Апартамент от собственик по бюджет: в кой ценови клас има най-много частни обяви

Два върха: най-евтиното и горният среден клас

Средно за града частните обяви са 5,4% от продажбите. В класа до €100 хил. делът им стига 10,5%, почти двойно повече. После пада до около 5,4% и стои там през целия масов пазар между €100 и €350 хил. В класа €350–500 хил. се вдига отново до 6,2%, а над половин милион слиза до 3,3%. Защо точно тези два класа? Най-евтиното е територия на малките стари жилища: боксониери, гарсониери, едностайни в панел, апартаменти на партер или с неудобно разпределение. Строителите там не продават почти нищо, а агенциите не се блъскат за обяви, от които комисионата е малка. Собственикът остава сам и сам си пише обявата. Вторият връх е по-интересен. Между €350 и €500 хил. се продават големи апартаменти в утвърдени квартали, често семейни жилища, в които някой е живял двадесет години. Хората, които ги продават, обикновено вече са купували и продавали, знаят процедурата и не виждат смисъл да плащат комисиона. Над тази граница започва луксът, където агенциите и строителите държат почти целия пазар.

Колко квадрата дава един и същ бюджет

Сега обратният въпрос: имате определена сума, колко жилище ще получите за нея. Във всеки клас взехме медианната площ на частните и на агенционните обяви. В класа €200–250 хил. медианата е 79 кв.м при собственика срещу 92 кв.м при агенцията. В класа €350–500 хил. разликата е 17 кв.м, горе-долу една малка спалня. Само в най-евтиния клас е обратно: 47 кв.м при частните срещу 44 кв.м при агенциите. Там собственикът продава старо и малко, без да се стреми към квадратурата на новото строителство. Това не значи, че собственикът ви взима тези квадрати. Част от разликата е мястото: частните обяви са по-често в стари сгради в централни квартали, където квадратът е скъп по начало, а агенционните включват много ново строителство в покрайнините. Друга част е надценката, за която е следващата секция. Ориентирът все пак е полезен, защото показва какво реално ще видите в резултатите, когато зададете бюджет и филтър „от собственик“.

Надценката по класове, сравнена честно

Медианната площ смесва квартали, затова отидохме по-дълбоко. В рамките на всеки ценови клас сравнихме цената на квадрат на частните и агенционните обяви в една и съща клетка: същият район и същият брой стаи. Двустаен в Младост 1 за €180 хил. се мери с агенционен двустаен в Младост 1 от същия клас, не с тристаен в Лозенец. В масовия пазар между €100 и €350 хил. частната обява е по-скъпа на квадрат с 4% до 8,2% в медианната клетка, в общо 174 клетки. Това е близо до общата картина, която описахме в сравнението собственик срещу агенция. Новото е горният среден клас: там разликата е +0,9% в 30 клетки и частната е по-скъпа само в 16 от тях. Там, където собствениците отново стават повече, те продават практически на агенционна цена. Двата края са тънки. Под €100 хил. клетките са 5, над половин милион 8. Числата +12,5% и −7,1% са ориентир и нищо повече.

Под €100 хил.: какво всъщност има там

Под €100 хил. в София обявите са само 458, от тях 10,5% частни. Под €150 хил. са 3 115, а частните сред тях 188, или 6%. Медианната частна обява в най-евтиния клас е 47 кв.м. Това са боксониери и малки едностайни, не двустайни с дребни недостатъци. Най-евтините частни обяви в кварталите на града изглеждат така:

Панелен Люлин 5 и Център стоят един до друг в списъка, макар че квадратът в двата квартала по принцип се разминава значително. В центъра евтиното обикновено идва с уговорка: двадесетина квадрата, партер, сутерен или таван. Когато обява е толкова под средното, първо проверете дали площта е жилищна, дали обектът не е ателие и какво точно пише в документа за собственост. Евтините жилища от собственик по квартали са събрани в евтините апартаменти от собственик, а номерата с ниска цена за примамка са в текста за фалшивия собственик.

€350–500 хил.: собственици, които познават пазара

В горния среден клас частните обяви са 6,2%, а средната половина от клетките е между −8,2% и +10,6%. С други думи, тук има и частни обяви, които са осезаемо под агенционните в същия квартал. Обяснението от практиката е просто. За жилище от €400 хил. обичайната комисиона на продавача от 2 до 3% плюс ДДС е между €10 хил. и €14 хил., а тази сума кара собственика поне да опита сам. А който продава в този клас, обикновено е проучил пазара, защото някога сам е купувал в същия квартал. Брокерът рядко може да му каже нещо ново за цената. За купувача това е добрата новина: ако бюджетът ви е тук, частните обяви са и по-чести, и по-близо до пазара. Лошата е, че такъв собственик се пазари трудно. Знае колко струва жилището и няма да свали десет процента само защото плащате без кредит. Големите жилища от собственик са събрани в тристайните апартаменти от собственик. Над €500 хил. частните са едва 3,3%. В този клас купувачът обикновено идва през брокер, а продавачът иска някой да филтрира огледите. Самотният собственик тук е рядкост и обикновено продава нещо специфично: голям апартамент в стара кооперация в Оборище или мезонет с тераса, който трудно се сравнява с каквото и да е.

Как да търсите в своя клас

Първият съвет е за горната граница на филтъра. Ако търсите около €220 хил., частната надценка в класа €200–250 хил. е +8,2% в медианната клетка. Вдигнете границата с толкова, иначе ще изпуснете частни обяви, които след разговор може да слязат до вашата сума. Как собствениците закръглят цената и колко място оставят, сме показали в кръглата цена. Вторият е да търсите по площ, не само по цена. Калкулаторът по-горе показва, че при частните за същите пари излиза по-малко жилище, затова решете предварително колко квадрата са ви минимум. Каква площ е обявена и каква е реалната, разказваме в площта и цената на квадрат. Третият е за кредита. В долните класове частните обяви са по-често в стари сгради, а банката гледа и сградата, и документите. Ако купувате с ипотека, вижте как да съчетаете собственика с банковата оценка в ипотечния кредит за жилище от собственик. И помнете, че цената в обявата не е цялата сметка: данъкът, нотариусът и вписването добавят няколко процента отгоре, обикновено между 3 и 4.

Колко лесно се купува от собственик по ценови клас: нашата оценка

Често задавани въпроси

Страниците на кварталите

• кв. Люлин 5€1 855/кв.м
• кв. Редута€2 989/кв.м
• кв. Левски€1 857/кв.м
• кв. Овча купел 1€2 202/кв.м
• кв. Банишора€2 428/кв.м
• кв. Център€3 214/кв.м
• кв. Младост 1€2 879/кв.м
• кв. Лозенец€3 966/кв.м
• кв. Оборище€3 622/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София →

Още от блога

• Собственик или агенцияПо-евтино ли е от собственик? Какво показват обявите в една и съща клеткаСравнихме частни и агенционни обяви в 184 клетки район и стаи: медианната разлика на кв.м е +4%. Защо суровите средни цени подвеждат.
• Кръглата ценаКръглата цена: защо собствениците пишат 180 000, а строителите 183 43726,6% от частните цени са кратни на 10 000, при агенциите 17%. Какво казва кръглата цена и колко място оставя за пазарлък.
• Площ и цена на кв.мПлощ и цена на квадрат при собственик: малките жилища, кръглите числа и чистата площКолко от малките и големите апартаменти в София се продават от собственик, колко иска той на квадрат и защо 36,2% от частните обяви са с кръгла площ.
• Година на строежГодина на строеж и собственик: защо старият фонд е територията на частните обявиВ старите сгради в София 11,7% от обявите са частни, в новите 2,2%. Колко иска собственикът по периоди и какво значи годината за кредита.
• Заведения и частни обявиРесторанти, барове и кафенета до вкъщи: частните обяви и цената на тишинатаВ най-тихата третина квартали частните обяви са 4,2%, в средната 6,5%, в най-оживената 7%. Цената расте по-ясно: +20,5%.
• Села и градове около СофияКъщи и апартаменти около София от собственик: къде са и какво да проверитеВ кварталите частните обяви са 5,2%, извън Столична община 12,2%, а при къщите 19,3%. Къде са и какво да проверите при имот в село.
• Тухла или панелТухла или панел: какво пише собственикът и какво плаща пазарътСобствениците пишат „тухла“ 2,9 пъти по-често от агенциите. В старото строителство пазарът не плаща за тухлата, но отбива панела. Цифрите и проверката.

Наръчници по темата:

• Евтини от собственик
• Тристаен
• Ипотека от собственик
• Продажба от собственик

Всички статии в блога →