Колко се разминават цените на собствениците в един квартал

Какво наричаме коридор

Вземете всички обяви за двустайни в един квартал и ги подредете по цена на квадратен метър. Махнете най-евтината четвърт и най-скъпата четвърт. Остава средната половина, и разликата между нейния най-евтин и най-скъп квадрат, разделена на медианата, е ширината на коридора. Статистиците го наричат интерквартилен размах. Ние ще го наричаме коридор, защото така се използва на практика: всичко вътре е „нормално за квартала“, всичко извън него иска обяснение. Коридор от 20% при медиана €2 500/кв.м значи, че средната половина от обявите е между около €2 250 и €2 750. Изчислихме го поотделно за частните и за агенционните обяви във всяка клетка (квартал + брой стаи), в която има поне четири частни и шест агенционни обяви. Такива клетки са 102. Изискването е ниско, и затова по-долу отделяме място на ефекта на малката извадка.

В една клетка: частните са по-скупчени

Медианният коридор на частните обяви е 16,5%, на агенционните 22,4%. Казано иначе, когато собствениците в един квартал продават жилища с еднакъв брой стаи, цените им са по-близо една до друга, отколкото цените на брокерите в същия квартал. Не е така навсякъде. В 33 от 102 клетки частните са по-разпръснати от агенционните, в останалите 69 са по-скупчени. Посоката е ясна, но с много изключения. Една трета от клетките е достатъчно, за да не превръщаме извода в правило за конкретния квартал, който гледате. Защо агенционните цени се разпръскват повече? Едно обяснение е в самите обяви: агенцията продава и ново, и старо, и ремонтирано, и „за основен ремонт“ в една и съща клетка, а частните обяви са по-често от стария фонд. Друго е съвсем техническо и трябва да го кажем направо.

Колко от това е просто малката извадка

Частните обяви в клетка обикновено са четири, пет, шест. Агенционните често са десетки. Колкото повече обяви, толкова по-вероятно е да попаднат и крайни случаи, а те разтягат всяка мярка за разсейване. Коридорът е сравнително устойчив на това, защото отрязва краищата. Разликата между най-скъпата и най-евтината обява обаче не е. В клетките с поне четири обяви от групата медианната разлика между максимума и минимума е 58,3% при частните и 112% при агенциите. Тази огромна разлика е предимно ефект на броя и не бива да се чете като „собствениците са дисциплинирани“. Затова приемете извода за коридора като умерен: частните цени в един квартал вероятно са малко по-скупчени, но част от разликата е, защото са по-малко.

В целия град картината се обръща

Ако забравим кварталите и сложим всички обяви в София в един списък, коридорът на частните е 37,8%, а на агенционните 34,2%. Тук собствениците са по-разпръснати. Противоречие няма. Сравнението в целия град смесва Лозенец с Люлин 5, и разсейването там показва най-вече в колко различни места продава групата, а не как оценява. Как се разпределят частните обяви по квартали, сме разгледали в кварталите с частни продавачи, а как се променя делът им с разстоянието от центъра, в разстоянието от центъра. Изводът за практиката е простият: никога не сравнявайте цена с „медианата за София“. Сравнявайте с квартала и броя стаи. Същото важи и за статиите и калкулаторите, които дават средна цена за града. Те са полезни, за да разберете в какъв ред са цените, но не и за да прецените конкретна обява. Коридорът в целия град е толкова широк, че една и съща цена може да е нормална за София и скъпа за конкретния квартал.

Какво значи коридорът в евро

Процентите стават по-разбираеми в пари. Да вземем двустаен от 65 кв.м в квартал с медиана около €2 550/кв.м. При коридор от 16,5% средната половина от частните обяви би била между €2 340/кв.м и €2 760/кв.м. За целия апартамент това са около €27 300 разлика между долния и горния край на „нормалното“. При агенционния коридор от 22,4% същата разлика е около €37 200. И в двата случая това не е грешка в цената, а нормалната вариация между етаж, изложение, състояние и площ. Двата коридора показват и нещо друго. Ако разглеждате главно частни обяви, „нормалното“ за тях е по-тясно, и обява, която изпада от него, се откроява по-рано. При агенционните обяви същото отклонение може да е просто част от широкия набор, който една агенция продава в квартала: ново и старо, обзаведено и празно. Практическото следствие е, че две обяви с разлика от няколко хиляди евро в един квартал може да са еднакво справедливи. Обява обаче, която е извън коридора, трябва да ви каже защо: ремонт, гледка, гараж, или нищо. За краищата вижте евтината десета и скъпата десета.

Проверете вашата цена спрямо коридора

Калкулаторът по-долу приема, че коридорът е симетричен около медианата. В действителност рядко е съвсем, но за първа оценка е достатъчно. Медианата на квартала можете да вземете от страницата на квартала в сайта или от десетина обяви за същия брой стаи.

Как да намерите медианата сами, ако за вашия квартал няма готово число? Отворете сайта за обяви, филтрирайте квартала и броя стаи, запишете цената и площта на десет до петнадесет обяви и ги подредете по цена на квадрат. Стойността по средата на подредения списък е медианата. Третата и третата от края ви дават груб коридор. Десет минути работа, които спестяват много догадки на огледа. Ако в клетката има по-малко от десет обяви, разширете с един съседен квартал със сходна цена, например Младост 1 с Младост 2, и го кажете на себе си: коридорът е по-широк, отколкото изглежда.

Ако обявата излезе извън коридора, не я отписвайте. Използвайте разликата като въпрос към продавача. Подробно как да проверите самия имот, е описано в проверката на имота, а как да запишете договорената цена, в капаро и предварителен договор.

Разсейването на частните цени: нашата оценка

Често задавани въпроси

Кварталите от статията

• кв. Лозенец€3 966/кв.м
• кв. Люлин 5€1 855/кв.м
• кв. Младост 1€2 879/кв.м
• кв. Надежда 2€2 386/кв.м
• кв. Дружба 1€2 343/кв.м
• кв. Гео Милев€3 310/кв.м
• кв. Център€3 214/кв.м
• кв. Овча купел€2 186/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София →

Още от блога

• Цена над пазараНад пазара ли е цената: колко частни обяви искат поне 20% повече от квартала26,2% от частните обяви са поне с 20% над медианата на квартала за същия брой стаи, при агенциите 17,1%. Как да проверите цената сами.
• Собственик или агенцияПо-евтино ли е от собственик? Какво показват обявите в една и съща клеткаСравнихме частни и агенционни обяви в 184 клетки район и стаи: медианната разлика на кв.м е +4%. Защо суровите средни цени подвеждат.
• Най-евтините 10% обявиНай-евтината десета в квартала: колко от нея е от собственикСред най-евтините 10% обяви в своя квартал частните са 4,1%, при 5,2% средно. Защо „евтино от собственик“ е рядкост и как да го познаете.
• Най-скъпите 10% обявиНай-скъпата десета в квартала: защо там собствениците са повечеСред най-скъпите 10% обяви в своя квартал частните са 8,4%, при 5,2% средно. Откъде идва високата цена и как да говорите за нея.
• Фалшивият собственикФалшивият собственик: колко обяви „от собственик“ всъщност са на посредник137 обяви за продажба пишат „от собственик“ или „частно лице“. 19% от тях идват от телефон с поне 6 обяви. При наемите: 0%.
• Метрото и частните обявиАпартамент до метро от собственик: метрото не носи повече частни обяви, а по-висока ценаЧастните обяви са 5,4% в кварталите с метро и 5,1% без. Разликата е в цената: собственикът до метрото иска 5,1% повече от агенцията.
• Заведения и частни обявиРесторанти, барове и кафенета до вкъщи: частните обяви и цената на тишинатаВ най-тихата третина квартали частните обяви са 4,2%, в средната 6,5%, в най-оживената 7%. Цената расте по-ясно: +20,5%.

Наръчници по темата:

• Проверка на имот
• Капаро и договор
• Продажба от собственик
• Двустаен

Всички статии в блога →