Блог · 17 октомври 2026 г. · данни от 26 362 обяви

Подозрително евтини наеми: колко са, при кого се срещат и правилото за парите

При наемите твърде евтината обява е стара позната: двустаен в централен квартал за половин наем, обзаведен, свободен веднага. Проверихме колко такива има. От 7 296 обяви под наем, за които има достатъчно сравними, само 99, или 1,4%, искат под 60% от медианния наем за своя квартал и брой стаи. 41 от тях обаче са четиристайни, и това променя картината.

1,4%от наемите са под 60% от медианата на своя квартал и брой стаи

99подозрително евтини обяви под наем

8,5%от четиристайните под наем попадат под прага

2,1%от частните наеми са под прага, при 1,3% за агенциите

Търся от собственик Кварталите на София

Как отсяхме евтините наеми

Методът е същият като при продажбите в подозрително евтините обяви, само че вместо цена на квадрат сравняваме самия месечен наем. За всяка обява взехме нейната клетка: същият квартал и същият брой стаи, само клетки с поне 8 обяви. Под прага е всеки наем, който иска под 60% от медианата на клетката. Ако медианата е €700, колкото е градската медиана на наема при агенционните обяви, прагът е €420. Това не е „малко по-евтино“, а наем, при който трябва да има причина. Сред стаите под наем в сравнението няма нито една такава обява, затова по-нататък говорим само за апартаменти. Делът 1,4% е малко над този при продажбите (1,1%), но редът е същият: около една обява на 74. Ако търсите от месец, почти сигурно сте я виждали.

Четиристайните: повече разлики, отколкото примамки

Разпределението по брой стаи е най-странното в тази статия. Под прага са 1,9% от едностайните, 0,4% от двустайните и 0,8% от тристайните. При четиристайните делът е 8,5%. В бройки това са 41 обяви, 41,4% от всички подозрително евтини наеми. Обяснението, което данните подкрепят, е простото: „четиристаен“ покрива много различни жилища. В Лозенец медианният четиристаен под наем е €2 200 при медианна площ 178 кв.м, а 20-ият перцентил е €1 200. Прагът от 60% там е €1 320, така че поне един от всеки пет четиристайни наема в квартала формално е „подозрително евтин“. В Манастирски ливади картината е подобна: медиана €2 200, 20-и перцентил €1 350, праг €1 320. С други думи, когато медианата се дърпа от няколко големи жилища с висок наем, обикновеният четиристаен в стар блок изглежда евтин, без да е. Думите „стая“, „легло“ или „съквартирант“ се срещат само в 3% от подозрително евтините наеми, така че прикритите стаи не са основното обяснение (в скрейпа имаме само първите около 200 знака от текста).

Каква част от наемите по брой стаи е под 60% от медианата

Едностаен1,9% · 10 обяви
Двустаен0,4% · 14 обяви
Тристаен0,8% · 21 обяви
Четиристаен8,5% · 41 обяви

Дял и брой на наемите под прага по брой стаи. 7 296 обяви под наем в клетки с поне 8 обяви (квартал и брой стаи), imot.bg, септември 2026.

Хазяите попадат там малко по-често

При продажбите частните и агенционните обяви бяха под прага еднакво често. При наемите не е така: 2,1% от частните наеми срещу 1,3% от агенционните, около 1,6 пъти повече. От всичките 99 подозрително евтини наема 20 са от хазяи, или 20,2%, при 13,4% частни сред всички наеми. 20 обяви са малка извадка, затова това е ориентир. Има и правдоподобни обяснения, които данните не могат да проверят: хазяин, който не е вдигал наема от години и го е пуснал на старата цена; жилище, отдавано на познат кръг, което изведнъж попада в сайта; обява за част от жилището. Как изобщо се различават наемите при хазяин и при агенция в една и съща клетка, сме писали в наема от собственик или от агенция. Практичният извод: по-ниският наем от хазяин не е сам по себе си тревожен знак. Тревожен е тогава, когато върви заедно с бързане, с отказ от оглед или с молба за пари предварително.

Каква част от обявите на групата е под прага

Хазяи2,1%

20 обяви под 60% от медианата на клетката

срещу

Агенции1,3%

дял от агенционните наеми в същите клетки

Клетка е квартал плюс брой стаи, с поне 8 обяви. Частните са ориентир заради малкия брой.

Обзаведено, евтино и свободно веднага

28,3% от подозрително евтините наеми пишат, че жилището е обзаведено, при 23,3% за всички наеми в същите клетки. Разликата не е голяма. Тя не е и толкова странна, колкото звучи: в една и съща клетка обзаведеното жилище не се отдава по-скъпо от необзаведеното (медианна разлика −2,8%). „Без комисиона“ пишат 5,1% от тях. Евтино, обзаведено, в добър квартал и свободно веднага: това е и обичайната примамка в измамите с предплащане, описани в измамите с обяви от собственик. Данните ни не могат да кажат коя обява е измама и коя не. Могат само да кажат, че комбинацията заслужава повече въпроси, не по-малко. За самото обзавеждане и какво да впишете за него вижте обзаведеното от хазяин.

Обзаведени сред подозрително евтините наеми

28,3% от подозрително евтините наеми са обзаведени, при 23,3% за всички наеми в същите клетки

Правилото за парите

То е кратко. Никакви пари преди оглед и преди да сте видели документ за собственост. Нито депозит, нито „такса за резервация“, нито първи наем по банков път на човек, когото не сте виждали. Ако някой ви казва, че има още десет желаещи и трябва да преведете днес, той ви казва и всичко останало, което трябва да знаете за обявата. На огледа поискайте нотариалния акт и личната карта на човека, който подписва. Имената трябва да съвпадат. Ако отдава пълномощник, поискайте пълномощното. Ако отдава наемател (пренаемане), попитайте дали собственикът е съгласен писмено: договорите за наем обикновено забраняват пренаемане без такова съгласие. Депозитът в София обичайно е един или два наема и се дава при подписа на договора, срещу разписка или по банков път. Повече в депозита при наем и в договора за наем от собственик.

От обявата до ключа, в този ред

ОбажданеПитате адреса, етажа, кой е собственикът и защо наемът е такъв.
ОгледВиждате жилището с човека, който го отдава. Без оглед няма следваща стъпка.
ДокументНотариален акт и лична карта с едно и също име, а при пълномощник и пълномощното.
ДоговорПисмен договор с наема, депозита, срока и кой плаща сметките.
ПлащанеДепозит и първи наем при подписа, срещу разписка или по банков път.
ПротоколПриемо-предавателен протокол със снимки и показанията на уредите.

Как да сравните наема сами

Не ви трябва нашата база, за да направите същата проверка. Отворете страницата на квартала и вижте медианния наем за вашия брой стаи. В Студентски град медианният едностаен е €450, значи прагът там е около €270. В Младост 1 двустайният е с медиана €600 и праг около €360. При четиристайните сравнявайте и площта, не само наема. Обява за 100 кв.м в квартал, където медианният четиристаен е над 170 кв.м, ще изглежда евтина, без да е. Ако разликата остава голяма и след като сравните площта, етажа и обзавеждането, тогава питайте защо. Общата картина на наемите от собственик е в апартаментите под наем от собственик.

Проверете се: подозрително евтините наеми

1. Каква част от наемите са под 60% от медианата на своята клетка?

2. При кой брой стаи такива наеми са най-чести?

3. Кога е редно да платите депозит?

Накратко

Подозрително евтините наеми са рядкост. Над две пети от тях са четиристайни и зад повечето вероятно стои разлика в площта, а не измама. Хазяите са малко по-чести сред тях, но извадката е малка. Обзаведеното е малко по-често, отколкото бихте очаквали. Нищо от това не е причина да подминете обявата. Причина е да зададете въпросите преди парите, не след тях.

Подозрително евтин наем: нашата оценка

2,1от 5

Да наемете жилище под 60% от медианата за квартала
Редакционна оценка на „Апартамент от Собственик“ по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.

Колко често се среща1
Само 1,4% от наемите в сравнението.
Обяснение с площта3,5
При четиристайните 8,5% са под прага, често заради голямото разсейване в площта.
Шанс да е от хазяин2,5
2,1% от частните срещу 1,3% от агенционните: ориентир.
Прикрита стая1
„Стая“ или „легло“ пишат само 3% от тях в началото на текста.
Обзаведено и евтино1,5
28,3% са обзаведени: комбинацията иска повече въпроси.
Проверка на собственика4
Нотариален акт и лична карта на огледа решават повечето съмнения.
Предплащане преди оглед0
Пари без оглед и без документ трудно се връщат.
Изгода, ако всичко е наред3
Честен нисък наем съществува, особено при хазяин, който не е вдигал цената.

Евтиният наем рядко е капан, но когато е, капанът винаги минава през предплащане. Сравнете площта, вижте жилището и документа, подпишете договор и чак тогава платете депозита.

Търсите апартамент директно от собственик?

Средните числа на сайта важат за квартала. Заявката ги превръща в конкретни обяви за вашия бюджет и в реалистична цена, от която да тръгнете при пазарлъка.

Работим по квартал и бюджет
Отговор до един работен ден
Безплатно, без договор

Заявка — безплатно

Често задавани въпроси

Как да разбера дали наемът е подозрително нисък?

Сравнете го с медианния наем за същия квартал и брой стаи. Под 60% от медианата са само 1,4% от обявите и при тях трябва да има ясна причина.

Евтините наеми от хазяин измама ли са?

Не непременно. Под прага са 2,1% от частните наеми, малко повече от 1,3% при агенциите, но извадката е малка. Опасен е не ниският наем, а искането за пари преди оглед.

Защо има толкова евтини четиристайни под наем?

Защото „четиристаен“ покрива жилища от около 90 до над 200 кв.м. В Лозенец медианата е €2 200, а 20-ият перцентил €1 200.

Трябва ли да плащам депозит преди оглед?

Не. Депозитът се дава при подписа на договора, след като сте видели жилището, документа за собственост и личната карта на наемодателя.

Колко е обичайният депозит при наем в София?

Обикновено един или два месечни наема. Условията за връщане се записват в договора, а състоянието на жилището в приемо-предавателен протокол.

Как да проверя дали човекът е собственикът?

Поискайте нотариалния акт и личната карта. Имената трябва да съвпадат. При пълномощник поискайте пълномощното, а при пренаемане писменото съгласие на собственика.

Обзаведен евтин апартамент под наем подозрителен ли е?

Сред подозрително евтините наеми 28,3% са обзаведени, при 23,3% средно. Това не е доказателство, но е причина за повече въпроси.

Какво да направя, ако ми искат такса за оглед?

Откажете. Огледът не се плаща на наемодател, а предплащането на непознат е най-простият начин да загубите пари.

Районите, за които стана дума

Всички 136 квартала → · Села и градове около София →

Още от блога

Наръчници по темата:

Всички статии в блога →

Числата са от собствено преброяване на 18 374 обяви за продажба и 7 988 обяви за наем в София и околността (imot.bg, септември 2026). Кой стои зад обявата (собственик, агенция или строител) определяме по това колко пъти телефонът се среща в целия масив и по формулировките в текста, затова делът на частните обяви е оценка, а не официална статистика. Цените са офертни, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район и със същия брой стаи. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.