Гаражът, паркомястото и терасата в частната обява: какво се продава и какво се плаща

Колата и балконът в първите редове

Гараж, паркомясто или паркинг споменават 3,7% от частните обяви за продажба и 2% от агенционните. Тераса или балкон: 4,1% срещу 1,9%. Собственикът пише и за двете по-често, съответно 1,9 и 2,2 пъти. Абсолютните бройки обаче са малки: 37 частни обяви с гараж и 41 с тераса. Дяловете изглеждат ниски, защото гледаме само началото на описанието, около 200 знака. Повечето апартаменти в София имат балкон и никой не започва обявата с него. Който го пише в първото изречение, обикновено има нещо повече: голяма тераса, остъклена лоджия, тераса към парк. Гаражът е обратният случай. Ако го има, собственикът го слага отпред, защото знае, че купувачите в Изток или Лозенец питат за него преди всичко друго.

Гаражът в цената или до цената

Колко добавя гаражът? При агенциите обявите са достатъчно, за да сравним обяви с гараж и без гараж в един и същ район и с еднакъв брой стаи. В 62 клетки медианната разлика на квадрат е едва +2,6%, а обявата с гараж е по-скъпа в 38 от тях. В старото строителство числото е почти същото: +2,5% в 28 клетки. Малко е, защото гаражът рядко е вътре в цената на апартамента. Най-често в обявата пише „възможност за гараж“ или „гараж срещу доплащане“, а цената е само за жилището. Тогава думата почти не мести квадратния метър, но мести общата сума с още няколко десетки хиляди евро. Попитайте още при първото обаждане дали гаражът е в цената. Отговорът променя сравнението с всички останали обяви. При частните сравнението не може да се направи: няма достатъчно клетки с обяви от двата вида. Тук се опираме на дяловете и на опита. Собственикът, който продава с гараж, обикновено продава двете заедно и иска обща цена, а когато го продава отделно, го казва чак на огледа.

Терасата, която сваля квадрата

Терасата изглежда като плюс, а в числата излиза леко минус: −2% на квадрат при агенциите, като обявата с тераса е по-скъпа само в 27 от 59 клетки. Обяснението е в площта, не в терасата. В новото строителство голямата тераса влиза в обявената площ, а квадратен метър тераса не струва колкото квадратен метър стая. Цената се дели на повече квадрати и метърът излиза по-евтин. Затова при обява с голяма тераса поискайте разбивката: колко е чистата площ на стаите, колко е терасата и колко са общите части. Как се разминават застроената и чистата площ, разказваме в площта и цената от собственик. В старите блокове пък „тераса“ често значи остъклен и присъединен балкон. Попитайте дали остъкляването е съгласувано и дали стената между балкона и стаята не е махната. Ако е, това е намеса в конструкцията и трябва да има документи за нея.

Документите на гаража и паркомястото

Тук е най-голямата разлика между гараж и паркомясто, и тя не е в размера. Гаражът в сграда обикновено е самостоятелен обект с отделен идентификатор в кадастъра и отделен нотариален акт. Паркомясто в подземен паркинг може да е самостоятелен обект, но често се продава като идеални части от общ гараж с уговорка кое място ползвате. Открито място в двора на кооперацията пък често е само споразумение между съседите. Трите се купуват по различен начин и дават различна сигурност. Кое от трите купувате, проверете по скицата и с нотариуса.

Отделна сделка, отделни разходи

Ако гаражът е отделен обект, той е отделен имот и за данъците. Местният данък при придобиване и нотариалната такса се смятат и за него, вписването също. Често двата обекта се прехвърлят с един нотариален акт, което спестява време и разкарване, но не и данъка. Сметката за всички разходи по покупката сме събрали в разходите при покупка на апартамент. Има и обратният случай: собственикът продава апартамента, а гаража задържа или го продава на друг. Това е законно и никак не е рядкост. Ако гаражът е причината да купите точно тук, впишете го в предварителния договор като част от сделката, с обща цена и с условие двата обекта да се прехвърлят едновременно. Иначе рискувате да купите жилище до гараж, който вече е на някой друг.

Къде гаражът тежи най-много

Стойността на гаража зависи повече от квартала, отколкото от самия гараж. В центъра и в кварталите около него, където улиците са в платените зони за паркиране, а свободно място вечер няма, гаражът е разликата между спокойна вечер и половин час обикаляне. В Оборище или Гоце Делчев купувачите питат за него още преди да питат за етажа. В панелните комплекси картината е друга. Междублоковите пространства дават някакво място, макар и все по-оскъдно, и гаражът е удобство, а не необходимост. В новите затворени комплекси пък паркомястото в подземния паркинг често се купува почти задължително, защото другаде няма къде. Там попитайте колко места има на апартамент и дали всички са продадени: ако са по-малко от жилищата, недостигът ще се плаща от следващия купувач. Каквото и да е, сравнявайте сравнимото. Обява с включен гараж и обява без гараж в един квартал не са една и съща оферта, дори квадратните метри да съвпадат.

Слезте до гаража

Огледът на гаража се пропуска изненадващо често. Купувачите разглеждат апартамента, а гаража виждат на снимка. Слезте. Вижте дали колата влиза, без да прибирате огледалата, колко е стръмна рампата и има ли вода по пода след дъжд. В новите комплекси в Манастирски ливади и Кръстова вада паркингите често са тесни, защото са проектирани по минималните размери, а колоните стоят точно там, където ви трябва да отворите вратата. При терасата погледнете настилката и наклона към отводнителя, а на последен етаж и козирката. Течът от тераса към долния етаж е сред най-честите спорове между съседи и плаща го собственикът на терасата. Кое още обявите премълчават, сме описали в какво пропускат в обявата, а общия ред на сделката без посредник държим в как да купя апартамент от собственик.

Гараж и тераса от собственик: нашата оценка

Често задавани въпроси

Районите, за които стана дума

• кв. Изток€4 027/кв.м
• кв. Лозенец€3 966/кв.м
• кв. Манастирски ливади€2 687/кв.м
• кв. Кръстова вада€2 884/кв.м
• кв. Младост 4€2 422/кв.м
• кв. Витоша€2 474/кв.м
• кв. Гоце Делчев€3 200/кв.м
• кв. Оборище€3 622/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София →

Още от блога

• Площ и цена на кв.мПлощ и цена на квадрат при собственик: малките жилища, кръглите числа и чистата площКолко от малките и големите апартаменти в София се продават от собственик, колко иска той на квадрат и защо 36,2% от частните обяви са с кръгла площ.
• Какво липсва в обяватаНепълната обява: какво пропускат собствениците и какво да попитате по телефонаСамо 47,7% от частните обяви посочват отопление, година, етаж и етажност. Какво липсва най-често, какво да питате и как да напишете обява.
• Ниска или висока сградаКооперация на четири етажа или кула на двадесет: къде са частните обявиЧастните обяви са 5,8% в сградите с 5–8 етажа и 3,5% при 13–16 етажа. Какво значи етажността за цената, асансьора и таксите.
• Спестявате ли комисионатаКомисионата срещу надценката: колко реално спестявате без агенцияКомисиона 2–3% плюс ДДС срещу надценка на частната обява +4% в същия квартал. Сметката с калкулатор и кога наистина спестявате.
• Цена „по X на квадрат“Цена „по X на квадрат“: колко собственици смятат така и какво значи за пазарлъкаПри 9,9% от частните обяви цената на кв.м е кръгли стотици евро, при агенциите 7,2%. Любимите нива са €2 500 и €3 000. По-скъпо ли е така.
• Села и градове около СофияКъщи и апартаменти около София от собственик: къде са и какво да проверитеВ кварталите частните обяви са 5,2%, извън Столична община 12,2%, а при къщите 19,3%. Къде са и какво да проверите при имот в село.
• Къща под наемКъща под наем от собственик: малък пазар под Витоша381 къщи под наем в София и околността, 19,2% от собственик. Пазарът е под Витоша, медианата е около €2 230 на месец.

Наръчници по темата:

• Разходи при покупка
• Капаро и договор
• Как се купува
• Проверка на имот

Всички статии в блога →