Фалшивият собственик: колко обяви „от собственик“ всъщност са на посредник
Три думи, които всеки може да напише
Няма регистър на собствениците, който сайтът за обяви да проверява. Пишеш „от собственик“ и толкова. Повечето хора, които го пишат, казват истината, и това трябва да се каже в началото, за да не излезе, че всяка такава обява е капан. Но част не я казват, и тази част може да се измери. Взехме всички обяви за продажба, в които в началото на текста пише „от собственик“, „частно лице“, „без посредник“, „без агенция“ или подобна формулировка. Излязоха 137. После за всяка преброихме колко пъти телефонът ѝ се среща в целия масив от 18 374 обяви. Собственик, който продава едно жилище, има една обява, понякога две или три, ако е пуснал и гаража, или ако е повторил обявата. Шест и повече вече е друго.
Какво издава телефонът
83 от 137 обяви, тоест 60,6%, са от телефон, който се среща само веднъж. Това са най-вероятно истински собственици. Още 28 са от номера с 2 до 5 обяви: тази сива зона я разглеждаме отделно в собственика с няколко обяви. Остават 26 обяви, 19%, от телефони с шест и повече обяви. 5 от тях са от номера с над двадесет.
- Само тази обява83 обяви
- 2–5 обяви на телефона28 обяви
- 6–20 обяви на телефона21 обяви
- Над 20 обяви на телефона5 обяви
Общо 137 обяви за продажба с изрично заявен собственик. Оцветените са от телефони, които едва ли са на един собственик.
Рекордьорът е телефон, зад който в масива стоят 421 обяви, а в една от тях пише, че продава собственик. Вероятно е копиран шаблон или брокер, който е преписал текста на собственика дословно, заедно с думата. Намерението не можем да знаем. Резултатът за купувача е същият: обажда се на собственик, а говори с посредник. Обърнете внимание и на обратното. Фразата е рядка: 137 обяви от 18 374, или 0,7%. Огромната част от истинските собственици изобщо не пишат, че са собственици. Затова липсата на думата не значи агенция, а наличието ѝ не значи собственик. Тя е само повод да проверите номера.
При наемите номерът почти не минава
Направихме същата проверка за 7 988 обяви под наем. Фразата се появява в 104 от тях. 97 са от телефон с една обява, 7 от телефон с две до пет. С шест и повече: 0. Най-активният „собственик“ под наем има 3 обяви, което съвсем спокойно може да е човек с няколко жилища.
26 от 137 обяви. Максимум 421 обяви зад един номер.
0 от 104 обяви. Максимум 3 обяви зад един номер.
Защо е така, можем само да предполагаме. При наема агенцията обикновено взима комисиона и от наемателя, и не крие, че е агенция: наемателят и без това очаква да плати. При продажбата сумите са по-големи и купувачът, който търси собственик, често прескача агенционните обяви. Тогава думата „собственик“ отваря врата. Има и по-прозаично обяснение: наемите се сменят бързо и никой не си прави труда да преписва чужди текстове.
„Без комисиона“ е друга история
Много хора четат „без комисиона“ като „от собственик“. Данните казват друго. Тази фраза има в 1 456 обяви за продажба, около 11 пъти повече от всички обяви с „от собственик“ и подобните фрази. 902 от тях са агенционни, 507 са на строители, а частните са едва 47. 1 129 от тези обяви са от телефон с шест и повече обяви.
обяви
- Агенции 62%
- Строители 34,8%
- Частни 3,2%
Класификацията по телефон и текст е наша оценка.
Обикновено това значи „без комисиона за купувача“: агенцията взима своето от продавача или от строителя. Само по себе си това не е лошо. Просто не е знак за собственик, а и не значи автоматично по-ниска цена. Дали купувачът реално спестява нещо, сме сметнали в спестявате ли комисионата, а какво пише в договорите в апартамент без комисиона.
Коя фраза колко струва
Не всички формулировки са еднакво надеждни. „Частно лице“ и „без посредник“ рядко се появяват при масови телефони. „От собственик“ е по-често използвана и затова по-често присвоена. Таблицата показва колко обяви за продажба съдържат всяка фраза и колко от тях са от телефон с шест и повече обяви. Малките числа приемайте като ориентир.
| Фраза | Обяви | От телефон с 6+ обяви | Дял |
|---|---|---|---|
| „от собственик“ | 107 | 24 | 22,4% |
| „частно лице“ | 22 | 2 | 9,1% |
| „без посредник“ | 5 | 0 | малка извадка |
| „без агенция“ | 1 | 0 | малка извадка |
| „без комисиона“ | 1 456 | 1 129 | 77,5% |
| „лично“ | 6 | 4 | малка извадка |
„Лично“ е интересен случай: често го пише брокер („оглед лично с мен“), а не собственик. Затова и в нашата класификация тази дума тежи по-малко от останалите.
Как да проверите номера сами
Не ви трябват нашите данни, за да хванете повечето случаи. Трябват ви пет минути преди обаждането. Копирайте номера от обявата и го потърсете в същия сайт: много сайтове позволяват търсене по телефон, а ако не, търсачката ще намери страниците, на които се появява. Собственик рядко има повече от една-две обяви. Ако излязат тридесет, имате отговор.
Разговорът също издава много. Собственикът знае кога е ремонтирал банята и защо продава. Посредникът често казва „ще проверя“ и предлага „и други подобни варианти“. Ако чуете фразата „точно този вече е капариран, но имам още един в квартала“, сте попаднали на обява стръв. За измамите с предплащане за оглед и чужди снимки вижте измамите с обяви от собственик.
Къде да търсите истинските
Колкото по-малко са частните обяви в един квартал, толкова по-голямо е изкушението някой да се представи за собственик. На страниците на кварталите показваме какъв дял от обявите е частен. Сравнете Изток, където около 10,9% от обявите са частни, с Люлин 8, където делът е 0,8%. В квартал като втория обява „от собственик“ заслужава двойна проверка, защото е рядкост. И последно: посредникът не е враг. Ако агенция ви покаже подходящ апартамент, честно казано, срещу ясна комисиона, това е нормална сделка. Проблемът е само когато сте избрали обявата именно заради думата „собственик“ и сте се подготвили за разговор без посредник. Как да отличите агенцията по самия текст, преди да вдигнете телефона, сме описали в белезите на агенционната обява.
Колко да вярвате на „от собственик“: нашата оценка
Надеждност на фразата „от собственик“ в обявите в София
Редакционна оценка на „Апартамент от Собственик“ по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.
- Надеждност при продажби3
60,6% от обявите са от телефон с една обява, но 19% са от масови номера.
- Надеждност при наеми4,5
Нито една обява „от собственик“ под наем не е от телефон с 6+ обяви.
- „Частно лице“ и „без посредник“4
Рядко се появяват при масови телефони.
- „Без комисиона“ като знак за собственик0,5
47 частни от 1 456 обяви с тази фраза.
- Лесно ли се проверява4,5
Търсене на номера в сайта и в Google отнема минута.
- Риск от изгубено време2,5
Обява стръв значи оглед на друг имот и разговор с посредник.
- Финансов риск3
Обикновено се свежда до комисиона, която не сте очаквали.
- Прозрачност на сайтовете1,5
Никой не проверява дали публикуващият е собственик.
Повечето обяви „от собственик“ са честни, но всяка пета при продажбите идва от номер с много обяви. Преди да звъннете, търсете телефона. При наемите думата е много по-надеждна.
Кажете ни какво търсите — ние ще броим частните обяви
Ако сте собственик, пак ни пишете: ще ви кажем на каква цена стои районът в момента и как да пуснете обявата така, че да не ви звънят само брокери.
- Не сме агенция и не взимаме комисиона
- Само частни обяви
- Собствениците също могат да пишат
Често задавани въпроси
Как да разбера дали обява „от собственик“ е истинска?
Потърсете телефона в същия сайт и в Google. Ако зад него има повече от пет обяви в различни квартали, почти сигурно е посредник. По телефона попитайте дали говорите със собственика по нотариален акт.
Колко от обявите „от собственик“ са всъщност на агенции?
При продажбите 19% от обявите с такава фраза са от телефон с шест и повече обяви. При наемите в нашата извадка няма нито една.
Защо агенциите пишат „от собственик“?
Защото купувачите, които търсят собственик, прескачат агенционните обяви. Понякога брокерът просто е копирал текста на собственика заедно с думата.
„Без комисиона“ значи ли, че продава собственик?
Не. От 1 456 обяви за продажба с тази фраза частни са само 47. Повечето са агенции и строители, които взимат комисиона от продавача.
Какво е обява стръв?
Обява за имот, който не се продава или е с нереална цена, пусната за да предизвика обаждания. Отговорът по телефона обикновено е „този е продаден, но имам подобен“.
Може ли собственик да има няколко обяви?
Да, ако продава повече от едно жилище, гараж или е пуснал обявата два пъти. Две до пет обяви са сива зона, шест и повече рядко са на един човек.
Какво да питам по телефона, за да разбера дали е собственик?
Дали е собственик по нотариален акт, от колко време притежава имота, кой ще присъства на огледа и ще подпише договора и дали имотът се предлага и от агенции.
Има ли наказание за фалшива обява „от собственик“?
Сайтовете обикновено забраняват подвеждащи обяви в условията си и могат да ги свалят при сигнал. Подайте сигнал през бутона за нередност в обявата.
Още от блога
- Колко са частните обявиАпартаменти от собственик в София: колко от обявите наистина са частниПреброихме 18 374 обяви за продажба и 7 988 за наем в София. Частни са 5,4% при продажбите и 13,4% при наемите.
- Как да познаем агенциятаАгенция или собственик: белезите, които издават посредника от първото изречениеСравнихме началото на 1 432 обяви от телефони с 1 обява и 8 752 от телефони с 20+. Кои думи издават посредника и кои лъжат.
- Продавач с няколко обявиСобственик с няколко обяви: кой стои зад телефона с 2 до 5 апартамента1 158 телефона стоят зад 2 до 5 обяви за продажба, общо 3 394 обяви. Кои са тези продавачи и какво променя това в пазарлъка и документите.
- Спестявате ли комисионатаКомисионата срещу надценката: колко реално спестявате без агенцияКомисиона 2–3% плюс ДДС срещу надценка на частната обява +4% в същия квартал. Сметката с калкулатор и кога наистина спестявате.
Наръчници по темата:
Числата са от собствено преброяване на 18 374 обяви за продажба и 7 988 обяви за наем в София и околността (imot.bg, септември 2026). Кой стои зад обявата (собственик, агенция или строител) определяме по това колко пъти телефонът се среща в целия масив и по формулировките в текста, затова делът на частните обяви е оценка, а не официална статистика. Цените са офертни, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район и със същия брой стаи. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.