Най-достъпните квартали за покупка от собственик: къде частният квадрат е най-евтин

Как подредихме кварталите

За всеки квартал взехме само частните обяви за продажба, тоест тези, които по нашата класификация са от собственик или от телефон с една-две обяви без белези на посредник. Това е оценка, не проверка на документи. Оставихме кварталите с поне 4 такива обяви. Те са 78. За всеки квартал смятаме медианната цена на квадрат, медианната цена и медианната площ на частните обяви. Медиана, а не средна, защото един апартамент с луксозен ремонт не бива да дърпа целия квартал. Сега голямото уточнение. В най-достъпните дванайсет квартала частните обяви са между 4 и 19 на квартал. При четири-пет обяви една сменена цена мести медианата осезаемо. Затова класацията показва посока, а не точна позиция.

Дванайсетте най-достъпни квартала

Най-ниско е Красна поляна 1 с медиана €1 836/кв.м на частна обява, следван от Левски с €1 847/кв.м и Обеля. Под €2 000 на квадрат са само 3 квартала, после списъкът се сгъстява в тесния коридор €2 000–€2 187 на квадрат. Почти всички са в западната и северната част на града: Люлин, Обеля, Надежда, Красна поляна, Захарна фабрика. Това не е изненада. Изненадата, ако има такава, е колко малка е разликата между тях. Между първия и дванайсетия квартал са €351 на квадрат. От дванайсетте само Надежда 2, Обеля 2 и Люлин 5 имат поне 10 частни обяви. Люлин 5 с 19 е най-надеждната точка в списъка. Ако искате ориентир, на който да се облегнете, започнете оттам.

Какво получавате за парите

Първото, което се вижда: ниският квадрат не идва от по-големи жилища. Средната медианна площ на частната обява в дванайсетте най-достъпни квартала е 82 кв.м, а в осемте най-скъпи 86 кв.м. Почти същото. Разликата в сумата идва почти изцяло от цената на квадрат. В Люлин център медианната частна обява е 120 кв.м за €232 000. Като сума средната медианна частна цена в най-достъпните квартали е около €167 600, в най-скъпите около €350 200. Вътре в групата обаче площите са много различни: от 64 до 120 кв.м. Ако бюджетът ви е твърд, гледайте и площта, не само квадрата: евтин квадрат в голямо жилище пак може да излезе над бюджета. Най-ниска медианна сума в списъка има Орландовци: €129 000 за 70 кв.м. В Надежда 2 е €152 000 за 68 кв.м при 12 частни обяви.

Горната част на списъка, за сравнение

На другия край е Хладилника с €4 626/кв.м, но само с 4 частни обяви. По-надеждни числа има в Лозенец (€4 000/кв.м при 32 обяви) и в Център (€3 625/кв.м при 60 обяви, най-голямата извадка в цялата класация). Разликата между най-скъпия и най-евтиния квартал е 2,5 пъти на квадрат. Това показва, че „достъпно“ в София е въпрос на квартал повече, отколкото на тип продавач. Дали собственикът иска повече от агенцията в същия квартал, е отделен въпрос, който разгледахме в собственик или агенция: цената.

Защо малките извадки са проблем и как да ги четете

Представете си квартал с пет частни обяви. Ако една от тях е голям тристаен с нужда от ремонт на ниска цена, медианата на квадрат пада. Ако друга е малък ремонтиран двустаен, медианата скача. Пет обяви не са пазар, те са пет случая. Затова четете таблицата в групи, не по позиции. Около дванайсетте най-достъпни квартала има ясна обща картина: западът и северът на града, цена на квадрат от €1 836 до €2 187. Дали Обеля 2 е по-евтин от Свобода, данните не могат да кажат със сигурност. Можете да си направите собствен ориентир. Запишете десет-петнайсет обяви от квартала за две седмици, частни и агенционни, с цена и площ. Сметнете цената на квадрат и ги подредете. Средната обява от вашия списък е по-добър ориентир от нашата медиана от пет обяви, защото е за точно тези блокове и точно този месец. Ако забележите, че частните в списъка ви са системно над агенционните или под тях, запишете го: това е разговорът, който ще водите на огледа. Ако видите обява далеч под медианата на квартала, не бързайте. Евтиното от собственик често има причина: етаж, състояние, документи. Как се разпознава истински изгодна обява и кога евтиното е капан, разказахме в евтината десетка в квартала.

Как да търсите в достъпните квартали

Частните обяви там са малко, затова мрежата трябва да е широка. Следете няколко сайта, не само един, вижте сайтовете за имоти от собственик. Минете пеша между блоковете: понякога обявата е само на входната врата. Сравнете два-три съседни квартала с еднаква цена, вместо да се заковете в един. Когато намерите обява, проверете сградата: вида на конструкцията, санирането, състоянието на покрива и мазетата. Сверете площта в обявата със схемата от кадастъра: цената на квадрат зависи от това коя площ е написана, застроена, с общи части или реална. Пълният ред на покупката е в как да купя апартамент от собственик, а повече евтини обяви от собственици събираме в евтините апартаменти от собственик. И преди да кажете „тук е по-евтино“, сметнете месеца, не само квадрата. В много от тези квартали вноската по кредит излиза под наема. Подробно в статията вноска или наем.

Достъпен квартал от собственик: нашата оценка

Често задавани въпроси

Районите, за които стана дума

• кв. Красна поляна 1€2 450/кв.м
• кв. Левски€1 857/кв.м
• кв. Обеля€1 680/кв.м
• кв. Орландовци€1 785/кв.м
• кв. Надежда 2€2 386/кв.м
• кв. Люлин 5€1 855/кв.м
• кв. Люлин център€1 907/кв.м
• кв. Лозенец€3 966/кв.м
• кв. Център€3 214/кв.м
• кв. Хладилника€3 571/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София →

Още от блога

• Най-евтините 10% обявиНай-евтината десета в квартала: колко от нея е от собственикСред най-евтините 10% обяви в своя квартал частните са 4,1%, при 5,2% средно. Защо „евтино от собственик“ е рядкост и как да го познаете.
• Вноска или наемВноска или наем: в кои квартали на София ипотеката излиза под наемаВ 49 от 91 квартала вноската за двустаен (15% самоучастие, 2,8%, 30 г.) е под медианния наем. Сметка, не съвет.
• Ценови класовеАпартамент от собственик по бюджет: в кой ценови клас има най-много частни обявиВ кой ценови клас в София има най-много обяви от собственик и колко квадрата получавате за същия бюджет при собственик и при агенция.
• Собственик или агенцияПо-евтино ли е от собственик? Какво показват обявите в една и съща клеткаСравнихме частни и агенционни обяви в 184 клетки район и стаи: медианната разлика на кв.м е +4%. Защо суровите средни цени подвеждат.
• Наем и заведенияНаем и заведения: оживените квартали, шумът и хазяитеВ третината квартали с най-много заведения на кв.км медианният наем е €705, в най-тихата €650. Хазяите са най-много в средата: 17,1%.
• Хазяи по кварталиКвартири от хазяин в София: къде собствениците дават самиКвартири от хазяин в София по квартали: в Надежда 2 частни са 29,2% от наемите, във Витоша само 7,5%. Под €500 делът е 15,7%.
• Година на строежГодина на строеж и собственик: защо старият фонд е територията на частните обявиВ старите сгради в София 11,7% от обявите са частни, в новите 2,2%. Колко иска собственикът по периоди и какво значи годината за кредита.

Наръчници по темата:

• Евтини от собственик
• Продажба от собственик
• Сайтове за имоти
• Как се купува

Всички статии в блога →