Същият апартамент при собственика и при агенция: кое да изберете
Как търсихме двойките
Взехме всички частни обяви за продажба, в които са посочени етажът и етажността на сградата. Те са 957. За всяка потърсихме агенционна обява в същия район, със същия брой стаи, същата площ, закръглена до квадратен метър, на същия етаж в сграда със същия брой етажи. Пет съвпадения едновременно рядко са случайност. Двойник намерихме за 165 частни обяви, тоест 17,2%. Срещу тях стоят общо 289 агенционни обяви. В 52 случая (31,5%) имотът се предлага от поне две агенции едновременно, а рекордът е 9 агенционни обяви за един апартамент, който собственикът продава и сам. Две уговорки. Първо, „частна“ обява е наша оценка по текста и по честотата на телефона; част от тях може да са на брокер с личен номер, за което има отделна статия: фалшивият собственик. Второ, търсихме само точни съвпадения. Ако агенцията е написала 66 кв.м, а собственикът 65, двойката ни е убягнала, така че истинският дял вероятно е по-висок.
17,2% от 957 частни обяви с посочен етаж имат агенционна обява със същите район, стаи, площ, етаж и етажност
Каква е цената в двете обяви
В 77 от 165 двойки цената е една и съща, с разлика до половин процент. Това е 46,7%, почти половината. Собственикът е дал цената си на агенцията и тя я пише без промяна, а комисионата се договаря отделно. В останалите двойки цената се разминава в двете посоки, и то не както повечето хора очакват. Агенцията е по-скъпа в 41 случая, с медиана +6,4%. По-евтина е в 47 случая, с медиана −11,8%. Агенционната обява по-често е по-евтината, и разликата тогава е по-голяма.
165 двойки. Когато агенциите са няколко, взета е медианата на техните цени.
Как става така, че посредникът продава по-евтино от собственика? Обясненията от практиката са няколко. Собственикът е свалил цената след разговор с брокера, а своята стара обява не е обновил. Или съзнателно държи по-висока цена в своята обява, за да „опипа“ пазара, а на агенцията е казал реалното си очакване. Понякога агенционната цена е без нещо, което частната включва, например паркомясто. И понякога двойката изобщо не е един имот, за което е следващата част.
Същият имот или съседният
29,1% от намерените двойки са в нови сгради. Там етажите често са еднакви: два двустайни по 68 кв.м един до друг, на всеки етаж. Частната обява може да е на човек, купил на зелено, а агенционната на строителя за съседния апартамент. По нашите критерии това е двойка, а в действителност са две врати. Затова в новото строителство приемайте съвпадението като въпрос, не като факт. В старите блокове шансът за съсед е по-малък, но не нулев. В панелен вход с еднакви апартаменти на всеки етаж различният етаж ни предпазва, но различният вход не. В квартали с много еднакви сгради, като Младост 4 или Люлин 5, проверката по снимки е задължителна. Най-сигурният начин да разберете дали става дума за една и съща врата е номерът на самостоятелния обект. Попитайте и двамата продавачи за адреса, входа и номера на апартамента. Собственикът го знае наизуст, той е в нотариалния му акт. Агенцията може да се поколебае, ако не иска да издаде имота преди оглед, но след огледа няма причина да го крие. Две различни числа значат два различни апартамента, колкото и да си приличат снимките.
- Център8
- Лозенец7
- Хаджи Димитър6
- Манастирски ливади6
- Люлин 55
- Малинова долина5
- Младост 45
- Студентски град5
- Витоша5
- Банишора4
Брой частни обяви с агенционен двойник в квартала.
Най-много двойки намерихме в Център, Лозенец и Хаджи Димитър. Това са квартали с голямо предлагане и много агенции, където собственикът почти неизбежно получава обаждания „имаме купувач за вас“ още в първата седмица.
Какво да направите, когато видите двойка
Първо, обадете се на собственика директно. Ако обявата е негова, той ще ви каже дали работи с агенции и с кои. Ако започне да обяснява, че „всъщност колегата ще ви покаже“, вероятно не е собственик. Второ, сравнете снимките. Агенцията обикновено снима отново, но прозорецът, радиаторът и плочките в банята са същите. Трето, сравнете цените и запишете по-ниската. Не се притеснявайте да кажете на собственика, че сте видели имота му на друга цена. Той често не знае на колко го предлага агенцията, особено ако е подписал с няколко. Разговорът „при агенцията е с 11,8% по-евтино“ е отличен старт на пазарлък. Как се прави цялата покупка без посредник, е в как да купите апартамент от собственик.
Кой ви показа имота първи
Тук идва деликатната част. Ако агенцията ви е завела на оглед, особено ако сте подписали протокол за оглед или договор за посредничество, тя може да претендира за комисиона, дори после да купите директно от собственика. Много такива договори имат клауза точно за този случай. Дали и колко е обвързваща, зависи от конкретния текст, затова при спор проверете с юрист, а не по чути истории. Обратното също е вярно. Ако сте намерили собственика сами и сте се свързали с него преди агенцията, нямате задължения към посредник, с когото нямате договор. Пазете историята: дата на обаждането, съобщенията. Ако по-късно агенция се обади с „имаме купувач за вас“, а купувачът сте вие, тази история ще е полезна. Ако се окаже, че „собственикът“ е брокер, който работи под маската на частно лице, правилата са други. Как се разпознават такива обяви, е описано в измамите с обяви от собственик. А какво точно спестявате без комисиона и кога надценката я изяжда, е сметнато в спестявате ли комисионата.
- Намирате двойкатаДве обяви, една от собственик и една от агенция, със същите параметри.
- Обаждате се на собственикаПитате дали работи с агенции и коя цена е актуална.
- Ако агенцията ви е показала имотаПрочитате какво сте подписали. Комисионата може да е дължима.
- Ако не ви е показвалаДоговаряте директно със собственика. Пазите датата на първия контакт.
- Пазарлък с двете цениПо-ниската от двете е естествената ви котва.
- Договор и проверкаПредварителен договор, капаро и проверка на документите, както при всяка покупка.
Защо собствениците пускат и агенции
Защо човек, който е решил да продава сам, все пак работи с агенции? Защото агенциите се обаждат и защото звучи безобидно: „ние имаме база от купувачи, вие нищо не губите“. Без изключителен договор собственикът може да даде имота на колкото агенции поиска и да продължи да продава сам. Резултатът е онова, което виждаме в данните: 289 агенционни обяви само за 165 частни имота. За купувача това е повече шум, но и повече информация. Броят агенции около един имот подсказва колко време стои на пазара. Собственик, който от месеци търси купувач по всички канали, обикновено е по-склонен на отстъпка. Ако сте забелязали, че един телефон „от собственик“ стои зад няколко имота, прочетете собственикът с няколко обяви. А ако двойката ви е спестила комисионата, планирайте договора и капарото по наръчника за капаро и предварителен договор.
Колко полезна е двойката: нашата оценка
Един апартамент в две обяви: собственик и агенция
Редакционна оценка на „Апартамент от Собственик“ по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.
- Колко често се среща3
17,2% от частните обяви с посочен етаж, вероятно повече.
- Шанс цената да е една и съща3,5
46,7% от двойките, с разлика до половин процент.
- Шанс агенцията да е по-евтина2,5
47 от 165 двойки, с медиана −11,8%.
- Риск двойката да е съседен имот2,5
29,1% от двойките са в нови сгради с еднакви апартаменти.
- Лекота на проверката4
Етаж, етажност, площ и снимки издават двойката за минути.
- Полза в пазарлъка4,5
Две цени за един имот дават естествена котва.
- Правна яснота при комисионата2
Зависи от това кой ви е показал имота и какво сте подписали.
- Сигнал за времето на пазара3,5
Много агенции около един имот обикновено значат дълго чакане.
Двойката собственик и агенция е повече полза, отколкото проблем, ако я видите навреме. Обадете се първо на собственика, сравнете двете цени и не подписвайте нищо с агенцията, преди да сте решили по кой път купувате.
Опишете жилището, което ви трябва
Филтрираме обявите по телефон и текст, за да отсеем агенциите. Вие получавате само обяви, зад които по всичко личи, че стои собственикът — и списък с въпросите, които да му зададете.
- Без обаждания, ако не сте поискали
- Собствениците също могат да пишат
- Без реклами и без абонамент
Често задавани въпроси
Какво да направя, ако видя един и същ апартамент от собственик и от агенция?
Обадете се първо на собственика, попитайте с кои агенции работи и коя цена е актуална. Сравнете снимките и параметрите, за да сте сигурни, че е същият имот.
Колко често един имот се продава и от собственика, и от агенция?
В нашата извадка 165 от 957 частни обяви с посочен етаж, тоест 17,2%, имат агенционен двойник. Търсихме само точни съвпадения, така че реалният дял вероятно е по-висок.
Агенцията по-скъпо ли продава от собственика?
Не винаги. В 46,7% от двойките цената е същата. Агенцията е по-скъпа в 41 случая (медиана +6,4%) и по-евтина в 47 (медиана −11,8%).
Дължа ли комисиона, ако агенцията ми е показала имота, а купя от собственика?
Възможно е, ако сте подписали протокол за оглед или договор за посредничество с клауза за това. Зависи от конкретния текст. При спор проверете с юрист.
Как да разбера дали двете обяви са един и същ апартамент?
Сравнете района, броя стаи, площта, етажа и етажността, после снимките: дограма, радиатори, баня, изглед. В нова сграда попитайте за номера на апартамента.
Защо собственик дава имота си на агенции, ако продава сам?
Без изключителен договор може да работи с колкото агенции иска и да продължи да продава сам. Агенциите обещават купувачи и обикновено взимат комисиона от купувача.
В кои квартали се срещат най-много такива двойки?
В нашата извадка най-много има в Център, Лозенец, Хаджи Димитър и Манастирски ливади, където предлагането и броят агенции са големи.
Може ли двойката да е съседен апартамент?
Да, особено в нови сгради с еднакви етажи. 29,1% от намерените двойки са в ново строителство, затова там питайте за номера на апартамента.
Още от блога
- Спестявате ли комисионатаКомисионата срещу надценката: колко реално спестявате без агенцияКомисиона 2–3% плюс ДДС срещу надценка на частната обява +4% в същия квартал. Сметката с калкулатор и кога наистина спестявате.
- Фалшивият собственикФалшивият собственик: колко обяви „от собственик“ всъщност са на посредник137 обяви за продажба пишат „от собственик“ или „частно лице“. 19% от тях идват от телефон с поне 6 обяви. При наемите: 0%.
- Продавач с няколко обявиСобственик с няколко обяви: кой стои зад телефона с 2 до 5 апартамента1 158 телефона стоят зад 2 до 5 обяви за продажба, общо 3 394 обяви. Кои са тези продавачи и какво променя това в пазарлъка и документите.
- Как да познаем агенциятаАгенция или собственик: белезите, които издават посредника от първото изречениеСравнихме началото на 1 432 обяви от телефони с 1 обява и 8 752 от телефони с 20+. Кои думи издават посредника и кои лъжат.
Наръчници по темата:
Числата са от собствено преброяване на 18 374 обяви за продажба и 7 988 обяви за наем в София и околността (imot.bg, септември 2026). Кой стои зад обявата (собственик, агенция или строител) определяме по това колко пъти телефонът се среща в целия масив и по формулировките в текста, затова делът на частните обяви е оценка, а не официална статистика. Цените са офертни, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район и със същия брой стаи. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.