Блог · 6 октомври 2026 г. · данни от 26 362 обяви

Обзаведен апартамент от хазяин: какво получавате с мебелите и какво не

Частният хазяин по-често дава жилището с мебели: 30,9% от неговите обяви са отбелязани като обзаведени, при агенциите са 22,3%. Обзавеждането обаче не прави наема по-висок, в същата клетка дори е малко по-ниско. А изрично разрешение за домашен любимец дават 5 от 1 072 хазяи.

30,9%от частните наеми са обявени като обзаведени

22,3%от агенционните наеми са обзаведени

−2,8%наем на обзаведено спрямо необзаведено в същата клетка

5частни обяви изрично допускат животни

Търся от собственик Кварталите на София

Какво казват обявите

В обявите има поле за обзавеждане, а много хазяи го пишат и в първия ред. От 1 072 частни обяви за наем 331 са отбелязани като обзаведени, или 30,9%. При 6 840 агенционни делът е 22,3%. Разликата е 8,6 процентни пункта в полза на хазяите. Внимание при четенето. „Необзаведено“ в нашите данни значи „не е отбелязано като обзаведено“. Част от тези 741 частни обяви имат мебели, но собственикът не е попълнил полето или е написал за тях по-надолу в текста, който ние не виждаме изцяло. Така че истинският дял на обзаведените е по-висок и при двете групи. Сравнението между тях все пак е честно, защото и двете страдат от същия пропуск. Защо хазяинът по-често обзавежда? Защото най-често дава апартамент, в който някой вече е живял. Мебелите са там, изнасянето им струва пари и време, а празното жилище изглежда по-зле на снимките. Агенциите пък имат повече нови апартаменти, които инвеститорите дават голи, с идеята наемателят да си донесе своето. И още нещо: „обзаведено“ не е стандарт. За един хазяин това е легло, маса и хладилник. За друг е пълна кухня с миялна, пералня, климатици и прахосмукачка в килера. Отметката в сайта не прави разлика. Затова още по телефона питайте за трите неща, които струват пари, ако липсват: пералня, хладилник и климатик. Останалото се купува за един уикенд.

Стаи, едностайни, двустайни

Картината по размер е почти еднаква, с едно изключение. При едностайните 33% от частните обяви са обзаведени срещу 24,2% при агенциите, при двустайните 34% срещу 22,5%, при тристайните 29,4% срещу 21,2%. Изключението са стаите. Там агенциите отбелязват мебели в 62,7% от обявите, а хазяите в 38,5%. Стая под наем без легло трудно се дава, така че вероятно хазяите просто не си дават труда да го отбележат.

Дял на обявите, отбелязани като обзаведени

стая, хазяин38,5%
стая, агенция62,7%
едностаен, хазяин33%
едностаен, агенция24,2%
двустаен, хазяин34%
двустаен, агенция22,5%
тристаен, хазяин29,4%
тристаен, агенция21,2%

Дял от обявите за наем във всяка група по брой стаи. Стаите под наем са малка извадка.

Ако търсите малко жилище с мебели и не искате да плащате комисиона, шансовете ви при хазяите са по-добри. Списъците по размер са в едностаен под наем от собственик и стая под наем от собственик.

Мебелите не вдигат наема

Логиката казва, че обзаведеното трябва да е по-скъпо. Данните казват друго. Сравнихме обзаведени и необзаведени квартири в една и съща клетка, същия квартал и същия брой стаи, в 197 клетки. Медианната разлика е −2,8%: обзаведеното е малко по-евтино. В 128 от клетките то не е по-скъпо. Само при частните хазяи, в 54 клетки, разликата е −3,9%.

Наем на обзаведено спрямо необзаведено в същата клетка

Всички обяви (197 клетки)−2,8%
Само частни хазяи (54 клетки)−3,9%
Долна четвърт на клетките−9,2%
Горна четвърт на клетките+4,5%

Медиана и четвъртини на разликите по клетки квартал + брой стаи. Отрицателно = обзаведеното е по-евтино.

Как е възможно? Защото „обзаведено“ в София често значи обзавеждане от деветдесетте: секция, разтегателен диван, гардероб с огледало. Наемателят не плаща отгоре за тях, а понякога иска отстъпка, защото ще ги търпи. Необзаведените обяви са по-често в нови сгради, където наемът е по-висок заради самата сграда. Мебелите не компенсират разликата във възрастта на блока. Практическият извод е прост. Ако обзавеждането не ви харесва, кажете го на огледа. Някои хазяи с готовност изнасят стария гардероб, за да не стои жилището празно. Ако ви харесва, не плащайте премия за него. Погледнете и годината на уредите. Хладилник отпреди двадесет години и бойлер без термостат ще ви струват в сметката за ток повече, отколкото спестявате, като не купувате свои. Това също е аргумент в разговора за наема.

Куче или котка: отговорът обикновено е мълчание

Тук числата са почти нула. Само 5 частни обяви от 1 072 казват изрично, че допускат домашни любимци, тоест 0,5%. При агенциите са 17 от 6 840, или 0,2%. Отново, броим началото на текста и отметките. Но разликата между „рядко“ и „почти никога“ тук не е важна.

Обяви, които изрично допускат домашни любимци

Частни хазяи5 от 1 072

0,5% от частните обяви за наем.

срещу

Агенции17 от 6 840

0,2% от агенционните обяви за наем.

Броим отметката и първите около 200 знака от описанието. Мълчанието не значи забрана.

Мълчанието не е забрана. Повечето хазяи просто не мислят за това, докато не ги попитате. Нашето наблюдение е, че частният собственик се съгласява по-лесно от агенцията, защото решава сам и вижда човека срещу себе си. Агенцията пита хазяина, а той казва „не“ по подразбиране. Страхът на хазяина е конкретен: надраскан паркет, изгризана врата, миризма, която остава след вас, и съседи, които се оплакват. Ако отговорите на тези страхове предварително, разговорът тръгва иначе. Котка, кастрирана, на четири години, досега живяла в апартамент под наем без проблеми, звучи различно от „имам и животно“. Питайте още по телефона, за да не губите огледи. Предложете нещо конкретно: допълнителен депозит, клауза, че поемате пораженията от животното, професионално почистване при напускане. Запишете в договора вида и броя на животните. Устното „няма проблем“ се забравя точно когато трябва да се връща депозитът. Как се пише такава клауза, има в договора за наем от собственик.

Описът е по-важен от мебелите

С обзаведена квартира идва и спор при напускане. Петно на дивана, счупена дръжка на гардероба, пералня, която „работеше“. Без опис думата на хазяина тежи колкото вашата, а депозитът е у него. Затова описът не е формалност, а застраховка за депозита. Колкото повече мебели и уреди има в жилището, толкова по-дълъг трябва да е той.

Опис на обзаведена квартира при нанасяне

Обходете стаите заедноС хазяина, не сами. Всеки предмет, който остава в жилището, влиза в списъка.
Отбележете състояниетоНе само „диван“, а „диван, ъглов, петно на облегалката“. Подробностите пазят и двете страни.
Снимайте с датаОбщи кадри на всяка стая и близки на всеки дефект. Изпратете ги на хазяина в съобщение, така датата остава.
Пробвайте уредитеБойлер, пералня, хладилник, климатик. Запишете кое работи и кое не.
Запишете показаниятаТок, вода, парно, газ. Това приключва въпроса за старите сметки.
Подпишете протоколаКато приложение към договора, в два екземпляра. Същият протокол се ползва при напускане.

Уговорете отделно кой поправя какво. Обичайно хазяинът поема износването на уредите и мебелите, а наемателят щетите по своя вина. Запишете го с едно изречение. Как се връща депозитът и какво може да се удържи от него, обясняваме в депозита при наем.

Къде да търсите и как да преговаряте

Щом хазяите обзавеждат по-често, логично е да започнете там, където самите хазяи са повече. В Гео Милев частните наеми са 20,2%, в Хиподрума 19,6%, докато в Малинова долина преобладават агенционните наеми в по-нови сгради. Колко са частните наеми във всеки квартал, има в квартирите от хазяин по квартали, а как се сравнява наемът с агенционния, в наем от собственик или агенция. На огледа преговаряйте за конкретни неща, не за абстрактна отстъпка. „Ще остана, ако махнете секцията и сложите нов матрак“ е предложение, което хазяинът може да приеме или откаже. „Може ли малко по-евтино“ обикновено получава отговор „не“.

Три въпроса преди да подпишете за обзаведена квартира

1. Обзаведена квартира е с €40 по-скъпа от същата без мебели в съседния блок. Какво казват данните?

2. Обявата не казва нищо за животни. Какво правите?

3. Кога правите описа на мебелите?

Обзаведено от хазяин: нашата оценка

2,8от 5

Обзавеждане и домашни любимци в частните наеми в София
Редакционна оценка на „Апартамент от Собственик“ по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.

Шанс за обзаведено при хазяин3,5
30,9% срещу 22,3% при агенциите, и реално повече, защото не всички го отбелязват.
Цена на обзавеждането4,5
Не плащате премия: в същата клетка обзаведеното е −2,8%.
Качество на мебелите2
Често старо обзавеждане. Огледайте го като стока, не като подарък.
Гъвкавост за промени3,5
Хазяинът по-лесно изнася или сменя мебели от агенцията, която трябва да пита.
Разрешение за животни1
Изрично само 5 частни обяви. Почти винаги трябва да питате.
Готовност за договаряне3,5
Със собственика се говори директно. Допълнителният депозит често отключва „да“.
Риск при връщане на депозита2,5
Повече мебели, повече поводи за спор. Опис със снимки го намалява.
Яснота на обявата2
Отметката често липсва, а подробностите са по-надолу в текста.

Частният хазяин е по-добрият избор, ако искате мебели и не искате да плащате за тях отгоре. С животно ще трябва да преговаряте почти винаги, но собственикът обикновено е по-гъвкав от агенцията. И в двата случая описът при нанасяне е по-важен от самите мебели.

Собственик сте и продавате или отдавате сами?

Не сме агенция и не взимаме комисиона. Заявката е безплатна: описвате какво търсите, ние ви връщаме съвпаденията и ориентир за цената в района.

Достатъчни са име и телефон
Ориентир за цената в района
Отговор до един работен ден

Искам частни оферти

Често задавани въпроси

По-скъп ли е обзаведеният апартамент под наем?

Не и в нашите данни. В един и същ квартал и при същия брой стаи обзаведеното е медианно −2,8% спрямо необзаведеното. Често обзавеждането е старо и не вдига цената.

Колко от квартирите от собственик са обзаведени?

30,9% от частните обяви са отбелязани като обзаведени. Реалният дял е по-висок, защото не всички хазяи попълват полето.

Хазяите или агенциите дават повече обзаведени жилища?

Хазяите: 30,9% срещу 22,3%. Изключение са стаите под наем, където агенциите отбелязват мебели по-често.

Колко хазяи в София допускат домашни любимци?

Изрично в обявата само 5 от 1 072 частни обяви. Повечето не казват нищо, затова питайте още по телефона.

Как да убедя хазяина да приеме куче?

Предложете допълнителен депозит, поемане на пораженията и професионално почистване при напускане. Запишете разрешението в договора.

Може ли хазяинът да изнесе мебелите, ако не ги искам?

Често да, особено частният собственик. Договорете го преди подписване и отразете в описа какво остава.

Какво трябва да има в описа на обзаведена квартира?

Всеки предмет със състоянието му, снимки с дата, работещите уреди и показанията на уредите за ток, вода и парно. Подписва се като приложение към договора.

Кой плаща ремонта на пералнята в обзаведена квартира?

Обичайно хазяинът поема износването, а наемателят щетите по своя вина. Запишете го в договора, за да няма спор.

Страниците на кварталите

Всички 136 квартала → · Села и градове около София →

Още от блога

Наръчници по темата:

Всички статии в блога →

Числата са от собствено преброяване на 18 374 обяви за продажба и 7 988 обяви за наем в София и околността (imot.bg, септември 2026). Кой стои зад обявата (собственик, агенция или строител) определяме по това колко пъти телефонът се среща в целия масив и по формулировките в текста, затова делът на частните обяви е оценка, а не официална статистика. Цените са офертни, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район и със същия брой стаи. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.