Наем по етаж: колко по-малко се иска за партер и последен етаж

Как сравнихме етажите

Етажът е от онези неща, които обявата за наем почти винаги съдържа, защото е задължително поле. Взехме обявите, в които има и етаж, и етажност на сградата, и ги разделихме на три групи. Партер и първи етаж, защото в софийските обяви двете често се смесват. Последен етаж, когато етажът съвпада с етажността. И високо, от осмия нагоре. После сравнихме всяка група с останалите етажи в рамките на една и съща клетка: същият квартал, същият брой стаи, същият тип рекламодател. Агенционен партер срещу агенционен среден етаж, частен партер срещу частен среден етаж. Така не мерим разликата между хазяин и агенция, тя е описана в наема от собственик или агенция. Мерим колко струва самият етаж във всяка от двете групи. Едно предупреждение още отначало. Агенционните клетки за партер са 122, за последен етаж 116. Частните са съответно 14 и 16. Затова за агенциите говорим с числа, а за хазяите говорим за посока и ориентир.

Партерът под наем почти не е по-евтин

Тук данните противоречат на интуицията. В 122 агенционни клетки партерът и първият етаж излизат медианно +1% спрямо по-горните етажи. В 65 клетки са дори по-скъпи. Средната половина от клетките е между −8,7% и +9,8%, тоест разликата е в двете посоки и около нулата. Защо при продажба партерът губи, а при наем не? Купувачът мисли за препродажба след двадесет години. Наемателят мисли за следващите две. Майка с детска количка, възрастен човек, собственик на голямо куче, някой, който мрази асансьори: за тях партерът е предимство. Освен това партерите в новите сгради често идват с малък двор или голяма тераса, а това се плаща и в наема. При хазяите медианата е −3,1%, но от само 14 клетки. Приемете го като ориентир, че частният собственик понякога отбива малко повече. Обикновено защото сам е живял там и знае за влагата в ъгъла.

Последният етаж: единствената отстъпка, на която може да разчитате

При агенциите последният етаж е −4,1% спрямо останалите в същата клетка. По-скъп е само в 43 от 116 клетки. В 37 клетки отстъпката е над десет процента. Тоест брокерите знаят, че последният етаж се дава по-трудно, и го оценяват по-ниско още в обявата. Причините са известни на всеки, който е живял под покрива на панелен блок. През юли е горещо, през януари ъглите са студени, а при силен дъжд гледате тавана. Плюс асансьорът, който на последния етаж ви трябва всеки ден. Не всеки последен етаж е такъв, разбира се. При санирана сграда с нов покрив разликата често изчезва, затова питайте кога е правен покривът. При хазяите медианата е +1,6% от 16 клетки. Ориентир, но интересен. Собственикът не мисли за етажа като за недостатък, защото е свикнал с него. Ако видите частна обява на последен етаж на цената на средните, имате основание да поговорите за цената.

Над осмия етаж

Високият етаж е по-малко ясен случай. При агенциите разликата е −1,6% в 97 клетки, практически шум. Високите етажи са два различни свята: стари панелни блокове с един асансьор за шестдесет апартамента и нови кули с подземен паркинг и гледка. В обявите те се смесват и се неутрализират. При хазяите медианата е −7,6%, но клетките са само 11. Посоката е логична: частният хазяин по-често дава стария блок, а не новата кула. Във високите панели на Младост 4 или Дружба 2 етажът над осмия означава зависимост от асансьора, и собственикът го знае. На огледа на висок етаж направете едно просто нещо. Слезте по стълбите. Ако асансьорът спре за седмица, вие ще ги изкачвате всеки ден, с покупки.

Колко прави това в евро

При наем от €700, колкото е медианата на агенционните обяви, отстъпката за последен етаж е около €29 на месец, или €348 на година. Не е много, но е повече, отколкото повечето хора успяват да договорят с пазарлък. За партера сметката е почти нула, затова не влизайте в разговора с аргумента „ама то е партер“. На наемния пазар той не работи. Как тогава да ползвате етажа в пазарлъка? Не като абстрактен недостатък, а като конкретен разход или неудобство. „Покривът не е ремонтиран, през лятото ще ми трябва втори климатик“ звучи по-сериозно от „последен етаж е“. „Асансьорът е от седемдесетте и спира“ е по-силно от „високо е“. Хазяинът, който сам е живял в жилището, знае, че сте прави, и обикновено отстъпва с двадесет-тридесет евро, или поема нещо друго: климатика, мрежите против комари, решетките. Понякога това е по-добрата сделка от отстъпката в наема, защото остава в жилището и след като се изнесете. Има и друг начин да погледнете на числото. Ако за същите пари можете да изберете последен етаж в санирана сграда или среден етаж в несанирана, първият често е по-добрата сделка. Покривът е ремонтиран, фасадата е топла, а наемът още носи отстъпката от старата репутация на етажа. Същата логика при покупка, с по-големите отстъпки там, е описана в партера и последния етаж при продажба.

Какво да договорите заради етажа

Етажът определя какво може да се счупи. На партера това са влага, мазе, решетки и шум от входа. На последния етаж са покривът и топлината. Затова договорът за наем трябва да казва ясно кой какво поема. Обикновено ремонтът на покрива и общите части е работа на собственика и етажната собственост, а не на наемателя, но запишете как ще съобщавате за теч и в какъв срок хазяинът реагира. Опишете състоянието на таваните и ъглите в протокола при нанасяне, със снимки. Ако има стари петна от теч, нека са в протокола, за да не се спори за тях при напускане. Готови клаузи има в договора за наем от собственик, а пълният списък за огледа е в огледа на апартамент.

Етажът при наем: нашата оценка

Често задавани въпроси

Районите, за които стана дума

• кв. Младост 4€2 422/кв.м
• кв. Дружба 2€2 425/кв.м
• кв. Люлин 3€2 328/кв.м
• кв. Надежда 2€2 386/кв.м
• кв. Гео Милев€3 310/кв.м
• кв. Център€3 214/кв.м
• кв. Красно село€2 859/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София →

Още от блога

• Наем: хазяин или агенцияНаем от собственик или от агенция: една и съща квартира, две сметкиСравнихме 7 988 обяви за наем в София в един и същ квартал и при същия брой стаи. Хазяинът иска с 2,4% по-малко, а комисионата отпада.
• Партер и последен етажПартер и последен етаж от собственик: отстъпката в цифри и какво да проверитеКолко по-евтино се продават апартаменти на партер и последен етаж в София при агенция и при собственик, и какво да проверите на огледа.
• Наем на квадратен метърНаем на квадратен метър: защо малкото жилище е най-скъпоНаемът на кв.м в София е €9,4 при хазяите и €9,7 при агенциите. Малкото жилище е най-скъпо на квадрат, при голямото хазяинът иска по-малко.
• „Без комисиона“ при наемКомисиона при наем: защо „без комисиона“ най-често го пише агенцияСамо 2,5% от обявите за наем в София пишат „без комисиона“ и 88,7% от тях са на агенции. Кой плаща, защо са по-евтини и какво да не давате.
• Без асансьорБез асансьор: високият етаж в ниската стара сградаВ старите сгради до 5 етажа агенциите отбиват около 2,3% за 4-ти етаж и нагоре. Колко са частните обяви там и кой може да живее без асансьор.
• Твърде евтини обявиПодозрително евтини обяви за апартамент: колко са, кой ги пуска и какво да проверитеСамо 1,1% от обявите искат под 60% от медианата на квадрат в своя квартал. Кой ги публикува, защо са евтини и какво да проверите преди да платите.
• Ново от частно лицеНово строителство от частно лице: препродажбата „на зелено“ отблизо245 частни обяви за ново строителство в София. В един и същ квартал те са с +12,4% спрямо строителя. Кога има смисъл и какви са рисковете.

Наръчници по темата:

• Под наем от собственик
• Договор за наем
• Чеклист за оглед
• Квартири от собственик

Всички статии в блога →