Баня, спалня, ремонт: с какви думи дава под наем хазяинът
Какво сравнихме и коя дума не броим
Скрейпът пази само първите около двеста знака от всяка обява. Колкото и малко да е, това е текстът, който виждате в списъка с резултати. Взехме думите с поне четири букви, махнахме служебните и за всяка дума преброихме в какъв дял от обявите се среща. Едната група са частните обяви за наем по нашата оценка, другата са обявите от телефони с двадесет и повече квартири, които почти сигурно са на агенции. Подредихме думите не по честота, а по това колко по-често се появяват в едната група спрямо другата. Редките думи, срещани в шепа обяви, отпаднаха, защото при тях една случайност дава огромно съотношение. Отпаднаха и две думи, които са начело на списъка, но не казват нищо ново: „собственик“ (7,5% при частните) и „отдавам“ (4,3%). Те са сред белезите, по които изобщо определяме една обява като частна, така че да ги броим за находка би било кръгово. Как точно разделяме обявите на частни и агенционни и защо това е оценка, а не сигурност, е описано в колко са частните обяви. Тук ни интересува само езикът.
Хазяинът описва какво има вътре
Частната обява за наем звучи като опис, направен от човек, който сам е чистил банята. „Ремонт“ се среща в 6,2% от частните обяви и в 0,7% от брокерските, около 8,9 пъти по-често. Обикновено е във формулата „след ремонт“, защото и „след“ е високо в списъка: 7,1% срещу 0,8%. „Баня“ е в 4% срещу 0,4%, „спалня“ в 3,8% срещу 0,5%. Втората група са думите за усещане: „топъл“ (3,9% срещу 0,4%), „слънчев“, „прекрасен“, „отличен“. Хазяинът е прекарал зими в апартамента и знае, че е топъл. Брокерът го е видял веднъж, при снимките. Това не прави думата вярна, но я прави проверима: попитайте за сметките за отопление през януари и ще разберете дали „топъл“ е опит или реклама. Третата група е мястото в сградата: „етаж“ е в 4,8% от частните обяви срещу 0,9%, „намира“ (най-често „намира се на“) в 8% срещу 1,4%. Собственикът започва от входа и се качва нагоре. Агенцията, както ще видим, започва от картата на града.
- „ремонт“6,2% срещу 0,7%
- „баня“4% срещу 0,4%
- „спалня“3,8% срещу 0,5%
- „дневна“3,2% срещу 0,3%
- „топъл“3,9% срещу 0,4%
- „слънчев“3,4% срещу 0,7%
- „непреходен“2,7% срещу 0,5%
- „кухненски“2,4% срещу 0,4%
- „прекрасен“2% срещу 0,4%
Дял от обявите за наем, в чието начало се среща думата: 1 072 частни срещу 3 594 обяви от телефони с 20+ наема. Първите около 200 знака, imot.bg, септември 2026.
При продажбите е обратното
Тук идва изненадата. В статията за думите на собственика при продажба „дневна“, „състоящ се“ и „кухненски бокс“ бяха брокерски думи. Описът на разпределението беше шаблонът на агенцията. При наемите същите думи минават на другата страна. „Дневна“ в обявите за продажба е в 2% от частните и в 7,4% от брокерските. В обявите за наем е в 3,2% от частните и само в 0,3% от брокерските. „Състоящ“ и „кухненски“ правят същия обрат. Хазяинът, който дава жилището си, изрежда стаите. Брокерът по наемите не го прави. Дали защото при десетки квартири описът на всяка стая не си струва труда, не знаем: това е предположение, не измерване. Едно е сигурно: правилото „изрежда стаите, значи е брокер“, което работи при покупката, при наема ще ви подведе.
| Дума | Продажба: частни | Продажба: брокерски | Наем: частни | Наем: брокерски |
|---|---|---|---|---|
| „дневна“ | 2% | 7,4% | 3,2% | 0,3% |
| „състоящ“ | 1,7% | 4,7% | 2,3% | 0,3% |
| „кухненски“ | 1,9% | 4,4% | 2,4% | 0,4% |
| „ремонт“ | 4,9% | 0,7% | 6,2% | 0,7% |
Брокерът започва с квартала и броя стаи
Брокерската обява за наем отваря с адреса. „Младост“ е в 7,9% от обявите на големите телефони и в 2% от частните, около 4 пъти по-често. Същото важи в по-малък мащаб за „Оборище“, „Кръстова вада“, „Манастирски ливади“, „Овча купел“, „Дружба“ и „Борово“. Името на квартала стои отпред, вероятно защото така брокерът различава десетките си обяви. Хазяинът също е посочил квартала, но в полето за адрес, и рядко го повтаря в текста. След квартала идва типът: „двустаен“ е в 31,1% от брокерските обяви срещу 21,5% от частните, „едностаен“ в 5,4% срещу 2,3%. „Минути“ (от метрото, от НДК, от парка) е в 2,8% срещу 1,2%. И, разбира се, „комисионна“: 3,5% срещу 1,3%. Колко струва тя и кога наистина я няма, сме сметнали в комисионата при наем. Ако търсите в Младост 1 или в Кръстова вада, обърнете внимание на първите думи в списъка с резултати. Обява, която започва с името на квартала и броя стаи, по-вероятно е брокерска. Обява, която започва с ремонта и банята, по-вероятно е частна.
- „младост“7,9% срещу 2%
- „комисионна“3,5% срещу 1,3%
- „едностаен“5,4% срещу 2,3%
- „минути“2,8% срещу 1,2%
- „студентски“1,7% срещу 0,7%
- „стилен“2,2% срещу 1,2%
- „оборище“1,4% срещу 0,7%
- „жилище“4,1% срещу 2,3%
- „офертата“1,5% срещу 0,9%
Дял от обявите на телефони с 20+ наема срещу дял от частните обяви за наем. Същите първи 200 знака.
Удивителните и дължината
При продажбите брокерите слагаха повече удивителни знаци. При наемите е наобратно: удивителен знак има в 13,2% от частните обяви и в 10,4% от брокерските. За сравнение, при продажбите делът беше 18,7% при частните и 26,6% при големите телефони. Хазяинът, който иска да намери наемател до първо число, понякога пише като на табло във входа. Дължината е почти еднаква. В началото на частната обява има медианно 9 значими думи, в брокерската 8. Разликата не е колко пише човек, а за какво.
Дял от обявите с поне един удивителен знак в първите около 200 знака. Продажбите са от отделната ни статия за думите на собственика.
Какво да питате, когато вдигнат
Думите са подсказка, а не доказателство. Агент, който е чел достатъчно частни обяви, може да напише „след ремонт, топъл, слънчев“. Затова използвайте езика като повод за въпроси, не като присъда. Ако обявата казва „след ремонт“, попитайте кога и какво е правено: само боя или и баня, и ел. инсталация. Ако казва „топъл“, попитайте колко е била сметката за парно или ток през януари. Ако започва с квартала и броя стаи, попитайте директно: „Вие ли сте собственикът, или сте посредник?“ Честният брокер ще ви каже, а това определя дали ще плащате комисиона. На огледа помолете да видите документа за собственост или поне лична карта и сравнете имената. Как изглеждат типичните схеми с фалшиви хазяи и предплатени огледи, сме описали в измамите с обяви от собственик. Ако търсите стая или едностаен близо до университет, ще срещнете думата „студентски“ по-често при брокерите: 1,7% срещу 0,7%. Повече за този пазар има в студентските квартири от хазяин, а какво да впишете в договора, след като се разберете, в договора за наем от собственик.
Познайте кой е писал
Три измислени начала на обяви за наем, написани в стила на двете групи от данните. Опитайте да познаете автора, после проверете обяснението.
1. „Отдава се двустаен след основен ремонт, нова баня, топъл и слънчев, 5-и етаж.“
„Ремонт“, „баня“, „топъл“ и „слънчев“ са от частната страна на списъка: „баня“ се среща около 10 пъти по-често при хазяите.
2. „Младост, двустаен, на 5 минути от метро, без комисионна за наемателя.“
Квартал, тип, „минути“ и „комисионна“ са брокерският шаблон. „Без комисионна“ не значи „без посредник“.
3. „Стилен едностаен в Оборище, отлична оферта.“
„Стилен“, „едностаен“, името на квартала и „офертата“ са в брокерската половина на списъка.
Колко казва езикът на обявата за наем: нашата оценка
Думите в частните обяви за наем
Редакционна оценка на „Апартамент от Собственик“ по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.
- Конкретност за жилището4,5
Баня, спалня и ремонт са в частните обяви многократно по-често.
- Информация за мястото2,5
Хазяинът рядко повтаря квартала в текста, разчита на полето за адрес.
- Проверимост на думите3,5
„Топъл“ и „след ремонт“ се проверяват със сметки и въпроси.
- Надеждност като белег на хазяин3
Описът на стаите при наем е частен белег, при продажба обратното.
- Яснота за комисионата2
„Комисионна“ е в 3,5% от брокерските обяви и рядко при частните.
- Тон без реклама3
Удивителни има в 13,2% от частните обяви, повече от при брокерите.
- Дължина на началото3,5
Медианно 9 значими думи срещу 8, почти еднакво.
- Полза от разговор по телефона4,5
Пет въпроса изясняват повече от всяка дума в обявата.
Хазяинът пише за банята, ремонта и топлината, брокерът за квартала, броя стаи и комисионата. Обратното на продажбите, където описът на стаите е брокерски. Ползвайте думите като въпроси към човека отсреща, не като доказателство кой е той.
Собственик сте и продавате или отдавате сами?
Ако сте собственик, пак ни пишете: ще ви кажем на каква цена стои районът в момента и как да пуснете обявата така, че да не ви звънят само брокери.
- Съвпадения по стаи, етаж и бюджет
- Работим по квартал и бюджет
- Данните ви не отиват при брокери
Често задавани въпроси
Как да позная дали обявата за наем е от хазяин?
По-често започва с жилището: ремонт, баня, спалня. „Ремонт“ е в 6,2% от частните обяви и в 0,7% от брокерските. Сигурно е само ако попитате и видите документ за собственост.
Защо брокерските обяви започват с името на квартала?
Вероятно защото агенцията подрежда много обяви наведнъж. „Младост“ е в 7,9% от брокерските обяви за наем и в 2% от частните.
„Без комисионна“ значи ли, че е от собственик?
Не. Думата „комисионна“ е по-честа в брокерските обяви, 3,5% срещу 1,3%. Често означава, че комисионата я плаща хазяинът.
Описът на стаите белег на агенция ли е?
При продажба да, при наем обратното. „Дневна“ е в 3,2% от частните обяви за наем и в 0,3% от брокерските.
Какво да питам хазяина по телефона?
Дали е собственик, има ли комисиона, какво и кога е ремонтирано, колко е сметката за отопление през зимата и какъв е точният адрес.
Удивителните знаци издават ли брокера?
При наемите не. Удивителен знак има в 13,2% от частните и в 10,4% от брокерските обяви.
Колко текст виждате в списъка с обяви?
Около първите двеста знака. Затова сравнихме само тях: те решават дали ще отворите обявата.
Мога ли да платя капаро за квартира, преди да я видя?
Не го правете. Плащайте депозит само след оглед, срещу подписан договор и разписка, след като сте сверили имената в документа за собственост.
Още от блога
- Думите в частната обяваТухла, мазе, ремонт: с какви думи пише собственикът и с какви брокерътСравнихме началото на 989 частни обяви и 8 752 от телефони с 20+ обяви. Собственикът пише „тухла“, „мазе“, „ремонт“, брокерът изрежда стаите.
- „Без комисиона“ при наемКомисиона при наем: защо „без комисиона“ най-често го пише агенцияСамо 2,5% от обявите за наем в София пишат „без комисиона“ и 88,7% от тях са на агенции. Кой плаща, защо са по-евтини и какво да не давате.
- Наем: хазяин или агенцияНаем от собственик или от агенция: една и съща квартира, две сметкиСравнихме 7 988 обяви за наем в София в един и същ квартал и при същия брой стаи. Хазяинът иска с 2,4% по-малко, а комисионата отпада.
- Студентски квартириКвартира за студент без брокер: къде хазяите са най-малкоОколо университетите частните обяви за стая и едностаен са 12,2%, другаде 15,1%. В Студентски град 8,2%. Къде да търсите хазяин.
- Ново от частно лицеНово строителство от частно лице: препродажбата „на зелено“ отблизо245 частни обяви за ново строителство в София. В един и същ квартал те са с +12,4% спрямо строителя. Кога има смисъл и какви са рисковете.
- Квартал с един брокерКвартал с един брокер: когато три телефона държат половината пазарВ средния квартал на София 3 телефона държат 20% от обявите за продажба. Къде са над една трета и какво значи това за купувача.
- Семейство под наемСемейство под наем: паркове, площадки, детски градини и хазяи по кварталиВ третината квартали с най-много паркове, площадки и детски градини наемът е €700, в най-бедната €660. Делът на хазяите почти не зависи от това.
Наръчници по темата:
Числата са от собствено преброяване на 18 374 обяви за продажба и 7 988 обяви за наем в София и околността (imot.bg, септември 2026). Кой стои зад обявата (собственик, агенция или строител) определяме по това колко пъти телефонът се среща в целия масив и по формулировките в текста, затова делът на частните обяви е оценка, а не официална статистика. Цените са офертни, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район и със същия брой стаи. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.