Непълната обява: какво пропускат собствениците и какво да попитате по телефона
Четирите полета, които проверихме
Защо точно тези четири? Защото без тях не можете да прецените обявата, преди да вдигнете телефона. Отоплението казва колко ще ви струва зимата. Годината казва какво е сградата: панел от 70-те, тухла от 90-те или ново строителство. Етажът и етажността заедно казват дали сте на партер, на последен етаж под покрива или някъде по средата. Броихме полетата, които сайтът показва като параметри на обявата. Ако собственикът е написал годината само в текста, ние вероятно не сме я видели, защото текстът в нашия скрейп е само първите около 200 знака. Така че числата по-долу описват какво вижда купувачът на пръв поглед, в списъка и в карето с параметрите. За човек, който преглежда по сто обяви на вечер, точно това има значение. Има и още нещо, което не броихме, но виждаме всеки ден: снимките. Обява с три снимки на хола и нито една на банята казва достатъчно. Същото важи за обява без снимка на входа и на стълбището. Собственикът обикновено снима това, с което се гордее, и пропуска останалото. Не е лоша воля, просто човешко. Затова списъкът с въпроси по-долу включва и неща, които никое поле в сайта не пита.
Кой какво пропуска
Отоплението липсва навсякъде. Не го посочват 40,6% от частните обяви, 40,4% от агенционните и 45% от тези на строителите. Тук собствениците не са по-лоши от професионалистите. Вероятно полето просто не е задължително и хората го прескачат. Разликата е в годината. Собствениците не я посочват в 17,8% от случаите, агенциите в 14,1%, строителите в 4,6%. При строителите е лесно: годината е бъдещата година на завършване и те я пишат, защото продава. При собственика на панелен апартамент тя по-често липсва. Понякога човек не я знае, понякога се надява, че „блок от 1974 г.“ ще мине по-добре на огледа, отколкото в обявата. Етажът и етажността липсват рядко във всички групи, но при частните обяви делът е по-висок: 3,2% срещу 1,7% при агенциите. Обява без етаж в стар блок е малък червен флаг. Не задължително за партер, но си струва да питате първо това.
- Отопление, частни40,6%
- Отопление, агенции40,4%
- Отопление, строители45%
- Година, частни17,8%
- Година, агенции14,1%
- Година, строители4,6%
- Етаж, частни3,2%
- Етаж, агенции1,7%
- Етаж, строители1,4%
Обяви за продажба: 989 частни, 15 375 агенционни, 2 010 на строители.
47,7% от частните обяви посочват отопление, година, етаж и етажност
При агенциите делът е 51,1%, при строителите 51,9%.
Наемите: хазяин срещу агенция
В обявите за наем сайтът не показва година на строеж, затова там сравняваме само отоплението и етажа. И тук има изненада. Хазяите пропускат отоплението в 42,5% от обявите, агенциите в 46,7%. Етажът липсва в 3,1% от частните обяви за наем и в 4,5% от агенционните. С други думи, при наема собственикът е малко по-изряден от посредника. Обяснението, което ни се струва най-вероятно: агенциите за наеми публикуват много и бързо, често с шаблон, а хазяинът пише за собствения си апартамент и знае какво има в него. За разликите в цената при наем вижте сравнението на наемите от собственик и от агенция.
По-евтина ли е пълната обява
Логично е да се запитаме дали собственикът, който пише всичко, продава по-евтино или по-скъпо. Сравнихме пълни и непълни частни обяви в една и съща клетка: един квартал и един брой стаи. Клетките с поне две обяви от всеки вид са 64. Медианната разлика е −4,4% на квадратен метър в полза на пълната обява, тоест пълната е малко по-евтина. Но разсейването е голямо: половината от клетките са между −14,9% и +11,5%, а пълната обява е по-скъпа в 26 от 64 клетки. Това е слаб знак, не правило. Ако все пак търсим смисъл, той е такъв. Една от причините годината да липсва е, че сградата е стара, а цената е амбициозна. Собственикът, който пише „1972 г., ТЕЦ, 7 от 8“, обикновено вече е приел какво продава и цената го показва.
64 клетки (квартал + брой стаи). Стълбът показва в колко клетки разликата в €/кв.м е в този интервал. Малка извадка, ориентир.
Какво да попитате, преди да отидете на оглед
Огледът струва половин ден. Телефонният разговор струва пет минути. Преди да тръгнете, питайте за всичко, което липсва в обявата, и за няколко неща, които никоя обява не казва. Започнете с липсващите полета, после минете към документите. Собственик, който не знае годината на блока, обикновено я има в нотариалния акт или в данъчната оценка. Ако не иска да я каже по телефона, отбележете си го. Питайте и защо продава. Отговорът рядко е изцяло честен, но тонът казва много. Как да разпознаете, че от другата страна всъщност е брокер, е описано в статията за разпознаване на агенция.
Ако продавате сами: обява, която не крие нищо
Сега обратната страна. Ако продавате без посредник, пълната обява е най-евтиният начин да отсеете хората, които ще дойдат само да видят. Попълнете и четирите полета, дори ако отговорът не е приятен. Купувачът ще разбере на огледа, а вие ще сте загубили половин ден. Втората грешка е обратна: да пишете като брокер. „Представяме на вашето внимание“, главни букви и три удивителни в заглавието карат купувача да мисли, че звъни на агенция. Пишете в първо лице, кратко, с факти. Една добра обява от собственик се чете за половин минута и отговаря на въпросите, преди да са зададени: колко, къде, на кой етаж, от коя година, с какво се отоплява, кога се освобождава. Кои думи издават собственика и кои посредника, сме разгледали в статията за думите на собственика. Ако искате да видите къде пускат обяви хората, които продават сами, вижте сайтовете за имоти от собственик. И нещо дребно, което работи. Напишете в първия ред квартала и улицата или поне близката спирка. В Младост 1 или Люлин 5 разликата между двата края на квартала е десет минути пеша и купувачът иска да знае в кой край е. За цената помислете отделно, защото тя е друга тема: апартамент без комисиона не значи по-евтин.
1. Коя информация липсва най-често във всички групи обяви?
Отоплението липсва в около четири от десет обяви, и при собствениците (40,6%), и при агенциите (40,4%).
2. В какво собствениците изостават най-много спрямо строителите?
Годината липсва в 17,8% от частните обяви и в 4,6% от тези на строителите.
3. Кое начало звучи като собственик?
Първо лице, факти и година в първия ред. Без рекламни фрази и главни букви.
Колко пълни са частните обяви: нашата оценка
Пълнота на обявите от собственик в София
Редакционна оценка на „Апартамент от Собственик“ по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.
- Отопление2
Липсва в 40,6% от частните обяви, колкото и при агенциите.
- Година на строеж2,5
Липсва в 17,8%, повече отколкото при агенциите и строителите.
- Етаж и етажност4,5
Липсват само в 3,2% от частните обяви.
- Всичките четири полета2,5
Само 47,7% от частните обяви ги имат.
- Обяви за наем3
Хазяите пропускат отоплението в 42,5% от случаите, по-рядко от агенциите.
- Връзка с цената2
Пълната обява е с −4,4% в същата клетка, но разсейването е голямо.
- Лекота да питате4
Собственикът обикновено отговаря директно и знае жилището.
- Време за отсяване2
Непълните обяви изискват обаждане, преди да прецените дали си струва оглед.
Почти всяка втора частна обява пропуска нещо основно, най-често отоплението или годината. Това не е повод да я прескочите, а повод да звъннете с готов списък въпроси.
Кажете ни какво търсите — ние ще броим частните обяви
Ако сте собственик, пак ни пишете: ще ви кажем на каква цена стои районът в момента и как да пуснете обявата така, че да не ви звънят само брокери.
- Работим по квартал и бюджет
- Собствениците също могат да пишат
- Две минути за попълване
Често задавани въпроси
Какво най-често липсва в обявите за апартаменти?
Отоплението: не го посочват 40,6% от частните обяви и 40,4% от агенционните. На второ място е годината на строеж.
Защо собствениците не пишат годината на строеж?
Понякога не я знаят, понякога сградата е стара и предпочитат да я кажат на огледа. Годината липсва в 17,8% от частните обяви срещу 4,6% при строителите.
Какво да попитам собственика по телефона?
Годината и вида на сградата, отоплението и сметката през зимата, етажа и асансьора, площта по акт, на чие име е имотът, дали има ипотека и кога може да се влезе.
По-евтина ли е обявата, в която е написано всичко?
В една и съща клетка пълните частни обяви са с −4,4% на квадрат спрямо непълните (64 клетки), но разсейването е голямо. Това е слаб знак, не правило.
Как да напиша обява за продажба на апартамент без агенция?
В първо лице, с квартал и ориентир в първия ред, и с попълнени отопление, година, етаж и етажност. Без рекламни фрази, главни букви и удивителни.
Лош знак ли е, ако в обявата няма етаж?
Не винаги, но е рядкост: липсва само в 3,2% от частните обяви. Питайте първо за етажа, преди да уговорите оглед.
Хазяите пишат ли по-пълни обяви от агенциите?
При наемите да: отоплението липсва в 42,5% от обявите на хазяи и в 46,7% от агенционните.
Откъде да проверя годината на строеж сам?
Обикновено е в нотариалния акт или в удостоверението за данъчна оценка. Можете да поискате от собственика копие преди огледа.
Още от блога
- Думите в частната обяваТухла, мазе, ремонт: с какви думи пише собственикът и с какви брокерътСравнихме началото на 989 частни обяви и 8 752 от телефони с 20+ обяви. Собственикът пише „тухла“, „мазе“, „ремонт“, брокерът изрежда стаите.
- Как да познаем агенциятаАгенция или собственик: белезите, които издават посредника от първото изречениеСравнихме началото на 1 432 обяви от телефони с 1 обява и 8 752 от телефони с 20+. Кои думи издават посредника и кои лъжат.
- Какво продават собственицитеКакво продават собствениците в София: портрет на частната обяваСравнихме 989 частни обяви с 15 375 агенционни: по-стари сгради, по-малки жилища, по-често ТЕЦ. Какво значи това за купувача.
- Наем: хазяин или агенцияНаем от собственик или от агенция: една и съща квартира, две сметкиСравнихме 7 988 обяви за наем в София в един и същ квартал и при същия брой стаи. Хазяинът иска с 2,4% по-малко, а комисионата отпада.
Наръчници по темата:
Числата са от собствено преброяване на 18 374 обяви за продажба и 7 988 обяви за наем в София и околността (imot.bg, септември 2026). Кой стои зад обявата (собственик, агенция или строител) определяме по това колко пъти телефонът се среща в целия масив и по формулировките в текста, затова делът на частните обяви е оценка, а не официална статистика. Цените са офертни, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район и със същия брой стаи. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.