Наем в квартал с малко телефони: кой държи обявите и какво значи за вас
Какво броихме и какво не можем да видим
За всеки квартал с поне 30 обяви за наем подредихме телефоните по брой обяви и взехме дела на първия и на първите три. Получават се две числа, които казват колко концентриран е пазарът. Квартали с такъв размер се оказаха 63. Телефонът не е фирма. Голяма агенция с двадесет брокера има двадесет номера и в нашата сметка е двадесет отделни „играчи“. Затова реалната концентрация по фирми е вероятно по-висока от тази, която виждаме. Обратното също е възможно: един хазяин с няколко апартамента в квартала може да е сред първите три телефона. Това е по-рядко, но се случва; повече в собственик с няколко обяви. Имена на фирми не даваме и няма да даваме. Целта е да знаете как изглежда пазарът, а не кой е на него.
Кварталите, в които трима държат една трета
Начело са три малки пазара: Люлин 7, Люлин 9 и Горна баня. Във всеки от тях първите три телефона държат 33,3% от обявите за наем. В Люлин 7 това са 30 обяви от 23 телефона. При толкова малък пазар три активни телефона стигат, за да изглеждат като мнозинство. Истинската изненада е по-надолу в списъка. Студентски град е най-големият пазар под наем в концентрираната група: 348 обяви. Там първият телефон има около 44 обяви (12,6%), а първите три около 103 (29,6%). Средно на телефон се падат 2,7 обяви, срещу 1,7 в Центъра. Правдоподобното обяснение е, че студентският пазар е обем от сходни малки жилища, които се дават всяка година и които няколко души управляват на поток. Това е предположение, не сме го проверявали по обяви. Докторски паметник е подобен случай: 94 обяви, 30,9% в първите три телефона. Сред първите дванадесет квартала 4 са части от Люлин. Ако наемате там, ще говорите с едни и същи хора по-често, отколкото предполагате. Какво значи една трета на практика? Ако в квартал с тридесет обяви звъннете на десет случайни, вероятно поне три пъти ще попаднете на един от тримата най-активни. Затова броят обяви в такъв квартал създава малко илюзия за избор: виждате тридесет снимки, а една трета от тях идват от едни и същи три номера.
- Люлин 733,3% · 30 обяви
- Люлин 933,3% · 36 обяви
- Горна баня33,3% · 33 обяви
- Докторски паметник30,9% · 94 обяви
- Зона Б-1830,4% · 69 обяви
- Студентски град29,6% · 348 обяви
- Люлин 828,6% · 42 обяви
- Надежда 128,3% · 53 обяви
- Хаджи Димитър26,1% · 69 обяви
- Слатина26% · 50 обяви
- Обеля 225,7% · 35 обяви
- Люлин 625% · 36 обяви
Квартали с поне 30 обяви за наем, imot.bg, септември 2026. Телефонът не е фирма: една агенция може да има много номера.
Обратният край: Центърът и Лозенец
В Център има 477 обяви за наем от 287 различни телефона. Първите три държат само 10,7%. В Лозенец са 12,5%, в Кръстова вада 11,3%. Това са големи пазари с много агенции, много брокери и доста хазяи. Нито един телефон не може да покрие квартала сам. Най-разпръснат е Разсадника: 7,9% в първите три, при само 38 обяви и 38 телефона. Там почти всяка обява е от различен човек, а частните са 21,1%. Медианният квартал е по средата: първите три телефона държат 19,4%. При продажбите сметнахме същото в квартала с един брокер и медианата там е 20%. Двата пазара са концентрирани почти еднакво, но в различни квартали. Студентски град и Люлин 7 не са сред дванадесетте най-концентрирани при продажбите. Обратно, Овча купел 2, който е сред първите там, при наемите е в разпръснатия край: 11,8% в първите три телефона.
от наемите в първите три телефона; 348 обяви от 130 телефона; 10,1% частни
от наемите в първите три телефона; 477 обяви от 287 телефона; 17,6% частни
Двата най-големи пазара под наем в двата края на концентрацията.
А хазяите изчезват ли, където пазарът е в малко ръце?
При продажбите видяхме ясна връзка: колкото повече обяви държат първите три телефона, толкова по-малко частни продавачи има. При наемите връзката е слаба. Корелацията между концентрацията и дела на частните наеми е −0,13, срещу −0,34 при продажбите. На практика: в дванадесетте най-концентрирани квартала частните наеми са средно 13,3%, а в осемте най-разпръснати 15,5%. Разлика има, но е малка. В Надежда 1 първите три телефона държат 28,3%, а частните са 18,9%, над средното за града (13,4%). В Люлин 9 обаче частните са само 5,6%. Значи концентрираният пазар не изтласква хазяина. Той просто е до него. Ако търсите без брокер в такъв квартал, частните обяви ги има, само трябва да ги отсеете от многото повтарящи се брокерски. Това пасва и на по-широката картина: хазяите са по-чести от частните продавачи почти във всеки квартал, както показваме в хазяите и продавачите по квартали.
63 квартала с поне 30 наема; при продажбите кварталите с поне 40 обяви.
Какво значи това за вас като наемател
Първо, повтарящите се лица. Когато един брокер държи двадесет обяви в квартала, той познава голяма част от предлагането там. Това може да е полезно: казвате какво търсите и той ви показва три жилища за един следобед. Но значи и, че е по-малко вероятно да ви предложи нещо под пазара, защото пазарът е неговият. Второ, комисионната. В концентриран квартал е по-трудно да намерите същото жилище без посредник, защото вероятно част от собствениците са дали ключа на един и същи човек. Ако ще платите комисиона, поне знайте колко обикновено е и кога се плаща, вижте комисионата при наем. Трето, едно и също жилище в няколко обяви. Ако видите две почти еднакви снимки с различни цени, вероятно са от различни брокери за едно жилище. Питайте за адреса и етажа, преди да отидете на оглед.
Къде да търсите вместо това
Ако студентският пазар ви се струва затворен, погледнете съседните квартали. Обявите в Студентски град са много, но и Мусагеница и Дървеница са близо до същите университети. В Младост 1 концентрацията е ниска (12,4% в първите три телефона), а частните са 16,2%. За Люлин също има изход: частите на комплекса са много и се различават. В Люлин 3 хазяите държат 25,8% от наемите, сред най-високите дялове в града. Повече за това къде хазяите дават най-много жилища има в квартирите от хазяин по квартали, а готовите частни обяви са в квартирите от собственик и апартаментите под наем от собственик.
Наем в концентриран квартал: нашата оценка
Да търсите наем без брокер в квартал, където малко телефони държат обявите
Редакционна оценка на „Апартамент от Собственик“ по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.
- Шанс за частна обява3
В най-концентрираните квартали частните са средно 13,3%.
- Избор на жилища2,5
Предлагането е в малко ръце, затова изборът е по-тесен, отколкото изглежда по броя обяви.
- Бързина на огледите4
Брокерът с много обяви може да ви покаже няколко жилища за един ден.
- Пазарлък2
Когато един човек знае почти цялото предлагане, рядко ще ви предложи под пазара.
- Комисиона2
По-трудно е да намерите същото жилище директно от собственика.
- Повторени обяви2,5
При много брокерски обяви е възможно едно жилище да е обявено два пъти: сравнявайте снимките.
- Надеждност на мярката3
Телефонът не е фирма: истинската концентрация по агенции е вероятно по-висока.
- Алтернативи наблизо3,5
Съседните квартали често са по-разпръснати и с повече хазяи.
Концентрираният квартал под наем не е капан, но е по-тесен пазар, отколкото изглежда. Хазяите там не изчезват, просто са сред много повтарящи се брокерски обяви. Записвайте номерата, сравнявайте снимките и гледайте и съседните квартали.
Кажете ни какво търсите — ние ще броим частните обяви
Попълвате кратка заявка: покупка или наем, район, брой стаи, бюджет. Връщаме ви писмено кои частни обяви отговарят в момента и какво да проверите при всяка, преди да дадете капаро или депозит.
- Без реклами и без абонамент
- Ориентир за цената в района
- Проверка за тежести — как да я направите сами
Често задавани въпроси
В кой квартал под наем пазарът е в най-малко ръце?
В Люлин 7, Люлин 9 и Горна баня първите три телефона държат 33,3% от наемите.
Колко брокери държат наемите в Студентски град?
Не броим фирми, а телефони: първите три държат 29,6% от 348 обяви, а общо телефоните са 130.
Защо на различни обяви ми вдига един и същи човек?
Защото в някои квартали един телефон държи между 11,1% и 17% от наемите.
Има ли по-малко хазяи там, където пазарът е концентриран?
Малко по-малко, но връзката е слаба: корелацията е −0,13. Частните са средно 13,3% в най-концентрираните и 15,5% в най-разпръснатите квартали.
Къде пазарът под наем е най-разпръснат?
В Разсадника (7,9% в първите три телефона) и в Център (10,7%, 287 телефона).
Наемите по-концентрирани ли са от продажбите?
Почти еднакво: медианата на първите три телефона е 19,4% при наемите и 20% при продажбите.
Как да разбера дали едно жилище е обявено два пъти?
Сравнете снимките, етажа и площта. Ако съвпадат при различни телефони и цени, вероятно е едно жилище през двама посредници.
Мога ли да наема директно, ако жилището е при брокер?
Понякога собственикът приема и наематели без посредник, но това зависи от уговорката му с брокера. Попитайте открито и не заобикаляйте договор, който вече е подписан.
Още от блога
- Квартал с един брокерКвартал с един брокер: когато три телефона държат половината пазарВ средния квартал на София 3 телефона държат 20% от обявите за продажба. Къде са над една трета и какво значи това за купувача.
- „Без комисиона“ при наемКомисиона при наем: защо „без комисиона“ най-често го пише агенцияСамо 2,5% от обявите за наем в София пишат „без комисиона“ и 88,7% от тях са на агенции. Кой плаща, защо са по-евтини и какво да не давате.
- Хазяи по кварталиКвартири от хазяин в София: къде собствениците дават самиКвартири от хазяин в София по квартали: в Надежда 2 частни са 29,2% от наемите, във Витоша само 7,5%. Под €500 делът е 15,7%.
- Хазяи срещу продавачиХазяи и частни продавачи: в кои квартали собственикът отдава сам, но не продава самВ 55 от 63 квартала хазяите са повече от частните продавачи. В Надежда 2 са 29,2% от наемите срещу 6,5% от продажбите.
- Партер и последен етажПартер и последен етаж от собственик: отстъпката в цифри и какво да проверитеКолко по-евтино се продават апартаменти на партер и последен етаж в София при агенция и при собственик, и какво да проверите на огледа.
- Вноска или наемВноска или наем: в кои квартали на София ипотеката излиза под наемаВ 49 от 91 квартала вноската за двустаен (15% самоучастие, 2,8%, 30 г.) е под медианния наем. Сметка, не съвет.
- Ново от частно лицеНово строителство от частно лице: препродажбата „на зелено“ отблизо245 частни обяви за ново строителство в София. В един и същ квартал те са с +12,4% спрямо строителя. Кога има смисъл и какви са рисковете.
Наръчници по темата:
Числата са от собствено преброяване на 18 374 обяви за продажба и 7 988 обяви за наем в София и околността (imot.bg, септември 2026). Кой стои зад обявата (собственик, агенция или строител) определяме по това колко пъти телефонът се среща в целия масив и по формулировките в текста, затова делът на частните обяви е оценка, а не официална статистика. Цените са офертни, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район и със същия брой стаи. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.