Обзаведено от собственик: колко често, колко по-скъпо и какво да впишете в описа

Колко често собственикът продава с мебелите

Броят е прост. От частните обяви за продажба на апартаменти в София 122, или 12,3%, съдържат „обзаведен“ или „обзаведено“. При агенциите делът е 5,2% (806 обяви). Разликата се вижда и с просто око, ако прелистите една страница с резултати: агенцията пише за локацията и разпределението, собственикът пише какво остава вътре. Едно уточнение за метода. В нашия скрейп е само началото на описанието, около 200 знака, затова числата казват колко често думата стои в първите редове, не дали изобщо я има. Който пише за мебелите още в първото изречение, ги смята за довод. А „частна“ обява е наша оценка по текста и по това колко пъти се среща телефонът; агенция с отделен номер за всеки брокер понякога минава за частно лице.

Защо собственикът? Защото той продава дома си, не продукт. Мебелите са купени за това жилище, кухнята е правена по мярка за тези стени, и да ги пренесе в новото е скъпо и често безсмислено. Агенцията пък продава голям дял ново строителство, което се предава на шпакловка или „до ключ“, но без нито един стол.

В стария фонд разликата почти изчезва

Ако махнем новите сгради (в строеж или построени от 2022 г. насам), картината се променя. В старото строителство „обзаведен“ пишат 13,4% от частните и 10,2% от агенционните обяви. Съотношението пада от 2,4 до 1,3 пъти. Голямата разлика идва най-вече от това, че агенциите продават много жилища, в които още никой не е живял.

За купувача изводът е практичен. В панелен блок в Младост 1 или в тухлена кооперация в Лозенец обзаведена обява от собственик и обзаведена обява от агенция се срещат почти еднакво често. Там агенцията просто посредничи за същия тип продавач: семейство, което се мести. В ново строителство, да кажем в Манастирски ливади, обзаведеното от агенция по-често е апартамент, подреден от инвеститор за отдаване или за снимките.

Колко повече струва обзаведеното в една и съща клетка

Тук сравнението е вътре в групата. Взехме клетки от един район и един брой стаи и сравнихме обзаведените агенционни обяви с необзаведените агенционни в същата клетка. Такива клетки са 158. Медианната разлика на квадратен метър е +19,2%, а обзаведеното е по-скъпо в 142 от тях. Средната половина от клетките е между +7,6% и +30,6%. Това не е цената на мебелите. При медианна агенционна обява от €224 100 разлика от +19,2% е около €43 хил., а с такива пари се обзавежда цяла къща. Премията мери друго: обзаведеното жилище е завършено. Необзаведената обява в същата клетка често е апартамент на зелено, на шпакловка или „с възможност за довършване“, а готовото, в което може да се влезе утре, винаги струва повече. В старото строителство, където този ефект е по-слаб, разликата пада до +12,9% в 139 клетки.

При частните обявите са твърде малко за същото сравнение: 21 клетки с медиана +10,3%. Приемете го като ориентир, не като извод. Посоката е същата, размерът е по-скромен, и това е логично: собственикът рядко прави „ремонт за продажба“, той оставя това, с което е живял. Дали частната цена изобщо е над агенционната, сме разгледали отделно в собственик или агенция: кой продава по-евтино.

Колко струват мебелите, които купувате

Мебелите губят стойност бързо. Кухня по поръчка, която е струвала няколко хиляди евро преди пет години, днес е полезна само на място: извадена от стената, тя струва колкото дървото. Техниката се оценява по-лесно, защото има пазар на втора ръка. Диваните и гардеробите имат най-малка стойност, а изнасянето им понякога струва повече от тях самите. Затова, когато собственикът казва „оставям всичко, затова цената е такава“, сметнете колко бихте платили за същите неща втора ръка. Калкулаторът по-долу ползва груба амортизация от 12% годишно с долна граница 15% от новата стойност. Не е експертна оценка, но стига, за да видите дали „всичко остава“ е подарък или довод за по-висока цена.

Още една подробност за кредита. Банката оценява жилището, не обзавеждането, затова при ипотечен кредит оценителят обикновено не добавя нищо за мебелите. Ако цената е вдигната заради тях, разликата между оценката и цената излиза от вашите спестявания.

Описът: какво остава, черно на бяло

Устното „оставям кухнята“ на огледа е добро намерение. В деня при нотариуса кухнята може да се окаже без фурната, а климатикът в спалнята да е „на сина ми“. Решението е опис: списък на всичко, което остава, с марка, модел и състояние, приложен към предварителния договор. Снимките от огледа, подписани от двете страни, вършат същата работа. Отделете вграденото от движимото. Вградената кухня, бойлерът, климатиците и осветителните тела обикновено се смятат за част от жилището, но е по-сигурно да ги изброите. Мебелите, телевизорът и пералнята са движими вещи; дали да ги споменете в нотариалния акт или само в отделен опис, попитайте нотариуса. И не се изкушавайте да „прехвърлите“ част от цената към мебелите, за да намалите сумата в акта. Местният данък се смята върху по-високата от данъчната оценка и договорената цена, така че спестяването често е илюзия, а занижената цена в акта е риск за купувача при всеки бъдещ спор. При съмнение питайте юрист.

На огледа: обзаведеното крие и показва

Обзаведеното жилище изглежда по-добре от празното. Затова и агенциите подреждат апартаментите за снимки. Но мебелите закриват стени, ъгли и подове, а точно там се вижда влагата. Помолете да отместите гардероба от външната стена, погледнете зад дивана, отворете шкафа под мивката. Собственик, който няма какво да крие, няма да се обиди. Попитайте и обратното: какво заминава. Ако искате празно жилище, кажете го рано. Изнасянето на стари мебели от петия етаж без асансьор е реален разход, който лесно се договаря, ако го повдигнете преди капарото. При наем логиката е друга, там хазяинът мисли за износването, а не за продажбата; разликата сме описали в обзаведено от хазяин. Ако пък мебелите са нови, защото жилището е току-що ремонтирано, прочетете и какво стои зад думата „ремонт“. Общия ред на огледа държим в наръчника за оглед.

Обзаведено от собственик: нашата оценка

Често задавани въпроси

Страниците на кварталите

• кв. Младост 1€2 879/кв.м
• кв. Лозенец€3 966/кв.м
• кв. Манастирски ливади€2 687/кв.м
• кв. Център€3 214/кв.м
• кв. Стрелбище€3 315/кв.м
• кв. Дружба 2€2 425/кв.м
• кв. Овча купел€2 186/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София →

Още от блога

• „Ремонт“ в обявата„Ремонт“ в частната обява: колко струва думата и как да проверите какво е направеноСобствениците пишат „ремонт“ 3,8 пъти по-често от агенциите. Колко добавя думата към цената, как да проверите ремонта и кога да го направите сами.
• Обзаведено и животниОбзаведен апартамент от хазяин: какво получавате с мебелите и какво не30,9% от частните наеми в София са обявени като обзаведени срещу 22,3% при агенциите. Обзавеждането не вдига наема, а животни допускат единици.
• Собственик или агенцияПо-евтино ли е от собственик? Какво показват обявите в една и съща клеткаСравнихме частни и агенционни обяви в 184 клетки район и стаи: медианната разлика на кв.м е +4%. Защо суровите средни цени подвеждат.
• Година на строежГодина на строеж и собственик: защо старият фонд е територията на частните обявиВ старите сгради в София 11,7% от обявите са частни, в новите 2,2%. Колко иска собственикът по периоди и какво значи годината за кредита.
• Фалшивият собственикФалшивият собственик: колко обяви „от собственик“ всъщност са на посредник137 обяви за продажба пишат „от собственик“ или „частно лице“. 19% от тях идват от телефон с поне 6 обяви. При наемите: 0%.
• Семейни кварталиСемейни квартали и частни обяви: училища, градини, площадки и кой продаваВ третината квартали с най-много училища, градини и площадки на кв.км частните обяви са 7,4%, в най-бедната 4,9%. Колко силна е връзката.
• Магазини в кварталаСупермаркет, фурна и денонощен магазин на пешеходно разстояние: какво казват обявитеВ 12 квартала с поне 30 обяви няма супермаркет по картата, а частните обяви там са 3,2%. Къде пазаруването пеша струва повече.

Наръчници по темата:

• Капаро и договор
• Чеклист за оглед
• Ипотека от собственик
• Продажба от собственик

Всички статии в блога →