Къща от собственик или от агенция: по-стара, по-евтина като сума, непредсказуема на квадрат

Колко къщи се продават без посредник

От 1 737 обяви за къщи 296 са частни по нашата оценка: 17%. Това е повече от три пъти дела при апартаментите в София, който е 5,4%. Разделихме къщите на две групи. В селата и малките градове на Столична община, 800 обяви, частните са 15,5%. В по-далечните места в областта, 937 обяви, делът е 18,4%. Разликата е по-малка, отколкото очаквахме. Около града къщите са скъпи и агенциите ги искат, но и собствениците там продават сами, защото купувачите идват и без реклама. По-далеч къщата е по-евтина и комисионата е малка сума, а агенциите са по-малко. Резултатът е близък дял, постигнат по различни причини. Какво става с апартаментите в същите места, е в селата около София от собственик.

Какво продава собственикът и какво агенцията

Сложете двете медианни къщи една до друга и разликата се вижда веднага. Частната струва €260 000, агенционната €300 000, тоест 13,3% по-малко. Частната е и по-малка: 170 кв.м срещу 190 кв.м. Но дворът ѝ е по-голям, 656 кв.м срещу 573 кв.м. Най-голямата разлика е във възрастта. Медианната частна къща е от 1998 г., агенционната от 2015 г. Сред къщите с посочена година строените преди 1990 г. са 38,9% при собствениците и 30% при агенциите. Агенциите продават много нови къщи в затворени комплекси и на малки парцели, често от името на строителя. Собственикът продава къщата на родителите си, с голям двор, стари дървета и покрив, който помни повече зими, отколкото сме готови да признаем.

На квадрат: и по-скъпо, и по-евтино

Като сума частната къща е по-евтина. На квадратен метър е обратното: €1 651/кв.м срещу €1 590/кв.м, разлика +3,8%. Отчасти защото е по-малка, отчасти защото е на по-добро място в селото, отчасти защото собственикът цени двора, а не само стените. Затова сравнихме в едно и също село или град. Места с достатъчно къщи и в двете групи излязоха 49. Медианната разлика е +4,8%, а частната къща е по-скъпа на квадрат в 29 от тях, или в 59,2%. Средната стойност обаче лъже повече от обикновено. Средната половина от местата е между −15,5% и +42,9%, а в 29 места разликата е над 20% в едната или в другата посока. Какво значи това за вас? Че при къщата няма „пазарна цена от собственик“. Има конкретна къща, която може да е изгодна или да е надценена с половината от стойността си. Средното сравнение не помага, помага сравнението със съседните къщи от същия период и със същата площ на двора. При апартаментите въпросът дали обявата е над пазара се решава с медианата на квартала, както е показано в над пазара ли е цената. При къщите се решава на място.

Старата къща: цената е само началото

Щом частната къща е по-стара, сметката не свършва с цената. Покрив, изолация, дограма, ВиК и електрическа инсталация в къща от 70-те години почти винаги искат пари в първите години. Колко точно, зависи от къщата, и затова на огледа е добре да дойде строител, не само вие. Калкулаторът по-долу е илюстративна сметка. Сложете цената, площта, каква част от къщата трябва да се ремонтира и колко ще струва квадратът ремонт по оферта, която сте получили. Резултатът е реалната цена на квадрат след ремонта. Сравнете я с агенционната медиана от €1 590/кв.м, която често е за по-нова къща.

Документите на къща от частно лице

При апартамента собствеността обикновено е един нотариален акт. При къщата често са два: за земята и за сградата, понякога от различни години. Проверете дали площта и етажите в акта съвпадат с това, което виждате. Пристройката, вторият етаж и гаражът в двора нерядко са строени без разрешение, а за старите сгради понякога има удостоверение за търпимост. Какво значи това за конкретната къща, обсъдете с юрист и с архитект. Наследените къщи носят и друг риск: собствениците са няколко. Поискайте удостоверение за наследници и се уверете, че всички подписват или са упълномощили някого с нотариално заверено пълномощно. Ако ще ползвате кредит, банката ще поиска оценка, а старата къща без пълни документи понякога се оценява по-ниско от цената. Подробности има в кредита за имот от собственик и в проверката преди покупка. Ако мислите да строите сами, вместо да купувате стара къща, вижте парцела от собственик: там регулацията тежи повече от всичко.

Огледът на къща не е оглед на апартамент

Апартаментът се оглежда за половин час. Къщата заслужава две посещения, по възможност едното след дъжд. Започнете отвън: покривът, улуците, пукнатините по ъглите на фасадата и около прозорците. Влезте на тавана, ако има, и в мазето. Там се вижда дали покривът тече и дали основите поемат влага. После инсталациите. Къщата вързана ли е за канализацията, или има септична яма, която някой трябва да чисти? Водата от мрежата ли е, или от кладенец? С какво се отоплява, печка на дърва, климатици или котел, и колко е струвала последната зима? Собственикът обикновено отговаря на тези въпроси без колебание, защото е живял с тях. Ако се колебае, това също е отговор. Накрая границите. Попитайте къде точно минава оградата спрямо скицата и има ли спор със съседите. При старите къщи оградата често е там, където я е сложил дядото, а не там, където е в кадастъра.

Къде да търсите и какво да попитате

Около града частни къщи има в Бистрица, Банкя и Лозен, но там цените на квадрат са близо до софийските. По-далеч, в Костинброд и Божурище, сумите падат, а делът на собствениците расте. Евтините варианти са събрани в евтините къщи около София от собственик. Преди да тръгнете на оглед, проверете колко добре познавате разликите между частната и агенционната къща.

Къща от собственик: нашата оценка

Често задавани въпроси

Районите, за които стана дума

• с. Бистрица€2 391/кв.м
• гр. Банкя€2 107/кв.м
• с. Лозен€2 370/кв.м
• гр. Костинбродпрофил
• гр. Божурищепрофил
• с. Панчарево€2 459/кв.м
• с. Герман€2 360/кв.м
• с. Кокалянепрофил
• с. Железницапрофил

Всички 136 квартала → · Села и градове около София →

Още от блога

• Села и градове около СофияКъщи и апартаменти около София от собственик: къде са и какво да проверитеВ кварталите частните обяви са 5,2%, извън Столична община 12,2%, а при къщите 19,3%. Къде са и какво да проверите при имот в село.
• Парцел от собственикПарцел от собственик около София: какво казват 4 416 обяви4 416 парцела около София: 13,2% са частни. Регулацията вдига цената на кв.м около 2,4 пъти в едно и също място.
• Цена над пазараНад пазара ли е цената: колко частни обяви искат поне 20% повече от квартала26,2% от частните обяви са поне с 20% над медианата на квартала за същия брой стаи, при агенциите 17,1%. Как да проверите цената сами.
• Година на строежГодина на строеж и собственик: защо старият фонд е територията на частните обявиВ старите сгради в София 11,7% от обявите са частни, в новите 2,2%. Колко иска собственикът по периоди и какво значи годината за кредита.
• Семейство под наемСемейство под наем: паркове, площадки, детски градини и хазяи по кварталиВ третината квартали с най-много паркове, площадки и детски градини наемът е €700, в най-бедната €660. Делът на хазяите почти не зависи от това.
• Обзаведено и животниОбзаведен апартамент от хазяин: какво получавате с мебелите и какво не30,9% от частните наеми в София са обявени като обзаведени срещу 22,3% при агенциите. Обзавеждането не вдига наема, а животни допускат единици.
• Телефонът в обяватаТелефонът в обявата: какво казва номерът и как да го проверите97,5% от частните и 95,8% от агенционните обяви са с мобилен номер. Кога телефонът издава офис и как да проверите номер за минути.

Наръчници по темата:

• Къщи около София
• Проверка на имот
• Ипотека от собственик
• Разходи при покупка

Всички статии в блога →