Големи апартаменти от собственик: кой ги продава, къде са и колко по-евтин е квадратът
Кой продава жилищата над 140 кв.м
Големите жилища са 13,2% от всички обяви за продажба, но пазарът им е друг. Собствениците са рядкост: 79 обяви от 2 426. Почти всичко останало е в ръцете на агенции и строители, а 69,5% от големите обяви са за сгради в строеж или завършени след 2021 г. По брой стаи 62% са четиристайни, 36,9% тристайни, а двустайните над 140 кв.м са 1,2%. Тристаен с такава площ обикновено е едно от двете: ново строителство с голяма дневна и обща част в сметката, или стар апартамент с високи тавани и широки стаи в центъра. Кое от двете гледате, ще ви каже годината на сградата още преди огледа. Медианите на частните и на агенционните обяви изглеждат близки: €2 516/кв.м срещу €2 580/кв.м, или €426 хил. срещу €456 хил. като сума. Не правете изводи от това. 79 частни обяви са малко, а суровата медиана смесва квартали. Как се движи цената на квадрат по площ при собственик и при агенция, разглеждаме в площта и цената от собственик. Тук продължаваме с това, което е специфично за големите.
медиана на квадрат; медианна цена €426 хил.; 79 обяви
медиана на квадрат; медианна цена €456 хил.
Сурови медиани без изравняване по квартал. Частните са малко: ориентир.
Къде са: подножието вместо панелните квартали
Големите жилища не са разпределени като пазара. В подножието на Витоша са 39,8% от тях, при 22,4% от всички обяви, около 1,8 пъти повече. Във външните квартали, където са големите панелни комплекси, са само 25,8%, при 44,3% от пазара. Центърът има леко повече големи жилища от своя дял, а вътрешните квартали са почти точно на дела си. Това обяснява част от ниския дял на собствениците. В подножието частните обяви изобщо са по-редки: 3,4% от всички обяви там, при 7,6% във вътрешните квартали и 5,4% за целия пазар. Когато две от всеки пет големи жилища са в зона с малко частни продавачи, общият дял неизбежно пада.
| Зона | Дял от обявите над 140 кв.м | Дял от всички обяви |
|---|---|---|
| Център | 9,1% | 6,5% |
| Вътрешни квартали | 22,1% | 23,2% |
| Външни квартали | 25,8% | 44,3% |
| Подножието на Витоша | 39,8% | 22,4% |
| Села и градове | 3,2% | 3,6% |
Десетте квартала с най-много големи обяви
Начело е Кръстова вада с 206 обяви над 140 кв.м, от които частни са около 2. Следват Манастирски ливади (190) и Лозенец (127). В десетте квартала от списъка са 1 216 големи обяви, а частните сред тях са около 38. Най-висок дял на собствениците в списъка имат Витоша (5,4%) и Драгалевци (5,2%), най-нисък Кръстова вада (1%) и Дружба 2 (1,1%). Присъствието на Дружба 2 в списъка е изненада за квартал, познат с панелните си блокове, а делът на частните там е сред най-ниските. При такива бройки всеки процент е една-две обяви, така че гледайте списъка като карта на предлагането, не като класация на собствениците.
- Кръстова вада206 · 1% частни
- Манастирски ливади190 · 4,7% частни
- Лозенец127 · 3,1% частни
- Драгалевци115 · 5,2% частни
- Център111 · 3,6% частни
- Малинова долина106 · 2,8% частни
- Оборище94 · 2,1% частни
- Витоша92 · 5,4% частни
- Дружба 290 · 1,1% частни
- Младост 485 · 2,4% частни
Брой обяви над 140 кв.м и дял на частните сред тях. Оцветени са кварталите над средния за големите жилища дял от 3,3%.
Отстъпката за размер
Най-полезното число в статията е това. Сравнихме големите жилища с по-малките в една и съща клетка: същият квартал и същият брой стаи. Така отпада разликата между Лозенец и Дружба 2 и остава само размерът. В 131 клетки големият апартамент е с медиана −8,9% на квадрат спрямо останалите. По-скъп на квадрат е само в 28 от клетките, или 21,4%. Средната половина от клетките е между −19,8% и −2,7%. В 32 клетки отстъпката е над 20%. Приведено в пари: при четиристаен от 160 кв.м в квартал, където по-малките се продават по €2 800/кв.м, типичната отстъпка за размер е около €40 хил. от цената. Защо е така, данните не казват, но обясненията са логични. Купувачите с бюджет за €400 хил. и повече вероятно са по-малко, а изборът им е по-широк. Част от площта на големия апартамент е коридор, втора баня, килер, които не се ценят колкото дневната. А голямото жилище изисква и голям ремонт, който купувачът вероятно смята наум.
Брой клетки (квартал и брой стаи) по медианна разлика в цената на кв.м между обявите над 140 кв.м и останалите. 131 клетки, imot.bg, септември 2026.
Какво струва голямото след покупката
Отстъпката на квадрат е реална, но голямото жилище има и сметки, които растат с площта. Местният данък при придобиване в София е 3% от цената, така че при медианната частна цена от €426 хил. той е около €13 хил. още преди нотариуса. Към него идват нотариалната такса и вписването. Пълната сметка с примери е в разходите при покупка на апартамент. След покупката площта продължава да се плаща. Отоплението, особено на ток или на газ, е пропорционално на обема. В новите комплекси таксата за поддръжка често се смята на квадратен метър или по идеални части, и при 160 кв.м разликата спрямо двустаен е осезаема всеки месец. Поискайте от продавача сметките за последната зима и решението на общото събрание за таксата, преди да говорите за цена. Помислете и за препродажбата. Ако кръгът купувачи за големи жилища е по-тесен, и вашият купувач след години може да се търси по-дълго. Това не е причина да се откажете, а причина да не плащате премия, която пазарът в същия квартал не плаща.
Ако все пак търсите голям от собственик
Не разчитайте на общото правило, а на списъка. Сред десетте квартала с най-много големи обяви най-висок дял частни имат Витоша и Драгалевци, но в бройки това са около 5 и 6 обяви. В центъра големите обяви са 111, а частните сред тях около 4. Ако гледате стар голям апартамент в центъра, разпределението е друго: високи тавани, по-малко коридори, понякога таван или мазе, които трябва да се проверят в акта. На огледа гледайте ВиК и ел. инсталацията: подмяната на цялата инсталация в голямо старо жилище е сериозен разход, който трябва да влезе в сметката. Попитайте за етажната собственост, за покрива и за фасадата. Ако ще ползвате кредит, банковата оценка на голямо жилище в стар блок може да е по-ниска от цената, която собственикът очаква, затова се подгответе със съветите за ипотечния кредит. По-малкият брат на тази тема е тристайният апартамент от собственик. Калкулаторът пресмята колко трябва да струва големият апартамент, ако в квартала се държи като средната клетка от нашето сравнение. За друг ъгъл на размера вижте големия апартамент под наем.
Отстъпките са от сравнението в 131 клетки (квартал и брой стаи). Цената на квадрат на по-малките вземете от страницата на квартала.
Голям апартамент от собственик: нашата оценка
Да търсите жилище над 140 кв.м директно от собственик
Редакционна оценка на „Апартамент от Собственик“ по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.
- Шанс за частна обява1
Само 3,3% от големите обяви са частни.
- Цена на квадрат4
В един квартал големият е средно −8,9% спрямо по-малките.
- Устойчивост на отстъпката4
Големият е по-скъп на квадрат само в 21,4% от клетките.
- Избор на квартал2,5
39,8% от големите са в подножието, малко са в панелните квартали.
- Ново строителство2
69,5% са нови: продават ги предимно строители и агенции.
- Разходи по покупката2
Около €13 хил. само за местния данък при медианната частна цена.
- Месечни сметки2
Отоплението и таксата за поддръжка растат с площта.
- Препродажба2,5
По-тесният кръг купувачи може да направи продажбата по-бавна.
Голям апартамент от собственик е рядка находка, а в подножието почти няма такива. Предимството на големия е отстъпката на квадрат в същия квартал: не плащайте цената на квадрат на по-малките, преди да сте сметнали и месечните разходи.
Искате само частни оферти, без агенции?
Средните числа на сайта важат за квартала. Заявката ги превръща в конкретни обяви за вашия бюджет и в реалистична цена, от която да тръгнете при пазарлъка.
- Работим по квартал и бюджет
- Безплатно, без договор
- Не сме агенция и не взимаме комисиона
Често задавани въпроси
Колко от големите апартаменти в София се продават от собственик?
3,3%, или 79 от 2 426 обяви над 140 кв.м. За целия пазар делът на частните е 5,4%.
По-евтин ли е квадратът при голям апартамент?
Да, в един и същи квартал и при същия брой стаи големият е с медиана −8,9% на квадрат. По-скъп е само в 28 от 131 клетки.
В кои квартали има най-много големи апартаменти за продажба?
В Кръстова вада (206), Манастирски ливади (190), Лозенец (127) и Драгалевци (115).
Ново строителство ли са повечето големи жилища?
69,5% от обявите над 140 кв.м са в сгради в строеж или завършени след 2021 г.
Колко струва голям апартамент от собственик?
Медианната частна цена е €426 хил. при €2 516/кв.м. Частните обяви са малко, затова е ориентир.
Какви са разходите при покупка на апартамент за €400 хил.?
Местният данък в София е 3% от цената, около €12 хил. Добавете нотариалната такса и вписването, а при посредник и неговата комисиона.
Къде да търся голям апартамент от частно лице?
Сред кварталите с много големи обяви най-висок дял частни имат Витоша (5,4%) и Драгалевци (5,2%), но това са по няколко обяви. Гледайте конкретния квартал.
Колко стаи има обикновено жилище над 140 кв.м?
62% са четиристайни, 36,9% тристайни, а двустайните са 1,2%.
Още от блога
- Площ и цена на кв.мПлощ и цена на квадрат при собственик: малките жилища, кръглите числа и чистата площКолко от малките и големите апартаменти в София се продават от собственик, колко иска той на квадрат и защо 36,2% от частните обяви са с кръгла площ.
- Голям апартамент под наемГолям апартамент под наем от хазяин: по-малко пари, но и по-малко квадрати780 обяви за четиристайни и по-големи под наем: хазяинът иска медианно €1 200, агенцията €1 500. Разликата идва основно от площта.
- Какво продават собственицитеКакво продават собствениците в София: портрет на частната обяваСравнихме 989 частни обяви с 15 375 агенционни: по-стари сгради, по-малки жилища, по-често ТЕЦ. Какво значи това за купувача.
- Цената на още една стаяЦената на още една стая: собственик срещу агенция в един и същ кварталСкокът от двустаен към тристаен в един квартал е €66 500 при собствениците и €77 000 при агенциите. Колко струва всяка следваща стая в София.
- Тухла или панелТухла или панел: какво пише собственикът и какво плаща пазарътСобствениците пишат „тухла“ 2,9 пъти по-често от агенциите. В старото строителство пазарът не плаща за тухлата, но отбива панела. Цифрите и проверката.
- Как да познаем агенциятаАгенция или собственик: белезите, които издават посредника от първото изречениеСравнихме началото на 1 432 обяви от телефони с 1 обява и 8 752 от телефони с 20+. Кои думи издават посредника и кои лъжат.
- Наем на квадратен метърНаем на квадратен метър: защо малкото жилище е най-скъпоНаемът на кв.м в София е €9,4 при хазяите и €9,7 при агенциите. Малкото жилище е най-скъпо на квадрат, при голямото хазяинът иска по-малко.
Наръчници по темата:
Числата са от собствено преброяване на 18 374 обяви за продажба и 7 988 обяви за наем в София и околността (imot.bg, септември 2026). Кой стои зад обявата (собственик, агенция или строител) определяме по това колко пъти телефонът се среща в целия масив и по формулировките в текста, затова делът на частните обяви е оценка, а не официална статистика. Цените са офертни, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район и със същия брой стаи. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.