Квадрати на стая при собственик: защо частният тристаен е по-тесен

Защо делим на стаи, а не гледаме само площта

Площта сама по себе си подвежда. Едностаен от 45 квадрата и тристаен от 90 изглеждат като „малко“ и „двойно повече“, но на стая първият дава 45, а вторият 30. За семейство с две деца второто число е по-важното, защото казва колко ще е спалнята, а не колко е цялото. Сметката ни е проста. Площта от обявата делим на броя стаи: едностайният е една стая, двустайният две и така нататък. Кухнята, коридорът и банята не ги отделяме, защото обявите не ги дават. Затова числото е груб ориентир за простор, не чертеж. И едно уточнение, което ще ни трябва по-нататък. В обявите почти винаги стои застроената площ. При новото строителство в нея обикновено влизат и идеални части от общите части на сградата: стълбище, коридори, понякога фоайе и техническите помещения. Един и същ брой квадрати в стар и в нов блок не е едно и също пространство между стените.

Тристайният: тук разликата е най-голяма

Медианният частен тристаен има 31,7 кв.м на стая, агенционният 35,7. Умножено по три, това са около 95 срещу 107 квадрата. При двустайните разликата е 2 кв.м на стая, при четиристайните 5, а при едностайните няма: и двете групи стоят на 45. Сурова медиана обаче смесва квартали, а в Лозенец и в Люлин тристайният не е едно и също нещо. Затова сравнихме в една и съща клетка: същият район, същият брой стаи, частни срещу агенционни обяви. Тристайният пак излиза 6,9% по-малък при собственика. Клетките са 74 и само в 24 от тях частният е по-голям, тоест в около 32,4%. При двустайните разликата в клетка е по-скромна, −2,2%, в 72 клетки. При четиристайните е −5,5%, но върху 22 клетки, а при едностайните −4,3% върху 19. Последните две приемайте като ориентир, не като правило.

Старият фонд обяснява почти всичко

Тук идва най-полезното. Ако оставим само старото строителство, частните и агенционните жилища са почти еднакви: 32 срещу 32,7 кв.м на стая. В новото разликата е 1,8 кв.м (35,5 срещу 37,3). С други думи, частната обява е по-тясна не защото собствениците продават по-лоши жилища в същата сграда, а защото продават други сгради. Собственикът най-често продава апартамента в стария блок, в който е живял. Агенциите имат и новото строителство, където в квадратурата влизат общите части, а разпределенията са по-свободни. Каква е смесицата на частното предлагане, сме показали отделно в какво продават собствениците. Практическото следствие е неудобно за сравненията. Ако поставите един до друг частен тристаен от 1980 г. и агенционен тристаен в нова сграда, разликата в квадратите на хартия е по-голяма от разликата в стаите, в които ще живеете. Поискайте за новото жилище схемата или проекта и вижте отделно чистата площ на помещенията. За старото попитайте дали площта в обявата е по акт или „на око“.

Квартал срещу квартал: от 82 до 131 квадрата за три стаи

Разликата между кварталите е много по-голяма от разликата между собственик и агенция. Медианният тристаен в Красна поляна 2 е 82 кв.м, в Люлин 3 85. Това прави 27,3 и 28,3 кв.м на стая, близо до прага, под който наричаме едно жилище тясно. В Драгалевци медианният тристаен е 131 кв.м, а в Дружба 2, където преобладава новото строителство, 119. Под 25 кв.м на стая са 9,9% от частните обяви и 5,7% от агенционните, тоест собственикът предлага тясно жилище 1,7 пъти по-често. В другия край, с 45 и повече квадрата на стая, са 17,2% от агенционните и 12,5% от частните. Ако търсите простор и държите да купите без посредник, филтърът по площ ще ви върне по-малко резултати, отколкото очаквате. Как изглежда частното предлагане на тристайни по квартали, вижте в тристайни апартаменти от собственик.

Когато стаите са повече от квадратите

Три стаи в 70 квадрата не се получават сами. Обикновено зад тях стои едно от двете. Първото е кухня-бокс: кухнята е в дневната, а освободеното помещение е станало спалня. Второто е преустройство, при което от двустаен е направен тристаен с тънка стена. Правната страна на преустройството, кога е узаконено и какво пита банката, сме описали в ателиетата и преустроените жилища. На огледа премерете спалнята. Влиза ли легло от 160 сантиметра и гардероб, без да се отваря вратата в тях? Има ли прозорец? Помещение без прозорец обикновено не се води жилищна стая по документите, дори в обявата да е броено за такава. Сверете броя стаи в обявата с броя в схемата на имота. Ако не съвпадат, попитайте защо, преди да говорите за цена. Списък какво друго да огледате има в огледа на апартамент. И не се плашете от малкото число на всяка цена. Тясното жилище може да е добро за двама, които работят навън. Лошото е само когато сте платили за три стаи, а получавате две и половина.

Сметката на стая: цена и квадрати заедно

Цената на квадрат е навик, цената на стая е по-рядък, но понякога по-честен ориентир. Ако за семейството ви трябват три спални места, два апартамента на една и съща цена могат да ви дадат съвсем различно нещо: единият с просторни стаи, другият с три стаички и голям коридор. Когато сравнявате, гледайте и двете числа заедно. Колко струва още една стая в един и същ квартал, при собственик и при агенция, сме сметнали в цената на допълнителна стая. Как се движи цената на квадрат според размера на жилището, е в площта и цената от собственик. Тук само ще добавим, че в обявите малкото жилище обикновено е по-скъпо на квадрат: при агенциите медианата е €2 919/кв.м до 45 кв.м и €2 395/кв.м при 110–140 кв.м. Затова тясното не е непременно евтино. Калкулаторът по-долу прави и двете сметки и ви казва къде стои обявата спрямо медианата на частните жилища със същия брой стаи. Ако търсите двустаен, сверете с двустайните от собственик.

Простор в частната обява: нашата оценка

Често задавани въпроси

Районите, за които стана дума

• кв. Красна поляна 2€2 285/кв.м
• кв. Люлин 3€2 328/кв.м
• кв. Драгалевци€2 734/кв.м
• кв. Дружба 2€2 425/кв.м
• кв. Лозенец€3 966/кв.м
• кв. Люлин 5€1 855/кв.м
• кв. Младост 1€2 879/кв.м
• кв. Гео Милев€3 310/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София →

Още от блога

• Цената на още една стаяЦената на още една стая: собственик срещу агенция в един и същ кварталСкокът от двустаен към тристаен в един квартал е €66 500 при собствениците и €77 000 при агенциите. Колко струва всяка следваща стая в София.
• Площ и цена на кв.мПлощ и цена на квадрат при собственик: малките жилища, кръглите числа и чистата площКолко от малките и големите апартаменти в София се продават от собственик, колко иска той на квадрат и защо 36,2% от частните обяви са с кръгла площ.
• Ателие и преустроенАтелие и преустроен апартамент от собственик: евтиното, което иска документиСобствениците пишат „ателие“ 3,4 пъти и „преустроен“ 2 пъти по-често от агенциите. Какво стои зад думите и какво да проверите.
• Какво продават собственицитеКакво продават собствениците в София: портрет на частната обяваСравнихме 989 частни обяви с 15 375 агенционни: по-стари сгради, по-малки жилища, по-често ТЕЦ. Какво значи това за купувача.
• Твърде евтини наемиПодозрително евтини наеми: колко са, при кого се срещат и правилото за парите1,4% от наемите искат под 60% от медианата за квартала и броя стаи. Четиристайните са 41 от 99. Какво стои зад евтиния наем и кога да не плащате.
• Един имот, две обявиСъщият апартамент при собственика и при агенция: кое да изберете17,2% от частните обяви имат агенционен двойник със същата площ и етаж. В 46,7% от двойките цената е една и съща. Как да постъпите.
• Отопление в обяватаТЕЦ, газ или локално: какво отопление продават собствениците72,4% от частните обяви с посочено отопление са на ТЕЦ, при агенциите 63,7%. Какво значи това за цената и за зимните сметки.

Наръчници по темата:

• Тристаен
• Двустаен
• Чеклист за оглед
• Продажба от собственик

Всички статии в блога →