Ново строителство от частно лице: препродажбата „на зелено“ отблизо
Кой продава ново, без да е строител
„Ново“ тук значи сграда в строеж или с година на завършване 2022 и по-късно. „Частно“ значи обява, която по текста и по телефона прилича на собственик, а не на посредник. Второто е оценка: големите агенции дават отделен телефон на всеки брокер и част от тези обяви вероятно са на тях. Затова гледайте на числата като на картина на пазара, а не като на списък на хора. Как изглежда обява на посредник, който се представя за собственик, сме описали в статията за фалшивия собственик. Кои са продавачите? По нашите наблюдения има три типа. Инвеститорът, който е влязъл на етап котлован или груб строеж с намерение да продаде преди ключовете. Семейството, което е купило за себе си, но плановете се променят: дете, преместване, развод. И собственикът на терена, който е получил няколко апартамента като обезщетение от строителя и продава част от тях. Третият тип е особено чест в кварталите, където се строи върху стари парцели с къщи. Обявите в завършени сгради са малко повече от тези в строеж: 138 срещу 107 обяви. Това е важно, защото рисковете при двете са съвсем различни.
обяви
- Завършена сграда (от 2022 г.) 56,3%
- В строеж 43,7%
Кога излизат на пазара
Погледнете годините, посочени в обявите. Пикът е 2026 г. с 104 обяви. Годините след 2026 са очакваните срокове за завършване на сгради, които още се строят. Моделът е познат на всеки, който следи новото строителство. Хората продават около годината на завършване: сградата вече стои, цената е близо до пазарната за готово жилище, а разходите за довършване още не са направени. Който продаде точно тогава, прибира разликата между цената на зелено и цената на готово, без да плаща за шпакловка и баня. Продажби в първите години на строежа са по-редки и обикновено са по-рискови за купувача.
Годините след текущата са очаквани срокове за завършване. Обяви без година не са включени.
Колко по-скъпо от строителя
Сурови медиани първо: €2 519/кв.м при частните обяви за ново, €2 311/кв.м при строителите и €2 364/кв.м при агенциите. Само че частните препродажби са в различни квартали от средния строител, така че това сравнение смесва мястото с продавача. Затова сравнихме цените в една и съща клетка: един квартал, един брой стаи, само ново строителство. Намерихме 43 клетки, в които има поне две частни обяви и поне три на строител. Медианната разлика е +12,4%: частната обява е по-скъпа от строителя. В 30 от 43 клетки частната обява е по-скъпа. Половината от клетките са между −2,4% и +20,7%. Спрямо агенциите разликата е по-малка: +4% в 51 клетки, с по-висока частна цена в 36 от тях. Логично е, защото агенциите често предлагат апартаменти от същите сгради, като добавят комисиона към цената на строителя. Клетките не са много, така че приемайте числата като ориентир, а не като правило.
43 клетки (квартал + брой стаи) с поне две частни обяви и три обяви на строител. Стълбът показва в колко клетки разликата е в този интервал.
За какво плащате премията
Някой ще каже: защо да плащам повече на частно лице, щом мога да отида при строителя? Понякога е точно така. Ако строителят още продава в същата сграда и има апартамент с подобно разположение, разговорът е кратък. Премията обаче не винаги е безсмислена. Купувате сигурност: сградата стои, понякога вече има Акт 16 и знаете кои са съседите. Купувате и конкретен апартамент, който строителят отдавна е продал, например последният етаж с тераса или единственият двустаен с южно изложение във входа. А понякога продавачът вече е довършил жилището и цената включва баня, подове и кухня. Има и една техническа причина, заради която разликата на хартия изглежда по-голяма. Строителят често обявява цената без ДДС, а частното лице обикновено не начислява ДДС. Когато сравнявате, питайте строителя дали цената е с ДДС и дали квадратурата е една и съща по смисъл. Повече за това как обявите с еднакъв имот се разминават по цена има в статията за един апартамент в две обяви.
Медиана, всички квартали заедно.
Медиана, всички квартали заедно.
Суровите медиани смесват различни квартали. Сравнението в една и съща клетка е по-горе.
Къде се срещат
Частните обяви за ново са събрани в няколко квартала с голямо строителство. Най-много са в Манастирски ливади (17), Овча купел (16) и Малинова долина (13). Следват Младост 4 и Кръстова вада. Там купувачът има реален избор между строителя и препродажбата и може да сравни директно. В старите квартали картината е друга: една нова сграда сред панелите и един-двама собственици, които препродават. Тогава сравнение почти няма и трябва да се ориентирате по цените на готовите жилища наоколо.
- Манастирски ливади17
- Овча купел16
- Малинова долина13
- Младост 411
- Кръстова вада10
- Витоша9
- Банишора8
- Център8
- Горубляне7
- Бояна6
- Карпузица5
- Люлин център5
Брой частни обяви за ново строителство в квартала.
Преди Акт 16: какво точно купувате
Ако сградата е завършена и продавачът има нотариален акт за апартамента, сделката е като всяка друга. Рисковете са преди това. Докато няма Акт 16, продавачът често няма собственост върху жилището, а само предварителен договор със строителя и платени вноски. Понякога има нотариален акт за дял от земята с право на строеж, понякога няма нищо вписано. Ако нямате собственост за прехвърляне, обикновено се прави прехвърляне на договора: вие заставате на мястото на продавача спрямо строителя. За това по правило е нужно съгласието на строителя, а много договори имат изрична клауза за такса или условия при прехвърляне. Затова първият въпрос е: какво точно имате и съгласен ли е строителят? Вторият: колко е платено и как е доказано? Поискайте оригиналния договор, всички анекси, платежните документи и писмо от строителя, че няма просрочени вноски. Тук не давайте капаро на доверие. Проверете с нотариус или юрист как се прехвърлят правата по конкретния договор и какво става с вече платените пари, ако строежът спре. Общите правила за капарото и предварителния договор са в темата за капаро и предварителен договор, а проверката на самия имот е описана в проверка на имот преди покупка.
- Котлован и груб строежПродавачът обикновено има само предварителен договор и платени вноски. Купувате правата по договора, ако строителят е съгласен.
- Акт 14Грубият строеж е приет. Често тук се прави нотариален акт за дял от земята и право на строеж, но не винаги.
- Акт 15Сградата е завършена и предадена от строителя. Остават проверките преди разрешението за ползване.
- Акт 16Разрешение за ползване. Продавачът може да има нотариален акт за апартамента и сделката е като при готово жилище.
- Ключове и довършванеГаранционните срокове за строителството текат от въвеждането в експлоатация. Попитайте как се прехвърлят към вас.
Сметката при прехвърляне на договор
При прехвърляне на договора плащате на две места: на продавача за това, което вече е дал на строителя, плюс неговата премия, и на строителя за оставащите вноски. Калкулаторът показва колко пари отиват при продавача, преди сградата да е готова. Това е сумата, която е изложена на риск, ако нещо се обърка. Премията по подразбиране е закръглената медиана от нашата извадка, +12,4% спрямо строителя. На практика тя варира силно: в 13 от 43 клетки частното лице дори не е по-скъпо от строителя.
Без нотариални разходи, такси за прехвърляне в договора и довършване. Илюстративна сметка.
Обърнете внимание на първия ред. Ако продавачът е платил половината и иска премия, вие давате повече от половината цена на човек, който не строи сградата. Затова при прехвърляне преди Акт 16 банките често не финансират и сделката се прави със собствени пари. Как работи кредитът при покупка от частно лице, сме описали в темата за ипотечния кредит.
Препродажбата на ново жилище: нашата оценка
Ново строителство от частно лице в София
Редакционна оценка на „Апартамент от Собственик“ по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.
- Избор1,5
Само 2,2% от обявите за ново са на частни лица.
- Цена спрямо строителя2
В една и съща клетка медианата е +12,4%, по-високо в 30 от 43 клетки.
- Цена спрямо агенциите3
Разликата е +4%, тоест близо до агенционните цени.
- Сигурност при завършена сграда4
С Акт 16 и нотариален акт сделката е като при всяко готово жилище.
- Сигурност преди Акт 161,5
Купувате права по договор, а не собственост. Нужни са съгласие на строителя и юридическа проверка.
- Финансиране с кредит2
При прехвърляне на договор банките обикновено отказват. След Акт 16 няма проблем.
- Конкретен апартамент4
Понякога това е единственият начин да вземете точно етажа или изложението, което искате.
- Довършени жилища3,5
Част от продавачите вече са направили ремонта, което спестява месеци.
Ново от частно лице има смисъл, когато сградата е завършена, строителят е разпродал и искате конкретен апартамент. Преди Акт 16 рискът е ваш, а премията рядко го оправдава.
Искате само частни оферти, без агенции?
Филтрираме обявите по телефон и текст, за да отсеем агенциите. Вие получавате само обяви, зад които по всичко личи, че стои собственикът — и списък с въпросите, които да му зададете.
- Само частни обяви
- Покупка или наем
- Без обаждания, ако не сте поискали
Често задавани въпроси
Може ли да се купи ново жилище от частно лице преди Акт 16?
Може, обикновено чрез прехвърляне на предварителния договор със строителя. По правило е нужно съгласието на строителя. Проверете с нотариус или юрист какво точно се прехвърля.
По-скъпо ли е ново жилище от частно лице?
В нашата извадка, в един и същ квартал и при един брой стаи, частните обяви за ново са с +12,4% спрямо строителя (медиана от 43 клетки). Спрямо агенциите разликата е +4%.
Колко частни обяви за ново строителство има в София?
Намерихме 245, или 2,2% от всички обяви за ново. От тях 107 са в сграда, която още се строи.
Какво е цесия при покупка на зелено?
Прехвърляне на правата по договора: заставате на мястото на първия купувач спрямо строителя. Плащате му вече дадените пари плюс неговата премия, а оставащите вноски плащате на строителя.
Какви документи да поискам от продавача?
Договора със строителя с всички анекси, платежните документи, писмо от строителя за платените суми и съгласието му за прехвърляне. След Акт 16 и нотариалния акт за апартамента.
Дава ли банката кредит при прехвърляне на договор?
Обикновено не, защото няма собственост, която да се ипотекира. След Акт 16 и нотариален акт кредитът е като при всеки готов апартамент.
Защо някой продава нов апартамент веднага след завършване?
Най-често е инвеститор, купил на ранен етап, или собственик на терен, получил апартаменти като обезщетение. Пикът на обявите е около годината на завършване.
Има ли ДДС, когато купувам ново жилище от частно лице?
Частното лице обикновено не начислява ДДС. Строителят понякога обявява цената без ДДС, затова при сравнение питайте и двете страни какво точно включва цената.
Още от блога
- Какво продават собственицитеКакво продават собствениците в София: портрет на частната обяваСравнихме 989 частни обяви с 15 375 агенционни: по-стари сгради, по-малки жилища, по-често ТЕЦ. Какво значи това за купувача.
- Един имот, две обявиСъщият апартамент при собственика и при агенция: кое да изберете17,2% от частните обяви имат агенционен двойник със същата площ и етаж. В 46,7% от двойките цената е една и съща. Как да постъпите.
- Собственик или агенцияПо-евтино ли е от собственик? Какво показват обявите в една и съща клеткаСравнихме частни и агенционни обяви в 184 клетки район и стаи: медианната разлика на кв.м е +4%. Защо суровите средни цени подвеждат.
- Квартали с частни обявиКъде продават собствениците: кварталите на София по дял частни обявиДял на частните обяви в 93 квартала на София. Къде ги има, къде почти няма и защо новото строителство изтласква собствениците.
Наръчници по темата:
Числата са от собствено преброяване на 18 374 обяви за продажба и 7 988 обяви за наем в София и околността (imot.bg, септември 2026). Кой стои зад обявата (собственик, агенция или строител) определяме по това колко пъти телефонът се среща в целия масив и по формулировките в текста, затова делът на частните обяви е оценка, а не официална статистика. Цените са офертни, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район и със същия брой стаи. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.