Площ и цена на квадрат при собственик: малките жилища, кръглите числа и чистата площ
Колкото по-малко жилището, толкова повече собственици
При жилищата до 60 кв.м частните обяви са около 8,6%, при 110–140 кв.м едва 3,7%, а над 140 кв.м 3,4%. Стълбата е почти правилна: всеки следващ клас площ има по-малък дял собственици от предишния. Причината не е, че хората с големи апартаменти обичат брокерите. Малките жилища са предимно стари: гарсониери и едностайни от панелните години, които наследници и първи купувачи продават сами. Големите площи са главно ново строителство, а там продават строителят и агенциите му. Колко рядко частно лице продава ново, сме показали в новото жилище от частно лице.
Обяви в класовете: до 45 кв.м 663; 45–60 1 529; 60–75 4 146; 75–90 2 902; 90–110 3 323; 110–140 3 321; над 140 2 490.
Квадратът при малките жилища е най-скъп и при двете групи
Без изравняване по квартал медианният частен квадрат при жилищата до 45 кв.м е €3 012/кв.м, агенционният €2 919/кв.м. При 110–140 кв.м суровата разлика стига +17%, но това е измама на смесването: частните големи апартаменти са в стари кооперации в центъра, агенционните в нови сгради в покрайнините.
| Площ | Частни | Агенции | % частни |
|---|---|---|---|
| до 45 кв.м | €3 012/кв.м | €2 919/кв.м | 8,1% |
| 45–60 | €2 821/кв.м | €2 698/кв.м | 8,6% |
| 60–75 | €2 815/кв.м | €2 537/кв.м | 6,4% |
| 75–90 | €2 804/кв.м | €2 529/кв.м | 5,9% |
| 90–110 | €2 600/кв.м | €2 441/кв.м | 4,8% |
| 110–140 | €2 803/кв.м | €2 395/кв.м | 3,7% |
| над 140 | €2 543/кв.м | €2 583/кв.м | 3,4% |
Затова пак минахме към клетките: същият район и същият брой стаи, в рамките на всеки клас площ. При 60–75 кв.м, най-масовия клас, частната обява е по-скъпа на квадрат с 5,2% в 54 клетки. При 45–60 кв.м разликата е +4,2%, а при 75–110 кв.м пада до +2% и +2,8%. При най-малките до 45 кв.м излиза +7,5%, но клетките са едва 10 и това е ориентир. Картината се чете лесно, ако си представите собственика. Който продава гарсониера, знае, че купувачите на малки жилища са много: студенти, първа покупка, инвеститори за наем. Може да поиска повече и да изчака. Който продава 100 кв.м, има по-малко кандидати и по-бързо разбира, че трябва да е на пазара. Над 140 кв.м частната е −6% в 16 клетки: ориентир, но в посоката, която очаквате.
- до 45 кв.м (10 кл.)+7,5%
- 45–60 (29 кл.)+4,2%
- 60–75 (54 кл.)+5,2%
- 75–90 (41 кл.)+2%
- 90–110 (38 кл.)+2,8%
- 110–140 (25 кл.)+3,7%
- над 140 (16 кл.)−6%
Медиана на разликите по клетки (район + брой стаи). Под 15 клетки числото е ориентир.
Същият брой стаи, по-малко квадрати
Едностайните от собственик и от агенция са еднакви: медианно 45 кв.м срещу 45 кв.м. След това се разделят. Двустайният е 65 кв.м при частните и 69 кв.м при агенциите, тристайният 95 срещу 107, четиристайният 140 срещу 160. Дванадесет квадрата при тристайния не са дреболия. Старият тристаен в блок от осемдесетте е проектиран тесен, с кухня от шест-седем квадрата и малък хол. Новият тристаен е с хол с кухненски бокс и с площ, в която влизат и общите части. Двете числа не мерят едно и също нещо, затова сравнението по стаи е подвеждащо, ако не попитате какво включва площта.
- едностаен, частни45 кв.м
- едностаен, агенции45 кв.м
- двустаен, частни65 кв.м
- двустаен, агенции69 кв.м
- тристаен, частни95 кв.м
- тристаен, агенции107 кв.м
- четиристаен, частни140 кв.м
- четиристаен, агенции160 кв.м
Обявена площ. В новото строителство тя обикновено е с дела от общите части.
Кръглата площ: 65 кв.м, а не 63,8
Тук идва любопитното. При 36,2% от частните обяви площта е кратна на пет: 50, 65, 80 кв.м. При агенционните делът е 29,3%. Ако площите бяха случайни, щяха да са около 20%. Собственикът пише от памет. „Апартаментът е 65 квадрата“, казва той, защото така го помни от покупката или така е удобно. В нотариалния акт пише 63,8 кв.м застроена площ плюс някакви идеални части. Агенцията по-често преписва от документа или от ценовата листа на строителя, затова числата ѝ са по-неравни. Защо да ви пука? Защото цената на квадрат зависи от знаменателя. Обява за €170 000 и „65 кв.м“ излиза €2 615/кв.м. Ако реалната застроена площ е 62,4 кв.м, квадратът е €2 724/кв.м. Няколко процента разлика, достатъчно, за да изглежда обявата „на пазара“, когато е малко над него. Как цените се закръглят нагоре, е отделна история в текста за кръглата цена.
36,2% от частните обяви са с кръгла площ (при агенциите 29,3%, при случайни числа около 20%)
Застроена, обща и чиста площ
В обявите се срещат три различни площи и никоя от тях не е грешна. Застроената е площта на самия апартамент, мерена по външните стени, заедно с вътрешните стени. Общата е застроената плюс дела от общите части: стълбище, коридори, понякога асансьорна шахта. Чистата, или полезната, е подът, по който ходите. При старо строителство обявата обикновено дава застроената площ от нотариалния акт. При новото по-често дава общата, защото така е в договора със строителя. Разликата между общата и чистата площ в нова сграда често е от порядъка на 15–25%, но зависи изцяло от проекта, затова поискайте схемата и сметнете сами. Частните обяви са по-рядко ново, затова при тях изненадата обикновено е по-малка.
Делът на стените и общите части е ваш ориентир. Точните площи са в схемата от Кадастъра и в документа за собственост.
Как да проверите квадратурата сами
Не е нужно да вярвате на никого. Поискайте документа за собственост и схемата на самостоятелния обект от Кадастъра: там са застроената площ и идеалните части. Сравнете ги с обявата. Ако собственикът пише 70, а схемата казва 64, попитайте откъде са шестте квадрата. Често отговорът е „с мазето“ или „с терасата, която затворихме“. На огледа вземете лазерна ролетка. Две измервания в хола и едно в спалнята отнемат минута и показват дали стаите са толкова, колкото изглеждат на снимките. Проверката на документите е описана подробно в проверката на имот преди покупка, а наръчникът за самия оглед е в огледа на апартамент. Ако търсите малко жилище, частните обяви са най-гъсти в боксониерите от собственик, особено в стари квартали като Яворов и Хаджи Димитър, и в панелни като Надежда 1. Там квадратът ще е по-скъп, но сумата е в бюджета на повече хора, а при препродажба или отдаване малкото жилище намира купувач и наемател по-бързо. За това колко квадрата дава всеки бюджет вижте ценовите класове.
Площта в частните обяви: нашата оценка
Площ и цена на квадрат от собственик
Редакционна оценка на „Апартамент от Собственик“ по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.
- Избор на малки жилища4
До 60 кв.м частните са около 8,6%, над средното за града.
- Избор на големи жилища1,5
Над 140 кв.м частните са 3,4%.
- Цена на кв.м в масовия клас2,5
При 60–75 кв.м частната е +5,2% в същата клетка.
- Цена на кв.м при 75–110 кв.м3,5
Надценката пада до +2% и +2,8%.
- Точност на обявената площ2
36,2% от частните площи са кратни на 5, при агенциите 29,3%.
- Сравнимост по брой стаи2,5
Частният тристаен е 95 кв.м, агенционният 107 кв.м.
- Изненада при чистата площ3,5
Частните обяви са по-рядко ново строителство с площ с общите части.
- Лесна проверка4
Схема от Кадастъра и ролетка на огледа решават въпроса за минути.
Собственикът е най-чест при малките жилища и там иска най-много на квадрат спрямо агенцията. При средните площи разликата се свива. Каквато и да е обявата, сметнете квадрата върху площта от схемата, не върху кръглото число в заглавието.
Една заявка вместо сто обаждания до брокери
Не сме агенция и не взимаме комисиона. Заявката е безплатна: описвате какво търсите, ние ви връщаме съвпаденията и ориентир за цената в района.
- Без обаждания, ако не сте поискали
- Данните ви не отиват при брокери
- Проверка за тежести — как да я направите сами
Често задавани въпроси
Има ли повече малки апартаменти от собственик?
Да. До 60 кв.м частните обяви са около 8,6%, а над 140 кв.м 3,4%. Малките жилища са предимно стари и по-често се продават без посредник.
По-скъп ли е квадратът при малкия апартамент от собственик?
В същия квартал и при същия брой стаи частната обява при 60–75 кв.м е +5,2% на квадрат спрямо агенционната. При най-малките до 45 кв.м излиза +7,5%, но клетките са само 10.
Каква е разликата между застроена и чиста площ?
Застроената е площта на жилището заедно със стените. Чистата е подът, по който ходите. Общата площ добавя и дела от общите части на сградата.
Защо площта в обявата не съвпада с нотариалния акт?
Често собственикът я закръгля или добавя мазе и тераса. 36,2% от частните обяви са с площ, кратна на 5 кв.м, при агенциите 29,3%.
Колко е голям тристаен апартамент от собственик?
Медианно 95 кв.м срещу 107 кв.м в агенционните обяви. Частните са по-често стари, с по-малко общи части в площта.
Колко е голям двустаен апартамент в София?
В частните обяви медианата е 65 кв.м, в агенционните 69 кв.м. Едностайният е около 45 кв.м и при двете групи.
Как да проверя квадратурата на апартамент?
Поискайте схемата на самостоятелния обект от Кадастъра и документа за собственост. На огледа премерете основните стаи с лазерна ролетка.
Колко процента са общите части в ново строителство?
Зависи от проекта, но разликата между общата и чистата площ често е от порядъка на 15–25%. Точното число е в схемата и в договора.
Още от блога
- Ценови класовеАпартамент от собственик по бюджет: в кой ценови клас има най-много частни обявиВ кой ценови клас в София има най-много обяви от собственик и колко квадрата получавате за същия бюджет при собственик и при агенция.
- Кръглата ценаКръглата цена: защо собствениците пишат 180 000, а строителите 183 43726,6% от частните цени са кратни на 10 000, при агенциите 17%. Какво казва кръглата цена и колко място оставя за пазарлък.
- Ново от частно лицеНово строителство от частно лице: препродажбата „на зелено“ отблизо245 частни обяви за ново строителство в София. В един и същ квартал те са с +12,4% спрямо строителя. Кога има смисъл и какви са рисковете.
- Партер и последен етажПартер и последен етаж от собственик: отстъпката в цифри и какво да проверитеКолко по-евтино се продават апартаменти на партер и последен етаж в София при агенция и при собственик, и какво да проверите на огледа.
- Наем: хазяин или агенцияНаем от собственик или от агенция: една и съща квартира, две сметкиСравнихме 7 988 обяви за наем в София в един и същ квартал и при същия брой стаи. Хазяинът иска с 2,4% по-малко, а комисионата отпада.
- Паркомясто под наемПаркомясто и климатик под наем: какво пише хазяинът и колко струва4,8% от частните обяви за наем споменават паркомясто или гараж, при агенциите 3,2%. Колко добавя то към наема и какво да впишете.
- Наем и заведенияНаем и заведения: оживените квартали, шумът и хазяитеВ третината квартали с най-много заведения на кв.км медианният наем е €705, в най-тихата €650. Хазяите са най-много в средата: 17,1%.
Наръчници по темата:
Числата са от собствено преброяване на 18 374 обяви за продажба и 7 988 обяви за наем в София и околността (imot.bg, септември 2026). Кой стои зад обявата (собственик, агенция или строител) определяме по това колко пъти телефонът се среща в целия масив и по формулировките в текста, затова делът на частните обяви е оценка, а не официална статистика. Цените са офертни, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район и със същия брой стаи. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.