Къщи и апартаменти около София от собственик: къде са и какво да проверите

Три кръга около центъра

Разделихме обявите за апартаменти на три групи. Първата са 17 720 обяви в кварталите на София. Втората са 301 обяви в селата и малките градове, които административно са част от Столична община: Банкя, Панчарево, Бистрица, Лозен и други. Третата са 353 обяви в градовете и селата на областта, от Божурище и Костинброд до Самоков и Правец. Първите два кръга си приличат почти напълно: 5,2% срещу 5,3% частни обяви. Третият е различен. Там делът е 2,3 пъти по-висок. Обяснението, което виждаме в обявите, е простичко. Около самия град се строи много и новите комплекси в селата на общината се продават от строители и агенции точно като в Младост. По-навън агенциите са по-малко, жилищата са стари, често наследени, и хората ги продават сами, с обява и табела на прозореца.

Едно уточнение, преди да продължим. „Частна обява“ при нас е оценка, а не проверен факт. Смятаме обявата за частна, когато в текста пише, че продава собственикът, или когато телефонът ѝ се среща в най-много две обяви и няма белези на посредник. Как точно работи това и къде греши, сме описали в статията за това колко са частните обяви в София.

Къде отсреща е собственикът

Ако погледнем само селищата с поне дванадесет обяви за апартаменти, начело са Нови хан с 21,7%, Самоков с 20,7% и Божурище с 20%. Звучи впечатляващо, докато не видите бройките: в Нови хан това са 5 обяви от 23. Тези проценти са ориентир, не правило. Една продадена къща на съседа може да ги промени с пет пункта. По-интересен е другият край. В Лозен не намерихме нито една частна обява сред 47, в Бистрица една от 77, а в Банкя 5 от 100. Това са селищата, в които през последните години никнат затворени комплекси и къщи в редица. Там продава строителят, а агенциите го придружават. Ако търсите в тях имот от собственик, търсите вторичното жилище, което някой е купил преди десет години и сега сменя.

Боровец е отделен случай: 67 обяви, най-често за апартаменти във ваканционни комплекси, купени за отдаване на туристи. 8 от тях се продават без посредник. Това е друг пазар, с такси за поддръжка и сезонна заетост, и не го смесвайте с жилище за постоянно живеене.

Къщите: почти всяка пета обява е частна

При апартаментите в града собственикът е рядкост. При къщите е обичайна гледка. В извадката има 1 748 обяви за къщи, от които 337 оценяваме като частни, или 19,3%. Това е 3,7 пъти повече от дела при апартаментите в кварталите. Ако търсите къща около София от собственик, шансът да говорите директно с продавача е реален. Медианната цена на всички къщи е €308 000, а на частните €178 000, с 42,2% по-малко. Не бързайте да четете това като отстъпка. Частните къщи в обявите са по-често стари, по-малки, в по-далечни села и с повече работа по тях. Новите къщи в редица и луксозните имоти под Витоша почти винаги се продават от строител или агенция и вдигат общата медиана. Разликата е в това какво се продава, а не в това, че собственикът дава същата къща по-евтино.

Колко по-евтин е квадратният метър навън

При апартаментите разликата в цената е ясна. Медианата на квадратния метър в кварталите е €2 529/кв.м. В селата и градовете на Столична община е €2 271/кв.м, с 10,2% по-ниско. В областта е €1 687/кв.м, с 33,3% по-ниско от града. За апартамент от 70 квадрата разликата между първия и третия кръг е около €59 хил. на цялото жилище. Срещу тези пари стоят пътуването, по-рядкият транспорт и училището, което може да е в съседното село. Пресметнете го честно, преди да се зарадвате на цената. Два часа на ден в колата за десет години са много часове.

По-евтин ли е собственикът от агенцията в едно и също село? Опитахме да сравним частните и агенционните обяви при еднакъв брой стаи в едно и също селище, но такива двойки има само в 13 случая. Медианната разлика е +1,8%, като частните са по-скъпи в 8 от тях. С толкова малко сравнения можем да кажем само, че няма признак за системна отстъпка. Подробното сравнение за града е в статията собственик или агенция: кой продава по-скъпо.

Какво да проверите при имот в село

Тук градският опит помага само наполовина. Апартаментът в блок има ясна история: акт, етаж, вход. Къщата в село често има три поколения собственици, ограда, която не съвпада със скицата, и кладенец, за който никой не помни кога е правен. Нищо от това не е непременно проблем. Проблем е, ако го научите след нотариуса. Започнете от собствеността. Ако продавачът е наследник, поискайте удостоверение за наследници и проверете дали всички наследници са съгласни и ще подпишат. Една леля в чужбина, която „няма нищо против“, но не е дала пълномощно, може да спре сделката месеци. После погледнете регулацията: дали имотът е в урегулиран поземлен имот или е земеделска земя, на която някой е построил къща. Справка се прави в общината и по кадастралната карта. Пътят също е въпрос: има ли достъп до улица, който не минава през чужд двор. Водата и канализацията в много села са отделна тема. Питайте дали има водопровод до имота, дали има канализация или септична яма и кой я изпразва. Пълният списък с документи за проверка сме събрали в проверка на имот преди покупка, а за капарото при такава сделка вижте капаро и предварителен договор. Където има съмнение, платете час на юрист. Обикновено струва по-малко от една поправка на оградата.

На огледа и след него

Отидете два пъти: веднъж в събота, когато продавачът ви чака, и веднъж в делничен ден към осем сутринта, без да предупреждавате. Ще видите колко коли излизат от селото, колко стои автобусът и дали пътят има дупки, които снимките не показват. Поговорете със съседите. В селото всички знаят кой е собственикът, кой е наследникът и дали тази къща не е продавана вече два пъти. Една особеност на частните обяви извън града: телефонът често е на роднина, който е в София и показва имота от името на възрастен родител. Това е нормално, но поискайте да видите кой подписва и дали има пълномощно. Как изглежда истински собственик и как изглежда посредник, който се представя за такъв, сме разказали в статията за фалшивия собственик. Ако се колебаете между град и село, сравнете цените в Елин Пелин и Панчарево с тези в своя квартал. Цифрите ще ви кажат колко струва допълнителният час на пътя.

Имот около София от собственик: нашата оценка

Често задавани въпроси

Районите, за които стана дума

• с. Нови ханпрофил
• гр. Самоковпрофил
• гр. Божурищепрофил
• гр. Правецпрофил
• к.к. Боровецпрофил
• гр. Елин Пелинпрофил
• с. Панчарево€2 459/кв.м
• гр. Банкя€2 107/кв.м
• гр. Костинбродпрофил
• с. Бистрица€2 391/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София →

Още от блога

• Колко са частните обявиАпартаменти от собственик в София: колко от обявите наистина са частниПреброихме 18 374 обяви за продажба и 7 988 за наем в София. Частни са 5,4% при продажбите и 13,4% при наемите.
• Собственик или агенцияПо-евтино ли е от собственик? Какво показват обявите в една и съща клеткаСравнихме частни и агенционни обяви в 184 клетки район и стаи: медианната разлика на кв.м е +4%. Защо суровите средни цени подвеждат.
• Фалшивият собственикФалшивият собственик: колко обяви „от собственик“ всъщност са на посредник137 обяви за продажба пишат „от собственик“ или „частно лице“. 19% от тях идват от телефон с поне 6 обяви. При наемите: 0%.
• Квартали с частни обявиКъде продават собствениците: кварталите на София по дял частни обявиДял на частните обяви в 93 квартала на София. Къде ги има, къде почти няма и защо новото строителство изтласква собствениците.

Наръчници по темата:

• Къщи около София
• Проверка на имот
• Капаро и договор
• Имоти от собственик

Всички статии в блога →