Кръглата цена: защо собствениците пишат 180 000, а строителите 183 437
Три почерка на една цена
Цената в обявата изглежда като число, но всъщност е подпис. По нея личи кой я е писал и как е стигнал до нея. Разделихме цените на всички обяви за продажба по това на какво завършват: дали са кратни на 10 000, на 5 000, на 1 000, на 100, или са сметнати до последното евро. Отделно броихме цените, които завършват на 9: 900, 990, 999, 9 000 или 9 500 в хилядите. Разликите са големи. 76% от частните цени са в цели хиляди, при агенциите 50,5%, при строителите 34%. На другия край 51% от цените на строителите не са дори кратни на 100, докато при собствениците такива са само 10%.
| Вид цена | Частни | Агенции | Строители |
|---|---|---|---|
| Кратна на 10 000 | 26,6% | 17% | 9,6% |
| Кратна на 5 000 | 45,6% | 28,9% | 16,6% |
| Кратна на 1 000 | 76% | 50,5% | 34% |
| Завършва на 9 | 21,2% | 17,8% | 10% |
| Не е кратна на 100 | 10% | 33,7% | 51% |
| Брой обяви | 989 | 15 375 | 2 010 |
- Частни обяви26,6%
- Агенции17%
- Строители9,6%
Дял от обявите за продажба във всяка група. Редовете в таблицата са вложени: кратното на 10 000 е кратно и на 5 000.
Собственикът мисли в кръгли суми
Защо собственикът пише 180 000? Защото цената му не е изчислена, а пожелана. Тя тръгва от сума, която има смисъл в живота му: колкото струва по-големият апартамент, към който се мести, колкото е обещал на децата, колкото е платил преди години плюс „нещо отгоре“. Такива суми са кръгли по природа. Никой не мечтае за 173 400 евро. Втората причина е по-прозаична: собственикът знае, че ще го пазарят, и оставя буфер. Кръглото число е удобна стартова позиция, от която може да се слезе с пет или десет хиляди, без да изглежда, че губи. Трета причина няма. Нито кадастрална оценка, нито сделки в квартала, нито формула. Затова кръглата частна цена е по-скоро покана за разговор, отколкото твърда позиция.
частни обяви
- кратна на 10 000 26,6%
- кратна на 5 000 19%
- кратна на 1 000 30,4%
- кратна на 100 14%
- до еврото 10%
Агенцията и строителят смятат
При агенциите цените са по-раздробени. Половината не са в цели хиляди, а 33,7% не са кратни дори на 100. Част от това вероятно идва от сметки: цена на квадрат по площта, добавена комисиона, превалутиране на стара цена в лева след приемането на еврото. Каквато и да е причината, агенционната цена по-често е резултат от операция, а не от желание. Тук има изненада. Цените, завършващи на 9, се смятат за агенционен трик, но в нашата извадка такива са 21,2% от частните и 17,8% от агенционните обяви. Собствениците са научили урока, вероятно от обявите, които са разглеждали, докато са си определяли цената. Числото 199 000 вече не издава брокер. Строителите са най-аритметичният продавач. 51% от техните цени са сметнати до еврото: цената на квадрат от ценовата листа, умножена по застроената площ с общите части. Такава цена не е оставена за пазарлък. Тя се пазари по друг начин, както ще видите по-долу.
* При наема: цени, които не са кратни на 10.
Кръглата частна цена е по-висока
Ако кръглата цена е желание с буфер, тя би трябвало да е по-висока от некръглата. Проверихме го, като сравнихме собствениците само помежду им. В една и съща клетка, същия район и същия брой стаи, сложихме частните цени, кратни на 10 000, срещу частните цени, които не са. Клетки с поне по две обяви от двата вида излязоха 48. Медианната разлика е +6,9% на квадратен метър: кръглата частна обява е по-скъпа от некръглата в същата клетка. Така е в 31 от 48 клетки, а средната половина от клетките е между −4,2% и +19,3%. Извадката е по-малка от останалите сравнения в блога и числото е ориентир, но посоката е ясна. Собственик, който е сметнал цената си, обикновено я е сметнал по-ниско.
48 клетки (район + брой стаи) с поне 2 кръгли и 2 некръгли частни обяви. Сравнение на медианата на кв.м.
Пазарлъкът според вида на цената
Кръгла частна цена. Тук пазарлъкът е най-естествен. Попитайте как е определена цената и слушайте. Ако отговорът е „толкова ми трябва“, донесете две-три сравними обяви от квартала и направете предложение с аргумент. Кръглото число има и долен съсед, който също е кръгъл: от 180 000 следващата спирка в главата на продавача обикновено е 170 000 или 175 000. Цена, която завършва на 9. Някой е мислил за маркетинга. Реалното очакване обикновено е кръглата сума под нея, а не над нея. Предложение на 190 000 при обява 199 000 рядко обижда. Сметната цена от строител. Не губете време в рязане на квадратния метър. Пазарете онова, което е около него: паркомясто, мазе, довършителни работи, по-разтеглен график на плащанията. Цената остава, пакетът се променя. Некръгла агенционна цена. Първият въпрос е какво е включено. Понякога в нея вече има комисиона, понякога е превалутирана. Питайте каква е нетната цена за продавача и дали той знае на колко се предлага имотът му. Понякога не знае, а това е тема на един апартамент, две обяви.
1. Обява „от собственик“ за 230 000 евро, тристаен в стар блок. Откъде да започнете?
Кръглата частна цена е желание. Отговорът на въпроса ви казва колко място има и какъв аргумент ще работи.
2. Нов апартамент на 157 362 евро. Какво да пазарите?
Сметнатата цена идва от ценова листа. Строителят по-лесно дава екстри, отколкото сваля квадрата.
3. Цена 199 000. Какво е реалното очакване на продавача?
Деветката е маркетинг. Очакването обикновено е кръглата сума отдолу.
При наема всички закръглят
Под наем разликите почти изчезват. 69,1% от частните наеми са кратни на 50, при агенциите 65,5%. Кратни на 100 са 38,8% и 37,1%. Причината е, че наемът е малко число и никой не смята квадратни метри, за да стигне до 640 евро. Собственикът и брокерът гледат едни и същи обяви и пишат едни и същи кръгли суми. Затова при наема кръглата цена не казва почти нищо за пазарлъка. Казва повече самата сума спрямо квартала. Медианите по брой стаи са в апартаментите под наем от собственик, а разликата между хазяин и агенция е в наем от собственик или агенция.
Кръгла не значи скъпа
Последно уточнение, за да не прекалим с извода. Кръглата цена показва как е мислил продавачът, не дали е прекалил. Кръгли 150 000 за двустаен в Младост 1 може да е напълно пазарна цена, а сметнати до еврото 240 000 за същото в Изток може да са над пазара. Дали една цена е висока, се разбира само от сравнение с медианата в квартала. Как го правим и колко частни обяви излизат над нея, е в над пазара ли е цената. Ако търсите изгодна покупка, кръглата частна цена е добра новина. Тя значи, че отсреща стои човек, който не е смятал до евро и вероятно ще разговаря. Списък с евтините частни обяви по квартали има в евтините апартаменти от собственик, а целият път от първото обаждане до нотариуса е описан в как да купите апартамент от собственик.
Какво казва цената за пазарлъка: нашата оценка
Кръглата цена като сигнал за купувача
Редакционна оценка на „Апартамент от Собственик“ по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.
- Кръглата частна цена като сигнал за буфер4
В същата клетка тя е +6,9% спрямо некръглата частна цена.
- Деветката като белег на агенция1
21,2% от частните цени също завършват на 9.
- Сметнатата цена като твърда позиция4
51% от цените на строителите са до еврото, по ценова листа.
- Място за пазарлък при собственик4
Кръглата сума има кръгъл долен съсед.
- Място за пазарлък при строител2,5
Квадратът стои, екстрите се местят.
- Полза от сигнала при наем1,5
Кратни на 50 са 69,1% от частните и 65,5% от агенционните наеми.
- Сигурност на извода3
48 клетки за сравнението кръгла срещу некръгла: посоката е ясна, размерът е ориентир.
- Сигнал за ниво на цената1,5
Кръглото не значи скъпо. Нивото се вижда само спрямо квартала.
Кръглата цена е по-полезна, отколкото изглежда. Тя не казва дали имотът е скъп, но казва как е мислил продавачът и откъде да започне разговорът. При собственик това е буфер, при строител е листа, при агенция е въпрос какво е вътре.
Търсите апартамент директно от собственик?
Средните числа на сайта важат за квартала. Заявката ги превръща в конкретни обяви за вашия бюджет и в реалистична цена, от която да тръгнете при пазарлъка.
- Две минути за попълване
- Покупка или наем
- Без реклами и без абонамент
Често задавани въпроси
Защо собствениците пишат кръгли цени?
Защото цената им е желана сума, а не изчисление, и често оставят буфер за пазарлък. 26,6% от частните цени са кратни на 10 000, при агенциите 17%.
Кръглата цена по-висока ли е?
При собствениците да. В една и съща клетка частните цени, кратни на 10 000, са медианно +6,9% на кв.м спрямо некръглите частни цени. Сравнението е в 48 клетки и е ориентир.
Цената на 9 знак за агенция ли е?
Вече не. 21,2% от частните и 17,8% от агенционните цени завършват на 9. Собствениците са възприели похвата.
Защо цените на строителите са с толкова цифри?
Защото са сметнати: цена на кв.м по застроена площ. 51% от тях не са кратни дори на 100.
Колко да предложа при кръгла цена от собственик?
Няма универсален процент. Започнете с въпроса как е определена цената, сравнете с медианата на кв.м за същия брой стаи в квартала и предложете сума с аргумент.
Може ли да се пазари със строител?
Квадратният метър рядко се мести, но паркомясто, мазе, довършителни работи и график на плащанията често подлежат на договаряне.
А при наем има ли значение кръглата цена?
Почти не. Кратни на 50 са 69,1% от частните и 65,5% от агенционните наеми. По-полезно е да сравните сумата с медианата в квартала.
Как да разбера дали кръглата цена е над пазара?
Разделете цената на площта и я сравнете с медианата на кв.м за същия брой стаи в квартала. Кръглостта говори за метода, не за нивото.
Още от блога
- Цена над пазараНад пазара ли е цената: колко частни обяви искат поне 20% повече от квартала26,2% от частните обяви са поне с 20% над медианата на квартала за същия брой стаи, при агенциите 17,1%. Как да проверите цената сами.
- Собственик или агенцияПо-евтино ли е от собственик? Какво показват обявите в една и съща клеткаСравнихме частни и агенционни обяви в 184 клетки район и стаи: медианната разлика на кв.м е +4%. Защо суровите средни цени подвеждат.
- Спестявате ли комисионатаКомисионата срещу надценката: колко реално спестявате без агенцияКомисиона 2–3% плюс ДДС срещу надценка на частната обява +4% в същия квартал. Сметката с калкулатор и кога наистина спестявате.
- Думите в частната обяваТухла, мазе, ремонт: с какви думи пише собственикът и с какви брокерътСравнихме началото на 989 частни обяви и 8 752 от телефони с 20+ обяви. Собственикът пише „тухла“, „мазе“, „ремонт“, брокерът изрежда стаите.
Наръчници по темата:
Числата са от собствено преброяване на 18 374 обяви за продажба и 7 988 обяви за наем в София и околността (imot.bg, септември 2026). Кой стои зад обявата (собственик, агенция или строител) определяме по това колко пъти телефонът се среща в целия масив и по формулировките в текста, затова делът на частните обяви е оценка, а не официална статистика. Цените са офертни, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район и със същия брой стаи. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.