Спирки, трамваи, метро и обявите от собственик: какво се променя и какво не

Как превърнахме спирките в едно число

От OpenStreetMap взехме три вида точки: автобусни спирки, трамвайни спирки и входове на метро. Не са равностойни. Една трамвайна спирка често обслужва повече хора и по-честа линия от крайна автобусна, а метростанцията е друга категория. Затова броим трамвайната спирка два пъти, а входа на метро пет пъти. Теглата са наш избор, груб и нарочно прост, не официална методика. Сборът се дели на площта на квартала в квадратни километри. В сравнението влизат само квартали с поне 30 обяви за продажба и известна граница: 67 на брой. Подредихме ги и ги разделихме на три равни групи. За всяка гледаме медианния дял на частните обяви и медианната цена на квадрат. Делът на частните е оценка, не преброяване на нотариални актове. Класифицираме по честотата на телефона в целия масив и по думите в текста. Как изглежда разликата между собственик и брокер в самата обява, описахме в как да познаем агенция.

Третините растат, корелацията е нула. Как става

Погледнете графиката: 4,5%, 5,8%, 6,6%. Изглежда като стълба. А корелацията между двете величини за всички квартали е −0,02, практически нулева. Двете числа не си противоречат, просто мерят различни неща. Медианата на третината пита за „типичния“ квартал в групата и не се впечатлява от крайностите. Корелацията гледа всеки квартал поотделно и е чувствителна към тях. А крайности тук има. Хладилника излиза с 144,4 точки на кв.км, защото е малък (около 0,18 кв.км), а ние делим на площта. В най-гъстата десетка са и Надежда 4 с 1,1% частни обяви, Обеля 1 с 0,8% и Левски В с 1,3%. До тях стои Гео Милев с 9,3%. С други думи, в десетте квартала с най-много спирки делът на частните варира от 0,8% до 9,3%. Средно излиза 4,5%, а за осемте с най-малко спирки 4,7%. Това е практически едно и също. Стълбата в третините е по-скоро ефект на средните квартали, отколкото правило за целия град.

Цената реагира, но слабо

Медианата на квадрат в най-гъстата третина е €2 668/кв.м, в най-рядката €2 510/кв.м. Разликата е +6,3%. Корелацията между спирките и цената е 0,15: гъстотата на транспорта обяснява около 2% от разликите в цената между кварталите. За сравнение, при магазините и аптеките в същата поредица връзката с цената е няколко пъти по-силна. Защо толкова малко? Защото голяма част от горната десетка са големи жилищни комплекси, а не най-скъпите места. Обеля 2 е в горната десетка с 39,1 точки на кв.км и медиана €1 883/кв.м. Изток е сред най-бедните на спирки по картата (6,9 на кв.км), а медианата там е €4 027/кв.м, +113,9% спрямо Обеля 2. Там и частните обяви са 10,9%, около 2 пъти над средното за града. Изводът за купувача е прост. На ниво квартал пазарът почти не плаща за гъстотата на спирките, затова не приемайте „до спирка“ в обявата като довод за по-висока цена.

Къде спирките са гъсти и къде редки

Десетте квартала с най-много спирки на квадрат са средно на 4,5 км от центъра, осемте с най-малко на 5,9 км. Разликата не е голяма. По-голяма е разликата в площта: средно 0,62 кв.км за горната десетка срещу 2,56 кв.км за долната осмица. Най-ниско в класацията са Драгалевци (2,1 на кв.км), Симеоново (6,5) и Кръстова вада (4,9). Това са квартали с много квадратни километри и малко застрояване в част от тях, затова гъстотата пада, дори линиите да минават по главните улици. В обявите за продажба там делът на новото строителство е висок: средно 73,3% за осемте с най-малко спирки срещу 63,2% за десетте с най-много. Правдоподобно е новите комплекси да растат по-бързо от мрежата на градския транспорт, но това не сме го мерили. Проверете го за конкретния адрес: колко метра има от входа до най-близката спирка, а не от квартала изобщо. Вътре в горната група също има разлики. Банишора е с 20 автобусни и 8 трамвайни спирки по картата и вход на метро, 500 обяви и само 3,6% частни, като 77% от обявите са в ново строителство. Красна поляна 2 е с 39,3 точки на кв.км и 8,8% частни, над градския дял. Двата квартала имат сходна мрежа и съвсем различен продавач. Ако търсите собственик, спирките не са филтърът, който ще ви доведе до него. За метрото поотделно, без автобусите и трамваите, вижте метрото и частните обяви. А как делът на собствениците се мени с разстоянието от центъра, независимо от транспорта, сме описали в разстоянието от центъра.

Как да проверите пътуването сами

Картата брои спирки, не минути. А минутите са това, което ще плащате всеки ден. Изберете адреса, който ви трябва най-често: работа, училище, родители. Пуснете маршрута в приложение за градски транспорт за делничен ден в 8:00 и за връщане в 18:00. После го минете поне веднъж наживо в същия час. Гледайте три неща. Колко е пешеходната част до спирката, защото 900 метра през кал или по тротоар без осветление не са същото като 900 метра по булевард. Колко прекачвания има. И колко често идва линията, а не само дали я има. Ако се връщате късно, проверете до колко часа вървят линиите и дали има нощна линия наблизо. Разписанията се менят, затова гледайте актуалното.

Какво да питате собственика

Тук частната обява има едно малко предимство. Собственикът, който е живял в жилището, знае неща, които няма да прочетете никъде: колко пълен е трамваят в 7:40, дали автобусът минава навреме през зимата, колко е опашката на светофара. Брокерът може и да не ги знае, ако не пътува оттам. Попитайте директно и слушайте за подробностите, не за общото „всичко е наблизо“. Попитайте и как е било с транспорта през годините. Ако линия е спирана или пренасочвана заради ремонт, той ще помни. На огледа погледнете и обратната страна: близката трамвайна линия е удобство, но и шум и вибрации, особено на ниските етажи. Какво още да видите на място, има в огледа на апартамент, а стъпките на сделката без посредник в как да купя апартамент от собственик. Ако за вас по-важно от спирката е какво има около нея вечер, продължете със заведенията и частните обяви. Там картината е различна: цената реагира по-силно, а тишината става отделна тема.

Квартал с много спирки, купуван от собственик: нашата оценка

Често задавани въпроси

Кварталите от статията

• кв. Хладилника€3 571/кв.м
• кв. Банишора€2 428/кв.м
• кв. Надежда 4€2 293/кв.м
• кв. Обеля 2€1 883/кв.м
• кв. Гео Милев€3 310/кв.м
• кв. Изток€4 027/кв.м
• кв. Драгалевци€2 734/кв.м
• кв. Симеоново€2 721/кв.м
• кв. Кръстова вада€2 884/кв.м
• кв. Красна поляна 2€2 285/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София →

Още от блога

• Заведения и частни обявиРесторанти, барове и кафенета до вкъщи: частните обяви и цената на тишинатаВ най-тихата третина квартали частните обяви са 4,2%, в средната 6,5%, в най-оживената 7%. Цената расте по-ясно: +20,5%.
• Метрото и частните обявиАпартамент до метро от собственик: метрото не носи повече частни обяви, а по-висока ценаЧастните обяви са 5,4% в кварталите с метро и 5,1% без. Разликата е в цената: собственикът до метрото иска 5,1% повече от агенцията.
• Разстояние от центъраКолко далеч от центъра продават собственицитеНа 2–4 км от центъра частните обяви са 8,2%, най-много от всички пръстени. Как се менят делът и цената на собственика с разстоянието.
• Наем без колаНаем без кола: градският транспорт, наемите и хазяите по кварталиГъстотата на спирките почти не мени наема: €700 в най-слабо обслужените квартали и €700 в най-гъстите. Хазяите са 17,3% там, където спирките са най-много.
• Фалшивият собственикФалшивият собственик: колко обяви „от собственик“ всъщност са на посредник137 обяви за продажба пишат „от собственик“ или „частно лице“. 19% от тях идват от телефон с поне 6 обяви. При наемите: 0%.
• Гараж и терасаГаражът, паркомястото и терасата в частната обява: какво се продава и какво се плащаГараж споменават 3,7% от частните обяви, тераса или балкон 4,1%. Колко добавят към цената и какви документи да поискате за гаража.
• Мезонет и мансардаМезонет и мансарда: квадратите под скосения таванАгенциите продават мезонетите с 5,6% по-ниска цена на кв.м в същия квартал. Колко често ги предлагат собственици и какво да проверите под покрива.

Наръчници по темата:

• Чеклист за оглед
• Как се купува
• Продажба от собственик
• Евтини от собственик

Всички статии в блога →