Над пазара ли е цената: колко частни обяви искат поне 20% повече от квартала
Спрямо какво мерим
„Пазарът“ е удобна дума, защото всеки я разбира различно. Ние я разбираме така: всички обяви за продажба в един квартал със същия брой стаи. Там, където има поне шест такива обяви, взехме медианата на цената на квадратен метър и сравнихме с нея всяка отделна обява. Едностаен в Слатина се мери с едностайните в Слатина, тристаен в Лозенец с тристайните в Лозенец. Две неща трябва да имате предвид. Първо, това са обявени цени, а не цени от сделки. Второ, агенциите са огромното мнозинство от обявите, затова медианата на квартала е до голяма степен тяхната медиана. Затова агенционните обяви излизат точно на нулата, 0%. Въпросът е колко се отклоняват от тях собствениците и строителите. В сравнението влизат 947 частни, 15 010 агенционни и 1 970 обяви на строители. Защо поне шест обяви? Защото медиана от две-три обяви е по-скоро случайност, отколкото пазар. С шест вече има някаква представа за средата, макар в малките квартали тя пак да е крехка. Не сравнявахме и обяви с различен брой стаи, защото квадратният метър на едностайния почти винаги е по-скъп от този на четиристайния в същия блок. Ако не държим сметка за това, всяка малка обява би изглеждала надценена, а всяка голяма изгодна.
Как се разпределят частните цени
Медианната частна обява е +4,6% спрямо квартала. Това само по себе си не е драматично. Интересното е опашката. 16,9% от частните обяви са между 20 и 40% над медианата, а още 9,3% са над 40%. Тоест почти всяка четвърта частна обява иска цена, която би накарала всеки, разгледал квартала, да вдигне вежди. Има и обратна опашка: 7,1% от частните обяви са с повече от 20% под медианата. Част от тях са истински изгодни, част са жилища с причина да са евтини, а някои са примамки. За тях ще стане дума накрая.
947 частни обяви. Отклонение на €/кв.м от медианата на същия квартал и същия брой стаи (поне 6 обяви в клетката).
Собственик, агенция, строител
Трите групи имат различен характер. Строителят е най-близо до пазара и дори под него: медианата му е −3,1%, а над +20% са едва 6,5% от обявите му. Той има много апартаменти и трябва да продава. Агенцията стои на нулата, с 17,1% високи обяви, често защото е приела цената на собственика, за да вземе имота. Собственикът е с най-дълга горна опашка: 26,2% над +20% и 9,3% над +40%, срещу 5,8% над +40% при агенциите. Защо? Собственикът няма сравнение. Той помни колко е платил, колко е дал за ремонта и колко е чул, че съседът е взел. Брокерът, колкото и да не го обичаме, вижда по десет сделки на месец и знае кога цената плаши. Сравнението при еднакъв брой стаи в един квартал между частните и агенционните обяви сме направили в статията собственик или агенция: чия цена е по-висока. А защо толкова цени завършват на 9 900, сме описали в статията за кръглата цена.
- Частни обяви+4,6%
- Агенции0%
- Строители−3,1%
Отклонение на €/кв.м от медианата на същия квартал и брой стаи.
- Частни26,2%
- Агенции17,1%
- Строители6,5%
За сравнение, под −10% са 17,7% от частните, 22,4% от агенционните и 32,3% от обявите на строители.
Как да проверите цената сами
Не ви трябва оценител, за да разберете дали една цена е висока. Трябват ви час и малко търпение. Започнете от страницата на квартала на нашия сайт: там има медиана на квадратния метър по брой стаи, изчислена от същия скрейп. Например в Слатина или в Гоце Делчев. После намерете пет-шест сравними обяви: същият брой стаи, подобен етаж, същият вид строителство. Ако обявата, която харесвате, е над всичките, имате отговор. Обявите показват искани цени, а сделките обикновено се сключват малко по-ниско. Представа за реалните цени дават публикациите на статистиката и на големите банки, а при кредит и оценката на банката, която рядко е над пазара. Справка за вписани сделки в Имотния регистър е възможна, но цената в нотариалния акт не винаги е пълната цена, затова я ползвайте предпазливо. Какво още влиза в сметката при покупка, сме събрали на страницата за разходите при покупка.
Медианата за целия град е около €2 529/кв.м. За точна стойност отворете страницата на квартала и вижте реда за съответния брой стаи.
Разговорът със собственик, който иска 25% отгоре
Да кажем, че сте намерили апартамента. Мястото е добро, разпределението също, но цената е с 25% над квартала. Какво правите? Първо, не спорете по телефона. Отидете на оглед, огледайте внимателно и чак тогава говорете за пари. Собственикът трябва да види, че сте сериозен купувач, а не човек, който звъни на всички. Второ, не казвайте „много е скъпо“. Покажете. Носете три-четири сравними обяви с цените им и медианата на квартала. Повечето собственици не са виждали тези числа подредени и реагират по-спокойно на хартия, отколкото на мнение. Трето, питайте откъде идва цената. Понякога има реална причина: нов покрив, гараж, ремонт от миналата година. Тогава преценете колко струва това за вас. Понякога причината е „толкова ми трябват за другото жилище“, и това е проблем на продавача, не ваш. Сложете го и в пари, защото процентите звучат абстрактно. Ако медианата в квартала е €2 530/кв.м, обява с 25% отгоре означава €3 163/кв.м. За апартамент от 68 квадрата това са около €43 хил. повече от медианата. Толкова струва хубав ремонт на цялото жилище. Когато собственикът чуе сумата по този начин, разговорът обикновено става по-конкретен. Четвърто, дайте време. Частната обява, която е 25% над пазара, обикновено стои дълго. След два-три месеца същият собственик често е по-склонен на разговор. Оставете номера си и предложение, което можете да обосновете. Как се подготвя капаро, когато се разберете, вижте на страницата за капарото и предварителния договор.
- Оглед преди пазарлъкПокажете интерес и вижте имота, преди да говорите за пари.
- Подредени сравненияТри-четири обяви от квартала и медианата за същия брой стаи.
- Въпрос за причинатаПопитайте какво оправдава цената и преценете колко струва то за вас.
- Обосновано предложениеКонкретна сума, срок и готовност за капаро. После търпение.
Когато цената е под пазара
17,7% от частните обяви са с повече от 10% под квартала. Част от тях са хора, които бързат: наследство, развод, заминаване. Част са жилища с проблем, който обявата премълчава: последен етаж с теч, неузаконено преустройство, тежест. А някои изобщо не са истински. Примамливата цена е любимият инструмент на измамниците, които искат капаро предварително или „резервационна такса“. Правилото е просто. Колкото по-ниска е цената спрямо квартала, толкова по-сериозна проверка заслужава. Поискайте документ за собственост, проверете го в Имотния регистър и не превеждайте пари преди огледа. Подробно сме описали схемите в измами с обяви от собственик и в статията за фалшивия собственик. Ако всичко е чисто, просто сте имали късмет.
Цените в частните обяви: нашата оценка
Колко близо до пазара са цените на собствениците
Редакционна оценка на „Апартамент от Собственик“ по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.
- Близост до медианата3
Медианната частна обява е +4,6% от квартала, което е поносимо.
- Дял на силно завишените цени1,5
26,2% от частните обяви са поне 20% над квартала.
- Сравнение с агенциите2
При агенциите високите обяви са 17,1%, при строителите 6,5%.
- Шанс за изгодна цена3
17,7% от частните обяви са с над 10% под квартала.
- Възможност за пазарлък4
Високата частна цена често се сваля след месеци без обаждания.
- Лекота на проверката4
Медианата на квартала и няколко сравними обяви стигат за първа преценка.
- Риск при много ниска цена2
Примамливата цена е и любим инструмент на измамите.
- Надеждност на мярката3
Обявените цени не са сделки, но сравнението в една клетка е честно.
Собственикът по-често от агенцията иска цена, която е видимо над квартала. Това не е причина да не му звъните, а причина да отидете на разговора с числа. Подредените сравнения вършат повече работа от думата „скъпо“.
Кажете ни какво търсите — ние ще броим частните обяви
Попълвате кратка заявка: покупка или наем, район, брой стаи, бюджет. Връщаме ви писмено кои частни обяви отговарят в момента и какво да проверите при всяка, преди да дадете капаро или депозит.
- Работим по квартал и бюджет
- Собствениците също могат да пишат
- Данните ви не отиват при брокери
Често задавани въпроси
Как да разбера дали цената на апартамента е над пазара?
Сравнете цената на квадратен метър с медианата на същия квартал за същия брой стаи и с пет-шест сравними обяви. Ако обявата е над всички тях, цената е висока.
Собствениците по-скъпо ли продават от агенциите?
Частните обяви по-често са силно завишени: 26,2% са поне 20% над квартала срещу 17,1% при агенциите. Медианното им отклонение е +4,6%.
Колко обяви са под пазарната цена?
С над 10% под медианата на квартала са 17,7% от частните, 22,4% от агенционните и 32,3% от обявите на строители.
Как да се пазаря със собственик, който иска много?
Отидете на оглед, носете подредени сравними обяви, питайте какво оправдава цената и направете конкретно, обосновано предложение. После дайте време.
Къде да видя реалните цени на сделките?
Обявите показват искани цени. Представа за сделките дават данните на статистиката, публикациите на банките и банковата оценка при кредит. Цената в нотариалния акт не винаги е пълната.
Защо агенционните обяви са точно на медианата?
Защото агенциите са огромното мнозинство от обявите и медианата на квартала до голяма степен е тяхната.
Подозрително ли е, ако цената е много под квартала?
Не винаги, но заслужава проверка: документ за собственост, справка в Имотния регистър и никакви пари преди огледа.
Кои строители продават под пазара?
Не даваме имена, но като група строителите са с медиана −3,1% и 32,3% от обявите им са с над 10% под квартала.
Още от блога
- Собственик или агенцияПо-евтино ли е от собственик? Какво показват обявите в една и съща клеткаСравнихме частни и агенционни обяви в 184 клетки район и стаи: медианната разлика на кв.м е +4%. Защо суровите средни цени подвеждат.
- Кръглата ценаКръглата цена: защо собствениците пишат 180 000, а строителите 183 43726,6% от частните цени са кратни на 10 000, при агенциите 17%. Какво казва кръглата цена и колко място оставя за пазарлък.
- Фалшивият собственикФалшивият собственик: колко обяви „от собственик“ всъщност са на посредник137 обяви за продажба пишат „от собственик“ или „частно лице“. 19% от тях идват от телефон с поне 6 обяви. При наемите: 0%.
- Спестявате ли комисионатаКомисионата срещу надценката: колко реално спестявате без агенцияКомисиона 2–3% плюс ДДС срещу надценка на частната обява +4% в същия квартал. Сметката с калкулатор и кога наистина спестявате.
Наръчници по темата:
Числата са от собствено преброяване на 18 374 обяви за продажба и 7 988 обяви за наем в София и околността (imot.bg, септември 2026). Кой стои зад обявата (собственик, агенция или строител) определяме по това колко пъти телефонът се среща в целия масив и по формулировките в текста, затова делът на частните обяви е оценка, а не официална статистика. Цените са офертни, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район и със същия брой стаи. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.