ТЕЦ, газ или локално: какво отопление продават собствениците

Какво попълват частните и какво агенциите

Започваме с мълчанието. В 40,6% от частните обяви полето за отопление е празно, а при агенциите делът е 40,4%. Почти четири от всеки десет обяви не казват как се топли жилището, и тук собственикът не е по-небрежен от брокера. Двете групи пропускат еднакво. Сред обявите, в които отоплението е посочено, картината се разделя. Имаме 587 частни и 9 157 агенционни обяви с попълнено поле. При частните ТЕЦ е 72,4%, газът 19,4%, локалното отопление 8,2%. При агенциите ТЕЦ е 63,7%, а газът стига 32%, тоест 1,6 пъти по-често, отколкото при собствениците. Локалното отопление (климатици, електрически уреди, понякога камина) е единственото, което собствениците посочват по-често от агенциите: 8,2% срещу 4,3%. Причината е прозаична. Брокерът рядко пише „локално“, защото звучи като „няма парно“. Собственикът пише каквото има. Едно напомняне за самите групи. „Частна“ обява е наша оценка по текста и по това колко пъти се среща телефонът в целия масив. Как точно разделяме, е описано в колко са частните обяви.

Годината на сградата решава почти всичко

Защо собствениците продават толкова много ТЕЦ? Защото продават стари апартаменти. Когато подредим частните обяви по година на строеж, разделението е рязко. В сградите отпреди 1990 г. топлофикацията държи между 95,5% и 97,7% от посочените случаи. Газът там практически липсва. След 1990 г. газът влиза. В частните обяви за сгради от 1990 до 2004 г. той е 24,5%, от 2005 до 2014 г. 39,3%, а за строените от 2022 г. нататък 41,2%. Любопитно е, че периодът 2015–2021 г. връща топлофикацията на 70,6%: част от комплексите от тези години са в квартали, до които мрежата вече стига. Частните обяви в новите сгради са малко и тези дялове са ориентир, но посоката е ясна. На практика това означава, че панелният тристаен в Люлин 5 почти сигурно е на парно, а двустайният от последните години в Манастирски ливади има добър шанс да е на газ или на климатици. Повече за това какво носи годината на сградата за кредита и документите сме събрали в годината на строеж.

Колко тежи газът в цената на квадрат

Тук трябва да сме честни. Частните обяви с посочено отопление са твърде малко, за да сравним цената им в една и съща клетка (един район и един брой стаи). Сравнимите клетки при собствениците са едноцифрен брой, най-много 3, а от толкова не се прави извод. При агенциите извадката е достатъчна. В рамките на агенционните обяви апартамент на газ е медианно −5,1% на квадрат спрямо апартамент с друго отопление в същата клетка, сравнено в 75 клетки. Газовият е по-евтин в повечето от тях: по-скъп е само в 27, или 36%. ТЕЦ дава обратното, +3,7% в 88 клетки, а локалното отопление излиза 0%, без посока. Звучи странно, газът би трябвало да е плюс. Вероятното обяснение е в самите сгради. В един и същи квартал апартаментите на газ често са в нови сгради в строеж или по края на квартала, където парното не стига, а жилището на зелено е по-евтино на квадрат от готовото. Апартаментът на ТЕЦ е в утвърдената част, до спирката и училището. С други думи, не газът сваля цената, а мястото и етапът на строежа, които вървят с него. Как сравняваме частните и агенционните цени въобще, е обяснено в собственик или агенция: цената.

Сметките, които собственикът има, а брокерът не

Ето едно реално предимство на покупката от собственик. Той е живял в апартамента и има сметките за последните зими. Агенцията обикновено няма. Поискайте ги. Не устно „около сто евро на месец“, а самите фактури или извлечение от профила на доставчика. Сметката за декември и януари казва повече от всяка снимка. При ТЕЦ гледайте две неща освен сумата: дали в апартамента има уреди за дялово разпределение и колко е частта за сградна инсталация. Ако половината вход е спрял радиаторите си, останалите плащат повече за щранговете, които минават през тях. При газа питайте за годината на котела, кога е бил последният сервиз и дали има отделен договор с газовото дружество на името на собственика. При локалното отопление поискайте сметките за ток за зимните месеци и вижте колко климатика има и на колко години са. Последният въпрос са задълженията. Проверете дали няма неплатени суми към топлофикацията или към доставчика на газ. Обикновено те са на името на потребителя, а не на новия собственик, но спорът по тях може да ви отнеме месеци и пари. Помолете собственика за удостоверение за липса на задължения преди окончателния договор.

Абонатната станция и щранговете в стария блок

Ако купувате тристаен в стар блок в Дружба 2 или в Надежда 2, апартаментът е само половината от отоплението. Другата половина е общата: абонатната станция в мазето и вертикалните щрангове. Попитайте домоуправителя или управителя на етажната собственост кога станцията е подменяна и дали входът е правил ремонт на щранговете. Подмяната се плаща от всички собственици и ако предстои, ще я плащате вие. На огледа сложете ръка на радиатора и на тръбите в банята. Ако е зима, проверете дали се топлят равномерно. Ако е лято, попитайте за последната зима и гледайте за следи от теч по тавана около тръбите. Санираният блок се топли по-евтино, но питайте и дали е бил монтиран термостатен вентил на всеки радиатор, защото без него сметката зависи повече от съседите, отколкото от вас.

Как да четете празната графа

Остават 40,6% от частните обяви без посочено отопление. Обикновено зад празното поле няма нищо зловещо: собственикът не е попълнил формуляра докрай. Понякога обаче празното поле значи „само климатици“ или „печка на дърва“ и продавачът предпочита да го обясни по телефона. Затова питайте още при първото обаждане, не на огледа. Ако съберем всичко, частната обява изглежда така: по-често ТЕЦ, рядко газ, и в четири от десет случая нищо. Пълният списък с въпроси към продавача е в наръчника за покупка от собственик, а какво да огледате в банята и около радиаторите, в наръчника за оглед. Ако апартаментът ще се купува с кредит, банката също ще пита за отоплението при оценката, подробности има в ипотечния кредит за жилище от собственик.

Колко ясно е отоплението в частната обява: нашата оценка

Често задавани въпроси

Страниците на кварталите

• кв. Люлин 5€1 855/кв.м
• кв. Манастирски ливади€2 687/кв.м
• кв. Дружба 2€2 425/кв.м
• кв. Надежда 2€2 386/кв.м
• кв. Младост 1€2 879/кв.м
• кв. Кръстова вада€2 884/кв.м
• кв. Лозенец€3 966/кв.м
• кв. Център€3 214/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София →

Още от блога

• Година на строежГодина на строеж и собственик: защо старият фонд е територията на частните обявиВ старите сгради в София 11,7% от обявите са частни, в новите 2,2%. Колко иска собственикът по периоди и какво значи годината за кредита.
• Наем и отоплениеНаем и отопление: колко струва газът и кой плаща сметката за парноГазът под наем е +8,1% в същата клетка при агенциите, локалното отопление −6,1%. Кой плаща сметките и какво да впишете в договора.
• Какво липсва в обяватаНепълната обява: какво пропускат собствениците и какво да попитате по телефонаСамо 47,7% от частните обяви посочват отопление, година, етаж и етажност. Какво липсва най-често, какво да питате и как да напишете обява.
• Собственик или агенцияПо-евтино ли е от собственик? Какво показват обявите в една и съща клеткаСравнихме частни и агенционни обяви в 184 клетки район и стаи: медианната разлика на кв.м е +4%. Защо суровите средни цени подвеждат.
• Фалшивият собственикФалшивият собственик: колко обяви „от собственик“ всъщност са на посредник137 обяви за продажба пишат „от собственик“ или „частно лице“. 19% от тях идват от телефон с поне 6 обяви. При наемите: 0%.
• Най-евтините 10% обявиНай-евтината десета в квартала: колко от нея е от собственикСред най-евтините 10% обяви в своя квартал частните са 4,1%, при 5,2% средно. Защо „евтино от собственик“ е рядкост и как да го познаете.
• Курортни имотиВаканционен имот от собственик: Боровец, Самоков, Правец, Банкя и планинските села230 апартамента и 321 къщи в курортните места около София: частни са 10% и 15,9%. Цени, такси поддръжка, отдаване, документи.

Наръчници по темата:

• Как се купува
• Чеклист за оглед
• Ипотека от собственик
• Проверка на имот

Всички статии в блога →