаите са около €220–€230 и са по-често в панелни апартаменти.

Три вида „стая под наем“

Стая при собственика

Собственикът живее в жилището. Обикновено е по-евтино и сметките са включени, но има правила: гости, пране, тишина вечер. Подходящо за студент или човек, който е в София за няколко месеца.

Стая в споделен апартамент

Собственикът дава всяка стая поотделно на различни хора. Цената е по-висока на квадрат, общите части са за всички. Питайте кой отговаря за почистването и какво става при конфликт.

Стая с отделен вход

В стара кооперация или къща: стая с малка баня, понякога с котлон. На практика малка гарсониера. Тук цената доближава най-евтините едностайни.

Често в обявите не става ясно кое от трите е. Попитайте директно още в първото обаждане: „Вие живеете ли там?“ и „Колко души ползват банята?“.

Оглед на стая за 15 минути

Огледът на стая е по-кратък от огледа на апартамент, но има свои въпроси. Гледате не само стаята, а и хората, с които ще делите кухнята.

Заключва ли се вратата на стаята и кой има резервен ключ.
Колко души живеят в жилището и кой използва банята сутрин между 7 и 8.
Има ли място в хладилника и в шкафовете, или ще държите храната в стаята.
Как се делят сметките: поравно, по уреди или са включени в цената.
Кой чисти общите части и има ли график.
Има ли прозорец, който се отваря, и отопление в самата стая, не само в коридора.

Ако собственикът живее в жилището, огледайте и него. Той ще е вашият съсед всеки ден. Човек, който ви задава въпроси за работата и навиците ви, обикновено е по-добър хазяин от човек, който не се интересува изобщо.

Стая или евтин едностаен: сметката

Разликата между медианна стая и най-евтината петина едностайни е €150 на месец. Изглежда много, но сметнете и сметките:

Стая срещу най-евтиния едностаен
	Стая, медиана	Едностаен, долна граница
Наем	€250	€400
В лева	489 лв	782 лв
Сметки (ориентир)	обикновено включени или делени	€60–€110 месечно
Депозит	€250 (един наем)	€400–€800
Независимост	ограничена	пълна

Ако работите от вкъщи или имате партньор, стаята бързо става тясна. Ако сте в София за семестър или за първите месеци на нова работа, стаята е разумен старт, докато разберете в кой квартал искате да живеете. Много хора минават точно по този път: няколко месеца в стая, после едностаен или двустаен на двама с колега. Повече за бюджетите в лева има в материала за квартирите до 300–600 лв.

Какво да уговорите със собственика писмено

Точната сума и какво включва: ток, вода, парно, интернет, почистване на общите части.
Кои помещения ползвате: кухня, хладилник (рафт), пералня, тераса.
Гости: могат ли да остават да спят и колко често.
Срок на предизвестие от двете страни. Честно е един месец.
Депозит и кога се връща. За стая обичайно е един наем.
Регистрация на настоящ адрес, ако ви е нужна.
Ключ за стаята. Стая без ключ е компромис, за който мнозина после съжаляват.

Договор за стая може да е кратък, на една страница, но трябва да го има. Какво да е в него, сме описали в материала за договора за наем. И никога не превеждайте пари за „резервация“ на стая, преди да сте я видели. При малките суми хората проверяват най-малко, а измамниците разчитат точно на това.

Ако вие сте собственикът и давате стая

Доходът от стая е доход от наем като всеки друг. По чл. 50 от ЗДДФЛ от него се приспадат 10% нормативно признати разходи, а върху останалото се дължи 10% данък. При стая за €250 месечно годишният доход е €3000, облагаемият е €2700, а данъкът е около €270 годишно. Декларира се в годишната данъчна декларация до 30 април.

Декларирането има и практична полза: ако наемателят не плаща или повреди нещо, писменият договор и декларираният доход са много по-силна позиция пред съда, отколкото устна уговорка.

Една заявка вместо сто обаждания до брокери

Ако сте собственик, пак ни пишете: ще ви кажем на каква цена стои районът в момента и как да пуснете обявата така, че да не ви звънят само брокери.

Може и само по телефон или имейл
Покупка или наем
Безплатно, без договор

Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Колко струва стая под наем в София?

Медианата от 93 обяви за стая е €250 (489 лв) на месец. Една от пет обяви е до €210 (411 лв). В центъра стаите са около €300, в панелните квартали около €220–250. Често сметките са включени в цената. Типичната стая е 15–22 квадратни метра.

Има ли стая под наем за 300 лв?

300 лв са €153, което е под долната граница от €210 в нашите данни. Такива предложения се намират рядко и обикновено не са в сайтовете за имоти, а в групи и по препоръка. Възможен вариант е легло в споделена стая. Питайте и в студентските групи.

Защо обявите за стаи са толкова малко?

Стаите рядко се обявяват в сайтовете за имоти. Собствениците предпочитат Facebook групи, студентски чатове и препоръки. Затова нашите данни за стаи са ориентир. Реалният пазар е по-голям, отколкото показват обявите. Ако търсите стая, пуснете и собствен пост „търся стая“ в групите на квартала, с бюджет и дата на нанасяне.

Трябва ли договор за стая под наем?

Да. Без писмен договор нямате как да докажете, че сте платили депозит, и трудно ще се регистрирате на настоящ адрес. Договорът за стая може да е кратък: страни, стая, цена, какво включва, депозит, предизвестие и подписи. Запазете копие и на снимките от огледа.

Какъв депозит се плаща за стая?

Обикновено един месечен наем, при медиана около €250. Някои собственици, които живеят в жилището, не искат депозит. Ако плащате депозит, поискайте разписка и го впишете в договора с условията за връщане. Плащайте депозита само след оглед, никога за „резервация“ от разстояние, и уговорете срок за връщане.

Трябва ли собственикът да плаща данък за стаята?

Да. Доходът от наем на стая се декларира в годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ. Признават се 10% разходи, данъкът е 10% върху останалото, тоест около 9% от годишния наем. Декларацията се подава до 30 април на следващата година. При наемател физическо лице собственикът внася и авансов данък по тримесечия.

Къде има най-много обяви от собственик

За всеки от 136 квартала и 104 населени места в Столична община има отделна страница: колко обяви са на собственици, цени, наеми и какво да проверите.

Всички 136 квартала на София → · Села и градове в Столична община →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен или данъчен съвет. Числата са от собствено преброяване на публичните обяви в София (септември 2026) — офертни цени, не сделки. Последно обновяване: 24 септември 2026 г.