Блог · 17 октомври 2026 г. · данни от 26 362 обяви

Хазяи и частни продавачи: в кои квартали собственикът отдава сам, но не продава сам

Един и същи човек, който спокойно дава апартамента си под наем без брокер, когато реши да го продава, често звъни на агенция. Поне така изглеждат числата. В целия град частните обяви за наем са 13,4%, а за продажба 5,4%. Сравнихме двата дяла квартал по квартал и разликата се оказа почти навсякъде в една и съща посока, но не навсякъде еднакво голяма.

13,4%частни обяви при наемите в София

5,4%частни обяви при продажбите

55 от 63квартала, в които хазяите са повече от частните продавачи

1 072частни обяви за наем, повече от частните за продажба като брой

Заявка без агенция Кварталите на София

Две числа за един квартал

За всеки квартал с поне 40 обяви за продажба и поне 30 за наем сметнахме два дяла: колко от продажбите са частни и колко от наемите са частни. Такива квартали са 63. Разликата между двата дяла (в процентни пунктове) показва колко повече собственици отдават сами, отколкото продават сами. Абсолютните числа са показателни сами по себе си. Обявите за наем в скрейпа са 7 988, тези за продажба 18 374, повече от два пъти повече. Въпреки това частните обяви за наем са 1 072, а частните за продажба 989. Хазяите са повече от частните продавачи дори като брой, при два пъти по-малък пазар. Дали обявата е частна, оценяваме по телефона и по думите в текста. Голяма агенция може да има отделен телефон за всеки брокер, затова и двата дяла са оценка. Методът е един и същ за продажбите и за наемите, така че сравнението помежду им е честно. Повече за метода има в колко са частните обяви.

Частни обяви в целия град

Наеми13,4%

1 072 частни от 7 988 обяви за наем

срещу

Продажби5,4%

989 частни от 18 374 обяви за продажба

imot.bg, септември 2026. Оценка по телефона и текста на обявата.

Почти навсякъде в една посока

В 55 от 63 квартала (87,3%) делът на хазяите е по-висок от дела на частните продавачи. В останалите 8 е по-нисък или равен. За град, в който кварталите се различават по всичко, това е рядко еднородна картина. Колко по-висок? Средно за града хазяите са 2,5 пъти по-чести от частните продавачи. В квартала с най-голяма разлика, Надежда 2, частните наеми са 29,2%, а частните продажби 6,5%. Това е около 4,5 пъти. Следват Младост 3 (23% срещу 2,8%) и Обеля 2 (22,9% срещу 5,8%). Обърнете внимание, че тези квартали са големи пазари за продажба: в Надежда 2 са 186 обяви, в Младост 3 180. Ниският частен дял при продажбите не е от малка извадка. В Дружба 1 от 519 обяви за продажба частните са едва 2,3%, а при наемите 15,3%.

Разлика между дела на хазяите и дела на частните продавачи, процентни пунктове

Надежда 2+22,7%
Младост 3+20,2%
Обеля 2+17,1%
Разсадника+15,7%
Люлин 3+15,7%
Надежда 1+14,7%
Люлин 10+13,5%
Люлин 7−6,9%
Медицинска академия−5,9%
Мусагеница−2,8%
Зона Б-5−2,4%

Дял на частните наеми минус дял на частните продажби в квартала. Показани са кварталите с най-голяма разлика в двете посоки. Стойностите са процентни пунктове.

Кварталите, в които е обратното

Изключенията са малко и са поучителни. В Люлин 7 частните продажби са 13,6%, а частните наеми 6,7%. Но наемите там са само 30 и пазарът под наем е в малко ръце (вижте кварталите под наем с малко телефони). В Медицинска академия е обратното: обявите за наем са 188, повече от продажбите (75), а частните наеми са 10,1% срещу 16% при продажбите. Около нулата са Гоце Делчев (продажби 9,8%, наеми 8,1%) и Иван Вазов (15,4% и 14,8%). В Иван Вазов обявите за наем (115) са повече от тези за продажба (52), подобно на Медицинска академия. Там, където наемът е основният пазар, вероятно агенциите го обработват по-активно и хазяинът не изпъква. В Гоце Делчев съотношението е обратно (205 продажби, 124 наема), така че това обяснение не покрива всички случаи.

Кварталите с най-голяма разлика в полза на хазяите
Квартал	Частни продажби	Частни наеми	Обяви продажба / наем
Надежда 2	6,5%	29,2%	186 / 65
Младост 3	2,8%	23%	180 / 61
Обеля 2	5,8%	22,9%	189 / 35
Разсадника	5,4%	21,1%	56 / 38
Люлин 3	10,1%	25,8%	79 / 31
Надежда 1	4,2%	18,9%	143 / 53
Люлин 10	2,6%	16,1%	230 / 56
Овча купел 1	2,3%	15,5%	310 / 58

Защо собственикът отдава сам, но продава с брокер

Тук данните спират и започват предположенията. Ето няколко, които пасват на числата, но не сме ги мерили. Продажбата е една голяма сделка с документи, нотариус и кредит на купувача. Много хора я правят веднъж в живота и предпочитат някой да води процеса. Наемът е малка, повтаряща се сделка. Който е отдал два пъти, третия път вече не вижда смисъл да плаща посредник. Второто е сметката на самите агенции. Комисионата при продажба обикновено е процент от цената, а при наем е част от един месечен наем. За брокера едно жилище за продажба струва колкото няколко отдавания. Логично е агенциите да търсят по-активно продавачите и да оставят част от наемите на хазяите. Третото е съставът на продажбите. В кварталите с много ново строителство голяма част от обявите за продажба са на строители и агенции, а частните продавачи на стари жилища потъват в тях. Наемите в същите квартали вероятно са по-често от хора, които са купили отдавна или са купили за отдаване. Колко често един телефон продава и отдава едновременно, проследихме в продава и отдава от един телефон.

Ако в квартала има много частни продавачи, има ли и много хазяи?

Очаквахме силна връзка: квартал, в който собствениците продават сами, би трябвало и да отдава сам. Корелацията между двата дяла за 63 квартала обаче е само 0,15. Това значи, че делът на частните продавачи обяснява около 2% от разликите в дела на хазяите. Почти нищо. Практическият смисъл е, че списъците с „частни квартали“ за покупка и за наем са различни. Ако търсите да купите без посредник, гледайте кварталите с частни продавачи. Ако търсите наем от хазяин, гледайте списъка за наемите. Да пренасяте единия върху другия не работи. Надежда 2 е най-ясният пример: частните продажби там са 6,5%, близо до средното за града, а частните наеми 29,2%, най-високият дял сред сравнените квартали. Купувач, който гледа само списъка за продажбите, няма да забележи, че кварталът е силно хазяйски. В Люлин 3 и двата дяла са високи (10,1% и 25,8%), но това е по-скоро изключение.

В колко квартала хазяите са повече от частните продавачи

87,3% от 63 квартала с поне 40 продажби и 30 наема

Сравнение на дела на частните обяви при наемите и при продажбите в един и същи квартал.

Какво да вземете от това

Ако наемате, шансът да попаднете директно на собственик е около 2,5 пъти по-висок, отколкото ако купувате. Използвайте го: филтрирайте по частни, звънете рано, питайте за документа за собственост на огледа. Частните обяви за наем са в апартаментите под наем от собственик. Ако купувате в квартал като Надежда 2 или Овча купел 1, където частните продажби са малко (2,3% в Овча купел 1), но хазяите са много (15,5%), има един непряк път. Собственикът, който днес отдава, утре може да продава. Хазяинът, с когото сте в добри отношения, може да предложи жилището първо на наемателя. Това не е стратегия, на която да разчитате, и не сме го мерили, но не пречи да попитате. Ако вървите по пътя на покупката от собственик, започнете от как да купите апартамент от собственик.

Проверете се: хазяи и продавачи

1. Къде частните обяви са по-чести в София?

2. В колко квартала хазяите са повече от частните продавачи?

3. Предсказва ли делът на частните продавачи дела на хазяите?

Хазяи и продавачи по квартали: нашата оценка

2,8от 5

Да търсите собственик, а не брокер, при наем и при покупка в един квартал
Редакционна оценка на „Апартамент от Собственик“ по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.

Шанс за хазяин при наем4
13,4% от наемите в града са частни.
Шанс за собственик при покупка1,5
Само 5,4% от продажбите са частни.
Еднородност по квартали4
В 55 от 63 квартала посоката е една и съща.
Пренос между двата пазара1
Корелацията е 0,15: частният квартал за покупка не е частен за наем.
Надеждност на сравнението3,5
Методът е еднакъв за двата пазара, а кварталите са с достатъчно обяви.
Обяснение на разликата2
Причините са правдоподобни предположения, не измерени факти.
Голяма разлика в спалните квартали3,5
Надежда 2, Младост 3 и Обеля 2 водят с поне 17,1 пункта.
Полза за купувача2,5
Хазяинът, който днес отдава, е възможен продавач утре, но на това не се разчита.

Хазяите са повече от частните продавачи почти във всеки квартал, а връзката между двата дяла е слаба. Търсете по отделни списъци за наем и за покупка и използвайте по-високия шанс при наема.

Искате само частни оферти, без агенции?

Филтрираме обявите по телефон и текст, за да отсеем агенциите. Вие получавате само обяви, зад които по всичко личи, че стои собственикът — и списък с въпросите, които да му зададете.

Работим по квартал и бюджет
Не сме агенция и не взимаме комисиона
Две минути за попълване

Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Повече ли са обявите от собственик при наемите, отколкото при продажбите?

Да. Частните наеми са 13,4%, частните продажби 5,4%. Като брой частните обяви за наем са 1 072, за продажба 989.

В кой квартал има най-много хазяи спрямо частните продавачи?

В Надежда 2: 29,2% от наемите срещу 6,5% от продажбите. Следват Младост 3 и Обеля 2.

Има ли квартали, в които собствениците продават повече, отколкото отдават сами?

Малко: в 8 от 63 квартала. Най-голяма е обратната разлика в Люлин 7 и Медицинска академия.

Защо собствениците продават с агенция, но отдават сами?

Не сме го мерили. Правдоподобно е, защото продажбата е голяма и рядка сделка, а наемът се повтаря и хората се научават да го правят сами.

Ако в квартала има много частни продавачи, има ли и много хазяи?

Почти не: корелацията между двата дяла е 0,15.

Колко квартала сравнихте?

63 квартала с поне 40 обяви за продажба и поне 30 за наем, imot.bg, септември 2026.

Как се разпознава частна обява?

По телефона (колко обяви има в целия масив) и по думите в текста. Това е оценка: голяма агенция понякога дава отделен номер на всеки брокер.

Мога ли да купя жилището, което наемам?

Понякога собственикът предлага първо на наемателя. Ако се стигне дотам, проверете имота и документите така, както при всяка покупка.

Районите, за които стана дума

Всички 136 квартала → · Села и градове около София →

Още от блога

Наръчници по темата:

Всички статии в блога →

Числата са от собствено преброяване на 18 374 обяви за продажба и 7 988 обяви за наем в София и околността (imot.bg, септември 2026). Кой стои зад обявата (собственик, агенция или строител) определяме по това колко пъти телефонът се среща в целия масив и по формулировките в текста, затова делът на частните обяви е оценка, а не официална статистика. Цените са офертни, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район и със същия брой стаи. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.